財經365訊（編輯 錢多多）進入火熱的夏季，杭州、成都、西安等城市紛紛出現搖號搶房的火熱行情。為了防止房地產市場失控，12個城市被住建部約談。
為何在“五限”(限購、限貸、限價、限售、限商)調控政策之下，房地產還如此火熱?其背后的根源是什么?且看本文分析。
1、搖號購房的城市“房荒”到什么程度?
搖號購房的首要原因是住房庫存短缺，部分城市新房有效供給不足的問題。從全國情況看，過去兩年內，一、二、三、四線城市階梯式去庫存，使得今年4月末全國住宅庫存降至2.85億平米，庫存同比已連續(xù)20個月負增長(參見下圖)。
在全國去庫存的大趨勢下，主要二線城市的庫存短缺問題尤為突出。
從新聞披露的采取搖號購房的6個二線熱點城市(杭州、南京、西安、長沙、成都、武漢)來看，住宅庫存量都處于或接近歷史新低。
其中，南京商品住宅可售面積有280萬平米，杭州為220萬平米。更進一步來看，截至今年4月末，長沙以外的其他5個城市，住宅存銷比均在10個月以下，6個城市存銷比全部低于低庫存城市門檻線。
(2017年4月，住建部文件《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中規(guī)定“對消化周期在36個月以上的，應停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”)，杭州和武漢存銷比更是低至4.38個月和4.23個月(見下圖)。
那么，這些長期低庫存的城市是否按照住建部的要求，增加了土地供應呢?
來看數據——2017年六大城市累計住宅類用地成交面積為3247萬平米，較2016年2687萬平米增幅達21%，為2014年以來最高水平。其中，杭州、武漢、南京、西安住宅供應面積均大幅增長，長沙、成都由于前期住房庫存量較大，適當控制了供地(參見下圖)，但整體仍保持較高的土地供應水平。
在住宅銷售端，購房搖號看似市場火爆，但實際上今年1-4月的六大城市中，杭州、南京、西安、成都等城市的住宅銷售面積同比都出現大幅負增長(參見下圖)，長沙和武漢的住宅銷售面積同比基本持平。由此可見，六大城市庫存大幅下滑不是由需求增加造成的。
