財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）在2017年初我就指出，根據(jù)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)政策，2016年一線二線城市房地產(chǎn)火熱很快就會(huì)蔓延到三四線城市，而且實(shí)際的情況比預(yù)期地要好，2017年不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅在于火熱，而且是火爆。比如2017年的海南、廣西與昆明等都是如此。

　　正因?yàn)槿木€城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，這不僅讓2017年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積及銷售金額都在創(chuàng)歷史記錄，占國(guó)內(nèi)GDP的比重全面上升，也讓政府根本上就不用擔(dān)心中國(guó)GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)。2017年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額達(dá)到13.37萬億元，占GDP比例高達(dá)16.3%，比2015年提升了3.62個(gè)百分點(diǎn)。還有，從全國(guó)住房銷售面積來看，2017年的銷售面積主要是三四線城市貢獻(xiàn)的。

　　比如以北上廣深為主的一線城市住房成交面積占比自2016年以來持續(xù)下滑，從2016年的5%降至2017年的2.2%。二線城市銷量也在下滑，易居統(tǒng)計(jì)的32個(gè)二線城市住房銷售面積比重從36%降至31%，只有三四線城市的銷售面積占比在持續(xù)上升，600個(gè)三四線城市的銷售面積占比從60%上升至67%的歷史高位。這也是為何碧桂園等房地產(chǎn)大型企業(yè)其銷售金額由2016年的3000億元上升到2017年的5000億元的關(guān)鍵所在。

　　那么，2017年三四線城市房地產(chǎn)火熱主要原因是什么?其中包括了以下幾個(gè)方面。一是政府過度寬松的貨幣政策刺激2016年一線部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瘋漲的示范效應(yīng)。因?yàn)椋?016年一線部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瘋狂上漲完全是政府過度信貸擴(kuò)張政策的結(jié)果。當(dāng)這種過度擴(kuò)張的信貸政策讓這些城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲政府不得不出臺(tái)調(diào)控政策對(duì)一線部分二線城市的房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行剎車時(shí)，這些過度擴(kuò)張的信貸政策2017年在三四線城市還在實(shí)行。有了一線城市及部分二線城市的示范，無論是本地的居民，還是在本地在外地工作的居民、本地在外打工的農(nóng)民工及住房投資炒作者，紛紛地進(jìn)入三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，三四線城市的房?jī)r(jià)逐漸推升，這些城市的房地產(chǎn)繁榮也在這個(gè)過程中形成。

　　二是棚戶區(qū)改造貨幣化政策。這種政策一方面是改善城市困難居民居住條件一種重要的手段，也成了拉動(dòng)三四線城市住房需求的動(dòng)力。棚戶區(qū)改造是2005年在東北開始，后來推廣到全國(guó)。2008年至2012年，棚戶區(qū)改造開工達(dá)1260萬套。2013-2014年新開工棚戶區(qū)改造達(dá)820萬套。而2015年6月，國(guó)務(wù)院提出棚改三年計(jì)劃，計(jì)劃在2015-2017年棚改新開工1800萬套。截至2016年年底，我國(guó)已開工改造各類棚戶區(qū)住房3287萬套。

　　到了2017年則計(jì)劃新開工600萬套，且2017年5月，國(guó)務(wù)院再次提出棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃，計(jì)劃在2018-2020年棚改新開工1500萬套。2017年年底，又提出2018年計(jì)劃新開工棚改580萬套。而棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的主要政策有兩項(xiàng)政策。即PSL和棚戶區(qū)改造貨幣化。PSL即商業(yè)銀行向央行抵押優(yōu)質(zhì)債券等資產(chǎn)來獲得貸款，再發(fā)放給棚戶區(qū)改造居民。2016年5月，這筆款項(xiàng)有6459億元，而到了2017年12月，已增至26876億元。也就是說通過PSL，可以盡量保證與棚戶區(qū)改造有關(guān)的居民獲得購(gòu)買住房貸款，居民的信貸擴(kuò)張可順利進(jìn)行。

　　而棚戶區(qū)改造貨幣化就是指危房改造中產(chǎn)生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前的模式是拆房還房。而這次不少城市的棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發(fā)錢給拆遷戶，然后去城鎮(zhèn)自己買房。這樣居民的住房被動(dòng)需求創(chuàng)造了出來。從已有數(shù)據(jù)可以看到，棚戶區(qū)改造改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣，2014年所占比例才只有9%，而到了2016年則進(jìn)一步躍升至48.5%，2017年這一比例達(dá)到50%，按照計(jì)劃，2018-2020年，貨幣化安置比例將達(dá)到60%。也就是說，2018-2020年國(guó)內(nèi)棚戶區(qū)改造還會(huì)加碼，那么這種棚戶區(qū)改造所創(chuàng)造的住房需求仍然是一個(gè)重要方面。因?yàn)椋凑瘴磥砣昝磕昱飸魠^(qū)改造500萬套，每套80平方米計(jì)算，一年建造面積就達(dá)到4億平方米，其占2017年全年住房銷售面積的比重近25%。可以說，如果巨大的被動(dòng)住房需求的創(chuàng)造，不僅能夠帶動(dòng)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，也是推升住房?jī)r(jià)格上漲的重要力量。

　　三是隨時(shí)一線和部分二線城市的嚴(yán)厲調(diào)控，這些城市住房銷售全面下降是必然。在這種形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)到三四線城市。這些企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市不僅帶去了房地產(chǎn)市場(chǎng)各種資源，更是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)全面提升一股重要力量。住房品質(zhì)全面提升不僅會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)全面上漲，也是拉動(dòng)各種住房需求的一股重要力量。

　　也就是說，只要這三個(gè)因素沒有變化，那么對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)投機(jī)炒作者來說，就會(huì)認(rèn)為三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮還會(huì)繼續(xù)。這也就是為何房地產(chǎn)開發(fā)紛紛進(jìn)入這些城市購(gòu)買土地關(guān)鍵所在。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元，同比增長(zhǎng)74.4%;拿地面積37546.7萬平方米，同比增長(zhǎng)81.4%。從拿地結(jié)構(gòu)來看，大型房企的拿地重點(diǎn)正在向三四線城市下沉，去年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增加145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年首月，銷售金額前50房企的新增土地面積中，三四線城市占到55%。

　　而且從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，2018年1月份，國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)還在上漲。只要房?jī)r(jià)還在上漲不僅會(huì)吸引住房投資者再進(jìn)入市場(chǎng)，也吸引房地產(chǎn)開發(fā)商到這些房?jī)r(jià)上漲城市購(gòu)買土地，以此增加更多住房供應(yīng)。而政府曾提出的三四線城市“房地產(chǎn)去庫(kù)存”完全是一個(gè)好玩的概念。因?yàn)榘凑找话愕氖袌?chǎng)法則，如果產(chǎn)品庫(kù)存多了，那么產(chǎn)品持有者或是降低價(jià)格出售，或是減少產(chǎn)品供給。但是中國(guó)三四線的房地產(chǎn)市場(chǎng)則不是這樣。政府所說的房地產(chǎn)去庫(kù)存，不僅讓當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)越在上漲，也讓房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)的住房越來越多。可以說，在三四線城市，只要房?jī)r(jià)在上漲，地方政府就有無限多的土地拍賣出來，也有無限多的住房生產(chǎn)出來。我2017年到了許多三四線城市，基本情況就是如此。市場(chǎng)法則在中國(guó)失靈。

　　但是，中國(guó)這場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆繁榮在三四線城市能夠持續(xù)下去嗎?只要看看這些城市每個(gè)居民手中持有多少套住房，只要看看這些城市居民收入水平對(duì)房?jī)r(jià)承受能力，只要看看這些城市人口等資源凈流出，那么讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最后落到最為弱勢(shì)的三四線居民手中，他們是否能夠走出這些困境應(yīng)該是不確定的。但愿天佑他們!想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！