財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）對于買房人來說，除了要關(guān)注調(diào)控政策，還要全方位思考房子的價值。有些房子連房產(chǎn)證都辦不下來，又影響戶口、小孩上學，而且在市場上還很難轉(zhuǎn)手，你都知道嗎?
1.小產(chǎn)權(quán)房
一直以來，小產(chǎn)權(quán)房都徘徊在樓市灰色地帶。所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，因此售價遠比商品房便宜。
由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證。目前，小產(chǎn)權(quán)房的建造與交易均不合法，只有使用權(quán)而無所有權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房不受現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)的保護。
根據(jù)《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，其中強調(diào)“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”，這意味著小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”無望。
2、特殊政策限制的房子
還有其他一些特殊性質(zhì)的房子，比如北京近日推出的共有產(chǎn)權(quán)房，這種房子價格明顯會低于同地段、同品質(zhì)的普通商品房，但是只能購買相應(yīng)的份額，是通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人。
這種房子好是好，畢竟價格低些。但是如果未滿5年，是不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的。如果滿5年，則可以按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，轉(zhuǎn)讓對象仍為符合購買共有產(chǎn)權(quán)房屋條件的人。
3、熱點城市商 住房
與住宅相比，商 住房有以下特點：商 住兩用房土地出讓年限最長為50年;大多數(shù)商 住房是商水商電，水電等費用標準高于住宅;商 住房不能遷入戶口，不能享受學校、居委會等配套設(shè)施;商 住的物業(yè)費、供暖費，要比住宅貴;商 住的公攤面積比較大，且因為有居住也有辦公，人員混雜，居住環(huán)境差。
今年年初，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限購問題。對于個人購房者來說，之前不限購的商 住房，現(xiàn)在不僅限購，而且只能買二手商 住房，此外，商 住房購房人必須滿足在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
此外，即使有資格買商 住房的個人，也無法跟銀行申請房貸，必須全款。
4、房齡較大的二手房
買二手房時，很多人只注意到戶型、地段等，卻忽視了房齡這個重要因素。其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產(chǎn)生影響。
首先，房齡會影響二手房的評估。而買二手房終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構(gòu)在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應(yīng)縮短，這樣會影響對房屋的評估。
房齡越老，貸款的年限就越短。土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。想了解更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365！