財經365訊（編輯 錢多多）在剛過去的2018年1季度，北京樓市成交繼續低迷，疊加春節因素影響，整體市場新建商品房住宅成交量刷新歷史最低記錄。而隨著調控深化，北京二手房價格普降15%-20%，前期積累的房價泡沫得到消減，房產價值重新進入合理區間，吸引對價格敏感度較高的剛需購房者回流;另一方面，北京早在去年底便對《存量房屋買賣合同》示范文本加以修訂，并于今年3月頒布實施，至此，一線城市加強管控二手房交易過程中的信貸、稅費管理已成定局，未來二手交易的成本增加將成必然，在一定程度上起到擠壓二手置業需求的作用。

　　“鏈家3月最后一天成交量544套，創出近期新高。每個月底都是高峰期，月初前兩天都是低谷，因為經紀人的作業習慣有關，類似的還有新房的建委網簽圖譜，也取決于售樓處置業顧問是否勤快。但不管怎么說，從去年12月以來成交量溫和放大是事實。”一位房產中介高管在購房群里如此表示。

　　“317”政策執行已長達一年之久，隨著二手房價格的調整到位，蟄伏已久的剛需及改善性住房需求開始逐步走出觀望，剛剛過去的三月，北京樓市銷量明顯升溫。

　　據思源地產統計顯示，2018年3月，北京新房市場共成交1033套商品住宅，成交面積13.81萬平方米，環比2月，成交套數、面積分別上漲了73.3%和52.4%。21世紀經濟報道記者在鏈家地產APP也注意到，最近六個月，北京市新增房源量保持穩定，但鏈家地產的帶看次數卻從2月跌落谷底之后一路攀升。

　　1、3月成交量回暖

　　自去年北京實施“317”新政以來，相關主管部門陸續采取了限購、限貸、限商、限價、限售的“五限”政策嚴格管控樓市，大力抑制投資投機需求的同時，也不可避免地造成剛需客群產生觀望心態，引發北京房地產市場銷量重挫，二手房價格也出現大幅回落。

　　然而，這一現象在今年3月已經悄然發生改變。思源地產數據顯示，2018年3月，北京二手房簽約量達到12104套，繼2017年12月和2018年1月之后，二手房月度銷量再破萬套大關，此外，這一成交量也創下自2017年4月以來，近12個月銷量新高。

　　思源地產首席分析師郭毅分析，隨著北京新房市場趨向高端化，買舊換新成為市場主流，二手房的簽約數字也就成為衡量北京樓市冷熱的一個關鍵性指標。月售萬套以上，意味著北京樓市正在逐步走出低谷，恢復正常的交易水平。

　　上述接觸市場一線的房產中介高管表示，“目前市場的表現是成交量逐步放大，市場會產生分化，低總價、高性價比(業主急用錢)、好房子(好地段好戶型好物業)等被消滅得很快。”他對前來咨詢的購房者建議是，“可以積極進場，抽貸是控制房價的利器，但并不是消滅了需求，而是延緩了需求進場。你如果像我一樣每天接觸無數購房者，就知道多少改善需求面對政策的無奈。”

　　郭毅認為，3月樓市回暖由多重因素構成。首先，隨著調控深化，北京二手房價格普降15%-20%，前期積累的房價泡沫得到消減，房產價值重新進入合理區間，吸引對價格敏感度較高的剛需購房者回流;其二，近日深圳二手交易“三價合一”政策的實行引起廣泛關注，其實北京早在去年底便對《存量房屋買賣合同》示范文本加以修訂，并于今年3月頒布實施，至此，一線城市加強管控二手房交易過程中的信貸、稅費管理已成定局，未來二手交易的成本增加將成必然，在一定程度上起到擠壓二手置業需求的作用。

　　此外，郭毅認為，盡管調控形勢依舊保持嚴格態勢，但北京樓市的基本面其實沒有發生改變，而隨著北京人口政策出現定向寬松，有利高精尖人才的引進，此舉也將為樓市帶來穩定的剛性購房需求。與此同時，由于二手與新房之間相互依存的關系，二手成交量的升溫，也將有助于向新房市場輸送置業需求，催使新房市場在未來一段時間里出現同步回暖的成交走勢。

　　2、整體走勢仍低迷

　　3月成交量回暖受多重因素影響，但如果拉長到季度周期看，整體市場仍然呈現低迷態勢。

　　中原地產研究中心統計數據顯示：在剛過去的2018年1季度，北京樓市成交繼續低迷，疊加春節因素影響，整體市場新建商品房住宅成交量刷新歷史最低記錄。1-3月新建商品房住宅不含保障房，合計簽約只有2723套，同比跌幅61%，這一簽約量也是全面網簽來的歷史單季度最低值。二手房成交量也繼續維持在2017年第2季度以來的低迷狀態。2018年一季度簽約29044套，連續2個季度低于3萬套。這也是2014年4季度市場反彈后的連續低值。

　　“目前的市場情況是，符合市場價就好賣。如果業主心理報價過高，就只能看緣分。”鏈家一位中介告訴21世紀經濟報道記者。21世紀經濟報道記者梳理了通州一些小區成交房源特征發現，這些房源相比去年下半年均有一定程度降價。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，從2018年一季度整體數據看，房地產市場仍然處于低迷狀態，市場依然受到北京共有產權、租賃政策等市場預期的持續打壓。過去一年，北京樓市政策發布密度創造全國及北京歷史記錄，一年內發布了超過30次各種調控措施。經過連續接近一年的連續樓市調控，隨著政策進入平穩周期，市場逐漸進入低谷徘徊、預計后續市場將繼續在低位運行。另外，整體二手房價格調整非常明顯，從2017年4月開始到現在10多個月累計跌幅超過15%，部分區域房源價格接近20%。

　　值得注意的是，在各類產品中，最為低迷的是商辦類物業。限購一年整，整體市場成交全面降溫，商住公寓簽約只有3589套，環比調控前一年的67013套，跌幅達到了94.6%。市場成交結構基本集中在通州少數符合調控政策的商務公寓。

　　張大偉注意到，商辦市場目前看，除了個別區域，調控一年接近0成交。歷史最嚴格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯，整體市場全面冰凍。與調控前相比，整體市場成交量全面萎縮，2017年3月調控前，商住簽約單月接近萬套，而在調控后，剔除通州個別項目的商務公寓，市場整體接近0成交。不僅僅交易市場出現了明顯的降溫，土地市場商辦類也出現了明顯的退燒：商辦限購后出讓的數宗商辦地塊，溢價率明顯下調，特別是最近更是歷史多年未出現的流標現象再次出現。限購前商辦土地平均溢價率115%，而最近一年溢價率只有12.39%。

　　“從平均價格看，商辦市場二手房價格已經平均下調超過30%，部分二手房商住甚至出現了價格跌幅超過40%。”張大偉表示。想了解更多財經資訊，請關注財經365！