財經365訊（編輯 錢多多）隨著我國邁入存量房時代，租售并舉的發展方向成為必然，隨著各省份地方兩會的召開，住房租賃有望看到進一步的政策表述催化。

　　越來越多的開發商將目光瞄向了長租公寓，在中國排名前30位的地產商中，已經有三分之一以上的企業涉足長租公寓市場。分析人士認為，隨著我國邁入存量房時代，租售并舉的發展方向成為必然，隨著各省份地方兩會的召開，住房租賃有望看到進一步的政策表述催化。

　　事件驅動:多元化政策推進租售并舉制度建立

　　十九大和中央經濟工作會議均明確指出要發展住房租賃市場特別是長期租賃。這意味著，持續推動租賃住房改革將成為2018年經濟工作的重點，而與制度變化伴隨的是經營模式的轉型 (尤其是長期租賃)、相關產業的發展。

　　十九大報告對于住房市場的表述為"堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位"，明確新時代房地產市場的發展要注重優化供應結構，以滿足人民的多層次住房需求為出發點，從供給端推動房地產市場的長效機制建設。

　　從中央頂級設計層面，政策主要包括培育機構化(國有、民營、國有參股)、規?；淖》孔赓U企業，建設政府住房租賃交易平臺，促進租賃市場供應主體的多元化;著力租房市場供給側改革(包括新增租賃土地和存量地產盤活)，增加租賃住房的供給。同時，政策強調了租賃市場發展的金融端支持，進一步拓寬直接融資渠道，強調金融創新。

　　地方為積極響應中央調控，深化調控政策，通過"限購、限價、限貸、限售"等短期調控政策和手段抑制房地產價格瘋漲、回歸"房子是用來住的，不是用來炒的"本源。與此同時，各地方陸續出臺有關共有產權房、落實租售同權的政策文件，建立租購并舉的住房制度已經成為各地規范房地產市場秩序工作的重點方向。

　　行業動態:租賃市場萬億藍海可期

　　從我國租房市場規模來看，流動人口和戶籍人口的租房需求構成了租房市場的主要需求，其中流動人口帶來的租房需求占絕對主力。據測算，2017年，我國租房市場總規模在1.38萬億左右。中國指數研究院預計2020年我國租賃市場規模將達1.71萬億元。

　　海外住房租賃市場目前發展已較為成熟，不同國家的住房租賃市場結構各有不同，部分國家以公共租賃為主導，政府通過控租、補貼引導住房供求機制的建立，如英國、日本、新加坡;部分國家以民間租賃為主，政府通過租金補貼、控租等方式滿足低收入階層的住房需求，如美國、德國?？傮w來說，市場性分配和保障性分配共同作用，政府在市場機制有限的情況下引導市場，對市場機制進行補充和修正。

　　借鑒海外長租公寓發展經驗，預計我國長租公寓將發展成托管、集中持有、分散持有三種并存的模式。其中，集中持有式在運營成本、管理、續租方面具有一定優勢，毛利率較高，適合集體用地或地產商自持地塊開發;分散式在房源獲取和滿足客戶多樣化需求方面具有競爭優勢，適合大型地產中介開發;托管式通過產業鏈上下游強整合獲取規模利潤，其租賃業務往往作為一個平臺和入口業務，協同帶動產業鏈發展和獲取盈利，適合集體用地開發或地產開發商業務拓展。

　　東北證券認為，未來三類公寓將并存互補，而托管式公寓將成為現階段的發展重點。同時，我國租賃市場將會以產業鏈形式演變分化出許多細分子行業;而資本端的模式創新將進一步推動支持產業發展。

　　長租公寓的產業流程大致分為獲取房源、設計裝修、營銷簽約、日常運營管理、后期項目退出五個基本環節。整個產業鏈可以分為上游物業資產、中游長租公寓運營商和服務商、下游租客三個基本環節，大數據系統作為產業鏈的連接環節起到重要的信息傳遞和收集作用。作為資金和資源雙重密集型行業，長租公寓的發展需要相應的金融支持。

　　目前已經有多家開發商涉足長租公寓，包括萬科集團、碧桂園、龍湖地產、旭輝控股集團、招商、金地集團、遠洋集團、華潤置地、保利地產等等。根據普華永道的數據顯示，在2012年至2016年之間，長租公寓領域的融資涉及金額高達68億元。

　　投資機會:五線掘金長租公寓

　　目前來看，長租公寓全產業鏈盈利點主要包括物業本身資本升值或房租溢價、衍生子行業增值盈利如設計裝修、保潔維修服務等、系統平臺和網絡信息平臺的渠道盈利、租約證券化和租賃金融等相關金融服務的盈利。

　　長租公寓開發商:目前已有部分開發商布局長租公寓市場，其在物業、資金等方面均具有較強的競爭優勢，核心標的包括萬科A、世聯行、保利地產、招商蛇口等;

　　租賃信息發布平臺:為推動租賃市場長效發展，多地出臺政策鼓勵相關信息平臺發展，各地政府也在積極搭建住房租賃服務平臺;同時，通過評價體系建立雙方信用檔案，看保障租賃市場長效發展，核心標的如支付寶、三六五網;

　　運營系統開發商:不管是傳統租賃業務還是長租公寓運營，都需要強大的IT運營系統平臺提供支持，從而實現從前端客戶挖掘到后端客戶維護、運營分析的全運營流程信息化，提高運營效率，降低運營成本;

　　家裝服務商:隨著長租公寓時代的到來，B端家裝公司市場不斷擴容。目前，我國長租公寓滲透率僅達到2%，相較于發達國家35%的滲透率具有較大空間，長租公寓的統一標準裝修將對定制家裝市場產生需求，核心標的如東易日盛、全筑股份等;

　　房地產金融資產管理公司和相關租賃金融服務公司:中央和各地政策均明確提出相關金融創新產品支持，REITs有望進一步發展，以房地產資產管理為主要業務的公司將受益于這一政策利好，核心標的如光大嘉寶;同時，租金分期、房屋裝修貸等租賃金融服務公司也將獲益于億萬藍海市場，核心標的如三六五網。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！