財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）在限網(wǎng)簽、限價(jià)的2017年，一線城市新房預(yù)售證被“卡”住，上海高端豪宅市場的新房預(yù)售證新增供應(yīng)量極為稀缺。但自2018年3月下旬以來，這一現(xiàn)象出現(xiàn)根本性改變。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期大寧金茂府、信達(dá)泰禾上海院子、保利翡麗甲第、靜安府、融創(chuàng)濱江壹號(hào)院、翠湖天地、寶華城市之星、等多個(gè)知名豪宅項(xiàng)目都取得了預(yù)售證，一周內(nèi)超過8個(gè)項(xiàng)目集中領(lǐng)證。這些項(xiàng)目目前均處于認(rèn)籌階段，將于4月中下旬密集搖號(hào)開盤。
為什么在此時(shí)集中上市?“現(xiàn)在取證都是政府選擇時(shí)間，多數(shù)項(xiàng)目都等了一年了。拿到證了該賣就賣，因?yàn)楹笃?調(diào)控政策)也不會(huì)放松的。”一位要求匿名的大型房企上海公司營銷負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露。
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1、開閘放水
上海高端豪宅的此次“開閘”，其實(shí)已讓房企等待許久。上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年2月和3月上海豪宅的供應(yīng)面積為零，2017年7月至2018年2月更是出現(xiàn)了連續(xù)8個(gè)月新增豪宅零供應(yīng)為零的現(xiàn)象。
王磊(化名)所在的項(xiàng)目此次終于拿到了預(yù)售證。據(jù)他透露，該項(xiàng)目從去年初即開始排隊(duì)領(lǐng)取預(yù)售證，但由于調(diào)控政策趨緊，去年始終未能如愿，這讓其所在的團(tuán)隊(duì)壓力巨大，“本來說是4月份可以開盤，后來又說5月份，最后變成了10月份，又說12月份能賣了，還是沒有。真的等了好久。”“我們被‘折騰’得太久了，能開盤肯定趕緊開啊。”王磊坦言，現(xiàn)階段房企能拿到預(yù)售證已經(jīng)十分開心了。
首次開盤即抬高了上海北區(qū)房價(jià)的“紅盤”大寧金茂府，此次也拿到了預(yù)售證。根據(jù)公開消息，大寧金茂府東區(qū)房源預(yù)售許可證已正式獲批，均價(jià)為9.38萬元/平方米，共推出382套房源。項(xiàng)目于2018年3月30日開始認(rèn)籌，認(rèn)籌金為100萬元人民幣，認(rèn)籌截止日期為4月5日12：00，計(jì)劃于2018年4月21日開盤銷售。
位于上海新天地的頂級(jí)豪宅翠湖天地，新一期房源于3月24日開始認(rèn)籌，均價(jià)13萬元/平方米，是此次拿到預(yù)售證的豪宅項(xiàng)目中獲批的最高價(jià)格。
部分拿地已久的地王項(xiàng)目，此次也在開盤之列。信達(dá)地產(chǎn)(5.210, -0.01,-0.19%)2015年11月耗資73億元奪下上海新江灣地王，后來與泰禾合作開發(fā)，項(xiàng)目名稱為“信達(dá)泰禾上海院子”，該項(xiàng)目拿到預(yù)售證后于3月31日開始認(rèn)籌，認(rèn)籌金130萬元，此次銷售均價(jià)約為9.5萬元/平方米。
政府在預(yù)售證上主動(dòng)“開閘”是一方面，另一方面，對(duì)于部分有資金回籠壓力的房企而言，此時(shí)上市開盤也能緩解周轉(zhuǎn)壓力。“自從去年下半年以來豪宅市場沉寂許久，不少豪宅因?yàn)樵趦r(jià)格預(yù)期上和市場有較大差異，所以不愿意低價(jià)入市。但目前市場風(fēng)向進(jìn)一步趨緊，房企對(duì)未來信心不足，加之長時(shí)期沒有銷售，房企資金鏈也有一定壓力，所以現(xiàn)在豪宅調(diào)整姿態(tài)，陸續(xù)進(jìn)場。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。
2、價(jià)格低于預(yù)期
盧文曦表示，由于限價(jià)這次集中上市的豪宅項(xiàng)目大部分被批復(fù)的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場預(yù)期價(jià)格，和周邊二手房價(jià)格倒掛是常態(tài)。
即將于4月初再次開盤的靜安府此次推出西區(qū)319套房源，均價(jià)位于8-9萬元/平方米，這一價(jià)格和其2年前的售價(jià)幾乎一致。2016年7月，靜安府首次開盤，一個(gè)半小時(shí)即售罄，當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)約為8.8萬元/平方米。
大寧金茂府此次開盤的三期項(xiàng)目價(jià)格和此前推出的二期相比沒有明顯的變化，該項(xiàng)目相關(guān)人員甚至在朋友圈中表示，這是“白菜價(jià)”。
位于東外灘的保利翡麗甲第于4月2日開始認(rèn)籌，推出2號(hào)、7號(hào)、16號(hào)三幢高層精裝公寓，單價(jià)約在8.4萬元/平方米-11萬元/平方米，這一價(jià)格和該項(xiàng)目2015年底的價(jià)格相仿甚至有所下降，網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，彼時(shí)該項(xiàng)目的預(yù)售證單價(jià)約在8.8萬元/平方米-14萬元/平方米。此外，該項(xiàng)目的二手房源掛牌均價(jià)已經(jīng)超過了11萬元，也高于此次的開盤價(jià)格。
由于價(jià)格低于預(yù)期，從認(rèn)籌情況看，這批豪宅項(xiàng)目目前均取得了較好的認(rèn)籌效果。例如，靜安府西區(qū)已經(jīng)認(rèn)籌了預(yù)計(jì)700-800組客戶，大寧金茂府認(rèn)籌3天即有近400組客戶，均超過了可售房源數(shù)。
“限價(jià)激發(fā)了潛在投資需求。”前述要求匿名的大型房企上海公司營銷負(fù)責(zé)人說。但他也強(qiáng)調(diào)，由于此次一次性推出了數(shù)個(gè)豪宅項(xiàng)目，且銷售價(jià)格以8萬元/平方米-9萬元/平方米為主，相似性比較大，“所以就看客戶選擇，壓力對(duì)大家都一樣的。”
王磊也坦言：“對(duì)于去化，都會(huì)有擔(dān)心的，因?yàn)楸緛碇挥幸粋€(gè)地方選，現(xiàn)在是三五個(gè)地方讓你選，肯定要糾結(jié)的。”想了解更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！