財經365訊（編輯 錢多多）3月27日，長沙市住建委發布《關于實施差別化購房措施的通知》，對差別化購房調控做出明確規定。此次優購政策的房源主要為限地價房源和中小套型房源兩類，針對對象為本地戶籍無房者、動拆遷者和外地無房者三類群體。
不只是長沙，自2016年至今，各類房地產新政輪番推出，熱點城市經歷了不斷加碼的調控歷程。而在一二線熱點城市的房價漲勢得到有效控制，三四線城市分化之后，熱點城市的調控和部分三四線、縣城去庫存成為焦點。
據國家統計局近日發布數據顯示，1-2月份全國商品房銷售額同比增長15.3%，全國商品房待售面積比上年末減少455萬平方米。2月份，70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格環比降幅擴大，降幅分別比上月擴大0.2和0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅比上月回落0.2個百分點。
分析人士指出，2018年各項調控措施將繼續嚴格執行，樓市將保持高壓，防范化解房地產市場風險。在差異化調控的思路下，樓市調控將更加細分。
1、“差異化”成調控主方向
“房住不炒”的定位自2016年中央經濟工作會議首次提出后，房地產相關部門陸續出臺配套政策。從一線城市開始的限購、限貸、限售等全面“冷凍”過熱樓市的調控措施，開始逐漸向三四線城市擴展。
2018年政府工作報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。”
3月19日，在全國兩會“部長通道”上，住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，下一步的工作將堅持調控的目標不動搖，力度不放松，他還強調，要將建立和完善差異化的調控政策體系。
而從各地的實際政策推出來看，“差異化”也正在成為下一階段房地產市場調控的主要特征。
據21世紀經濟報道記者不完全統計，2018年1月以來，包括蘭州、三亞、淄博、濟陽等13個城市發布了樓市調控的新政策。其中大連、淄博、衢州等地，差異化調控從“因城施策”升級為“因區施策”。
分析人士指出，城市內部各個區域的房地產市場分化態勢明顯，根據不同區域的市場情況進行調控，將成為未來城市差異化調控的發展方向。
3月21日，大連市政府發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，對住房限購進行分區調控。為防止房價過快上漲，將中山區、西崗區、沙河口區及高新園區列為限制區域。對大連市戶籍居民家庭與非戶籍居民家庭進行區分限購。在差別化住房信貸政策方面，將中心城區單人住房公積金最高貸款額度由45萬元下調至40萬元。
此前，大連的房價處于持續升溫狀態，此次限購政策是對部分區域升溫的回應。據中國房地產協會發布中國房價行情顯示，大連當月房市平均單價為13，486元/㎡，環比上升1.52%，同比上升32.91%。
不僅是差異化，今年以來，大連、阜陽、昆明等地出臺的調控政策表明，“限售”范圍進一步拓展。目前沒有出臺限購或限售政策的二線城市僅剩哈爾濱、呼和浩特、銀川、西寧、拉薩和烏魯木齊6城;更進一步的是，今年的樓市政策在保持嚴厲調控的態勢之外，限售政策下沉到三四線城市及縣區。
中原地產首席分析師、總監張大偉指出，此輪發布限售的城市還需要進行去庫存，這些城市一方面面臨庫存壓力，一方面需要吸引人才流入，用限售的手段，通過住房持有時間的限定，可以有效地對炒房客與自住者進行區分。
2、人口流動與調控政策深度融合
根據發改委《關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》，提出2018年實現進城落戶1300萬人的要求，繼續落實1億非戶籍人口在城市落戶方案。在全面放寬城市落戶條件方面，鼓勵對高校和職業院校畢業生、留學歸國人員及技術工人實行零門檻落戶，并提出“探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶”。
2017年下半年以來，“搶人大戰”在多個城市上演。越來越多的二三線城市從租房落戶、分區限購、人才補貼等方面給予不同程度的獎勵，加入新一輪的人才爭奪戰中。今年1月至今已有南京、東莞、吉林、天津等11個城市出臺人才引進新政策。
而北上廣深四大一線城市的戶籍政策在2018年也略有松動，旨在從全球爭奪人才，構建具有全球競爭力的人才制度體系，人才競爭進一步加劇。
鏈家研究院董事長左暉在“中國發展高層論壇2018年會”中提出，未來中國以城市圈為中心發展的趨勢下，建立面向未來的住房供給體系時，應當將流動人口明確納入住房政策框架中，建立更加包容的住房政策。
張大偉指出，越來越多的城市認識到“人”對城市發展的重要意義，城市在吸引人才進行建設的同時也帶來了房地產消費基數的增長。人口的流動會帶來部分投資，但需剔除投機性需求，房地產調控應從“蓋帽”、“拖底”兩個方向進行。“對于增長過快的要進行限制性措施，庫存過高的則以各種加法來吸引需求，以此維持市場平穩。”
人才成為各城市互相爭奪的資源同時，部分優惠政策也引發對于樓市調控政策松綁的擔憂。
21世紀經濟報道記者注意到，阜陽、大連、昆明等地的調控措施中，主要針對二套房、三套房進行限售規定。
首都經貿大學特大城市研究院常務副院長蔣三庚指出，各地人才落戶政策給出的購房優惠滿足的是流入人才的剛性購房需求，與現行的調控政策不相矛盾，對首套房購買不進行限制，但調控政策中對二套房進行限制的措施，加之禁止購房后短期內交易，可以抑制投機性炒房的行為。想了解更多財經資訊，請關注財經365！