財經365訊（編輯 錢多多）可以說，中國的房地產開發商，肯定世界上最絕頂聰明的人。在中國，現在這群人，不僅最為富有，群體非常巨大，而且也是一群最為絕頂聰明人。對于這群人，不僅經常會左右著中國的房地產政策，也會針對出臺的房地產政策以千招百式的方式引導政策朝著有利于他們的方向走，讓他們每一次都輕易地賺得盆滿盤滿。最近，政府說要發展住房租賃市場，房地產開發商馬上應對，開始建立中國的房地產長租市場。
有報道，在北京的萬科，對北京的“翡翠書院”，作為北京首批企業自持租賃房項目之一，“翡翠書院”公布了長租方案。根據這個方案：90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬，180㎡以上的復式四居室月租金為3萬至4萬。開發商鼓勵長租，最長可租賃10年，期間租金不變，但是需一次性付清全部租金。
按照這樣的長租方式，如果租一套90㎡三居室，按1.5萬的月租金計算，10年租金將達180萬;按1.8萬算，10年租金就是216萬。如果租一套180㎡的四居室，按照3萬的月租計算，10年租金將達到360萬元!但是旁邊的同等位置、同等戶型(90㎡左右)的普通住宅，月租金在6000元上下。
按照萬科這個長租合約，現在的租房租金是周邊同類住房租金的3倍。那么高于3倍的租房成本，租房者為何還會進入這個市場，為何不選擇只有三分之一租金同類住房呢?因為，按照萬科的假定，未來住房租金會不斷上漲，現時合約把10年的租金鎖定，前幾年租金可能會比同類租房的租金要高，但隨著住房租金上漲，后幾年萬科項目這類住房的租金會低于同類住房租金，所以租賃萬科的住房根本上就不會吃虧，甚至于更為便易。
現在的問題是，萬科這個長租住房項目的住房租金是不是會按照假定在10年內上漲3倍，租賃者貸款租賃住房無成本。如果這兩種情況不成立，要滿足萬科的假定是不可能的。對于第一個假定來說，當前不少城市的房價如之高，租賃住房的租金收入，遠低于銀行貸款利率，那么未來的住房租賃市場會多少繁榮，或更多的人更愿意租房而不去購買住房，幾乎是不可能的。如果城市居民更多愿意購買住房而不是租賃住房，那么租房市場要想繁榮幾乎不可能。如果住房租賃市場繁榮不起來，要讓萬科租賃住房在10年內上漲3倍，同樣是幾乎不可能。
而且未來的住房租賃市場發展，最大的動力是農村集體土地可用于建造長租住房。由于這些農村集體土地建造的長租住房，土地成本低，其規模體量都會不小，而且城中村的農村集體用地更有動力開發長租住房進入市場。在這種情況下，租賃住房的價格只會下跌而不會上漲。所以，萬科租賃項目預期未來10年租金上漲3倍的假定很難成立。
還有，假定萬科的住房租賃項目租金會上漲3倍能夠成立，假定當前北京房地產市場的性質不改變，即是以投資為主導的市場，那就意味著未來10年北京市的住房價格還會上漲3倍以上，即讓目前這些項目周邊的住房價格上漲達到15萬以上。如果這種情況出現，估計北京這個巨大的房地產泡沫早已經破滅了。北京房地產泡沫破滅，住房租金要上漲也幾乎是不可能的事情。在上述的任何一種情況下，所有的風險只能夠租房者來承擔了，房地產開發商早就把所有的風險轉移了。
因為，租賃者在租房時，要一次交付10年住房租金，如果房者沒有實力就向銀行貸款，即租賃住房貸款。10年期租賃住房貸款，是房地產開發商與銀行合謀的一種金融創新。這種租賃住房貸款的創新最大特征，租賃住房者不僅要承擔其租賃住房可能面臨的風險，還得承擔巨額的租賃住房貸款的融資成本。
因為，對于房地產開發商，由于租賃住房者在租賃住房時就得一次繳清其10年的租金，租賃合同簽訂，也就意味著房地產開發商部分利潤得以實現，而租賃期結束，住房又可重新回收到自己手上。即使未來住房的價格下跌，房地產開發商早就把一次性獲得的租金覆蓋了這些損失。對于銀行來說，由于租賃住房抵押，其貸款風險也降到很低的水平，因為10年期租金與住房總價值相比肯定會低。
有人分析這是一個對賭協議：即未來市場難以預期，但買賣雙方都希望風險被提前鎖定。如果未來出現嚴重通脹，租房者肯定是賺的，萬科是虧的;如果國家真的10年如一日讓M2增速控制“真實GDP”增速的1.5倍以下，讓住房按揭貸款實際年利率保持在6.5%(相當于目前基準利率上浮33%)以上，那么租房者肯定是虧的，萬科是賺的。但實際上，并非如此，無論是未來信貸擴張的速度如何，或未來是否會發生惡性通貨膨脹，都會對租賃者不利。如果出現惡性通貨膨脹，利率肯定會上漲，而利率上漲特別是快速上漲時，房地產泡沫肯定會刺破。在這種情況下，10年內的住房租金想上漲幾乎是不可能。如果未來通貨膨脹率保持在現有水平，但貨幣政策正常化是一種國際趨勢，這時，金融市場的利率同樣會上升。利率上升，房地產市場的價格上漲也會止步。可以說，這個對賭協議并非什么對賭，而是房地產開發商與銀行算得精精的，這種合約把所有的風險都轉移到租賃住房的消費者手上。這才是問題的實質所在。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！