財經365訊（編輯 錢多多）就房地產而言，甭管國家推出什么新政策，好像我們永遠只關心一個話題，到底能不能讓房價下跌?
這次國土部公布的兩個還算重磅的消息，農民宅基地使用權入市和政府不再是居住用地的唯一提供者，的確是利好樓市的，但它還不足以把房價拉下來。
在我看來，這兩個措施是密切配合的，宅基地使用權入市，它的價格不再是農業用地價格，而是工業用地價格，農民手中這塊地的價值將大大增加，將成為另類“地主”，每年可以獲得一筆租金收入。
當然最先受益的會是租房需求強烈的大城市的中村和城鄉結合部的農民。
宅基地使用權入市，替農民考慮是一個方面，希望他們進城，加快城鎮化則是另一個方面的考慮。很多人戶口在農村，但長期在城里打拼，大量農村宅基地和住房開始閑置。要讓這些在城里徹底定居下來，就得讓工業下鄉，農民進城，盤活資金，媒介就是宅基地使用權的交易。
農民保留宅基地的資格權，轉讓使用權，如果打算買房，可以選擇一次性轉讓20年的使用權，所獲得的資金在縣城或市里買套房不算難。
工業下鄉，意味著城里的地可以騰出來干更多的事情，全世界所有成熟的大城市，居住用地占城市建設用地的比例都非常高，有40%多的，有50%多的，但我們普遍只有20%多，居住用地的不足，是導致房價蹭蹭上漲的重要原因。
精明的朋友應該發現了，我們自始至終都再說租房。
沒錯，宅基地入市也是轉租，非房企拿地也只設計集體用地，這種地蓋的房子只能用來租。所謂非房企拿地，我的理解有兩個，一個是村辦企業，一個是實力比較強的大型公司，比如格力、華為、小米這種明星企業，還有一些體制內的企業。
村辦企業蓋房主要為城市外來年輕人口提供住房，而大型公司拿地則主要是為本公司員工服務，也是以租為主。
那么問題來了，大規模的租賃房源即將上市，會威脅到房價嗎?
我的觀點是基本不會。因為跟房子相綁定的其他城市核心公共資源并未明顯增加。最典型的就是學區。如果強行將入學與租房想關聯，那么房租必然是天價。
另外，當蛋糕是一定的時候，越多人分享，每個人分到的也就越少。住房也是一樣，當有限的資源要蓋出更多的房子了，那它們就真的只能用來住了。住本身不花多少錢，既要住，還要買房增值，以房入學，這些訴求是要額外花錢的。
所以，還是那句話，未來商品房和租賃房還會增加，商品房增加得慢，租賃房會迎來一波井噴式增長，商品房的稀缺性反而會增加，指望房價下跌并不現實。
即使是在租房體系內部，也會逐漸分化出基本租房需求和改善性住房需求，未來只能確保基本租房需求的價格不會過快增長，但改善性租房需求的價格必定較快上漲。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！