3、搖號(hào)也瘋狂：買到猶如“中彩票”剛需客說(shuō)買房難度更大了
5月25日—27日，杭州購(gòu)房者在銀行排隊(duì)辦理資金凍結(jié)的照片刷遍了網(wǎng)絡(luò)。彭涵就是排隊(duì)大軍中的一員。
在更早之前的幾天，知道熱門樓盤華夏四季即將搖號(hào)開(kāi)盤后，彭涵迅速準(zhǔn)備了網(wǎng)上登記需要的征信報(bào)告、戶口本、收入證明等材料。與華夏四季同時(shí)領(lǐng)出預(yù)售證的熱門樓盤還有中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城、陽(yáng)光城未來(lái)悅和融信瀾天，這四個(gè)項(xiàng)目均因一二手房?jī)r(jià)的嚴(yán)重倒掛而被杭州購(gòu)房者廣泛關(guān)注。
為了分流，這些項(xiàng)目要求購(gòu)房者在驗(yàn)資這一環(huán)節(jié)，到指定銀行進(jìn)行資金凍結(jié)的操作，這樣就避免了購(gòu)房者使用同一張存單參與多個(gè)樓盤報(bào)名的現(xiàn)象。盡管如此，各指定銀行門口依然排起了長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍。
5月26日早晨7點(diǎn)多，彭涵來(lái)到華夏四季的指定銀行之一杭州銀行余杭寶塔支行，排隊(duì)三小時(shí)后終于辦好了資金凍結(jié)，拿到了一張由該銀行出示的寫(xiě)明“xx公司驗(yàn)資專用”的凍結(jié)證明，隨后進(jìn)行了網(wǎng)上登記。
彭涵自去年下半年開(kāi)始看房，此前他看中的區(qū)域是杭州熱門板塊濱江奧體，但在采用公證搖號(hào)制度之前，奧體板塊一房難求，少有的開(kāi)盤房源均需要“全款購(gòu)房+關(guān)系戶”，手頭資金不足的彭涵幾乎沒(méi)有買到的希望。
今年3月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局宣布，針對(duì)商品住房市場(chǎng)出現(xiàn)的炒賣房號(hào)、捆綁搭售等違規(guī)行為，將采取公開(kāi)搖號(hào)全程公證的方式，規(guī)范市場(chǎng)銷售行為。
這讓包括彭涵在內(nèi)的剛需購(gòu)房者重燃希望。華夏四季在3月份曾經(jīng)開(kāi)過(guò)一次盤，需要全款購(gòu)房，而此次開(kāi)盤采用公證搖號(hào)后，只要具備購(gòu)房資格，首套房只需付三成，彭涵決定試一試。
更吸引人的因素，在于華夏四季的價(jià)格。根據(jù)官方公布數(shù)據(jù)，華夏四季此次推出160套房源，均價(jià)為26105元/平方米（含裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米），40%向無(wú)房家庭傾斜比例。而項(xiàng)目周邊二手房?jī)r(jià)格約在3.5萬(wàn)元/平方米以上，這意味著，以一套100平方米的房源為例，購(gòu)房者搖到后即可賺取近100萬(wàn)元的價(jià)差。“搖到的幾率不大，但是搖到就賺100萬(wàn)，就相當(dāng)于中彩票了。”彭涵說(shuō)。
華夏四季不是唯一一個(gè)可以在限價(jià)背景下套利的樓盤，其它熱門樓盤均有此特征。融信瀾天拿出的預(yù)售證均價(jià)為18407元/平方米，而周邊二手房的價(jià)格2.7萬(wàn)元/平方米-2.8萬(wàn)元/平方米，屬于新房二手房?jī)r(jià)格剪刀差最大的板塊之一，因此吸引了大批購(gòu)房者參與該樓盤的搖號(hào)報(bào)名；卓越蔚藍(lán)領(lǐng)秀公示價(jià)格僅為19100元/平方米，板塊內(nèi)二手房目前在售均價(jià)則是26046元平方米；中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城公布的均價(jià)為28080元/平方米，周邊三墩板塊二手房的價(jià)格普遍都在3.3萬(wàn)元/平方米。
自4月23日杭州首個(gè)公證搖號(hào)樓盤揭曉搖號(hào)結(jié)果以來(lái)，杭州實(shí)施公證搖號(hào)開(kāi)盤已超過(guò)1個(gè)月，也終于誕生了首個(gè)萬(wàn)人搖號(hào)的樓盤。根據(jù)開(kāi)發(fā)商公布的數(shù)據(jù)，融信瀾天推出404套房源，最終登記人數(shù)11927組，無(wú)房家庭5090組，綜合中簽率3.4%；華夏四季160套房源，報(bào)名6687組，無(wú)房家庭2623組，綜合中簽率2.4%；陽(yáng)光城？未來(lái)悅103套房源，報(bào)名1313組，無(wú)房家庭473組，綜合中簽率7.8%。
一二手房?jī)r(jià)格的嚴(yán)重倒掛，加上公證搖號(hào)制度的出現(xiàn)，聯(lián)手造就了杭州的火爆搖號(hào)現(xiàn)象。“2016年至今的限價(jià)政策，主要目標(biāo)都是希望改變市場(chǎng)預(yù)期，但很遺憾，杭州的市場(chǎng)預(yù)期迄今沒(méi)有改變。但是由于限價(jià)只能限商品房的價(jià)格，而不能限二手房的價(jià)格，這樣就形成了價(jià)格雙軌制。使得買房存在套利空間，搖號(hào)便成了一種全民福利，相當(dāng)于打新股。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛對(duì)媒體表示，搖號(hào)從一定程度上遏制了“號(hào)子費(fèi)”背后的利益輸送與權(quán)力尋租等腐敗現(xiàn)象，但是面對(duì)巨大的經(jīng)濟(jì)利益，搖號(hào)實(shí)際上就可能變相成為“中獎(jiǎng)”的機(jī)會(huì)。
搖號(hào)確實(shí)改變了諸多購(gòu)房者的心態(tài)，導(dǎo)致購(gòu)房需求的增加。彭涵表示，據(jù)他的觀察，近期一些好幾年不跑售樓處的人也都出動(dòng)看房了，“一旦搖到你也可以按照正常的首付來(lái)，不用全款，這是個(gè)好機(jī)會(huì)。所以有事沒(méi)事來(lái)碰碰運(yùn)氣吧。”
丁建剛坦言，搖號(hào)帶來(lái)了新的問(wèn)題——搖號(hào)背景下，全社會(huì)“打新股”的熱情越來(lái)越高漲，“原來(lái)不太想買，甚至根本不想買房的家庭，很多也加入到搖號(hào)大軍中。既然是一個(gè)憑運(yùn)氣的公共福利，何不試試運(yùn)氣？”
“前段時(shí)間旭輝寶龍東湖城項(xiàng)目有3000多人參與搖號(hào)，大江東這樣的區(qū)位都有這么多人去參與。很多樓盤去年年底的時(shí)候還不見(jiàn)得有那么熱門，但是你跟蹤的熱門樓盤根本沒(méi)有機(jī)會(huì)買到，所以轉(zhuǎn)而不熱門的樓盤也熱起來(lái)了，有傳導(dǎo)效應(yīng)。很多人是帶著中彩票的心態(tài)去試試看的。”杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，搖號(hào)無(wú)形中刺激了新的需求。
媒體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，杭州自推行公證搖號(hào)以來(lái)，迄今已有60個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)取了預(yù)售證，僅6個(gè)項(xiàng)目因登記人數(shù)未超出供應(yīng)房源數(shù)而未搖號(hào)，其余項(xiàng)目均需搖號(hào)。尤其是5月份以來(lái)，杭州搖號(hào)購(gòu)房開(kāi)始加速，在5月21日-5月27日這一周，就有13個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)出預(yù)售證。
這些參與搖號(hào)的項(xiàng)目，多數(shù)都受到了購(gòu)房者追捧，千人搖號(hào)甚至成了常態(tài)，其中低單價(jià)、低總價(jià)的剛需項(xiàng)目頗受歡迎。與此同時(shí)，杭州新房搖號(hào)中簽率也屢創(chuàng)新低，截至目前中簽率最低的樓盤是綠城九龍倉(cāng)桂語(yǔ)江南項(xiàng)目，推出100套房源，報(bào)名數(shù)6228，中簽率低達(dá)1.6%。
一邊是搖號(hào)需求的不斷增加，一邊卻是供應(yīng)量的不足，這進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)的緊繃神經(jīng)。丁建剛表示，限價(jià)政策阻礙了市場(chǎng)供應(yīng)量，部分被限價(jià)、高價(jià)地項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商不甘心虧損，以時(shí)間換空間，拖延開(kāi)盤和上市。還有一些項(xiàng)目，由于被限價(jià)，領(lǐng)不出預(yù)售證。
根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2016年下半年至2017年上半年，杭州市區(qū)（不含富陽(yáng)區(qū)和臨安區(qū)）共有689.7萬(wàn)平方米涉宅地出讓，而這些可建面積中到目前為止只有135.1萬(wàn)平方米上市，至今仍未上市的項(xiàng)目體量達(dá)554.6萬(wàn)平方米，占總出讓宅地的80.4%。“這不符合正常的市場(chǎng)邏輯。這些土地到開(kāi)發(fā)商手里已經(jīng)達(dá)到10-22個(gè)月，理論上都可以上市了。”丁建剛進(jìn)一步透露，截至5月初杭州市區(qū)商品住宅可售房源僅為1.4萬(wàn)套，以近一年月均速度去化周期僅為1.7個(gè)月，顯性庫(kù)存已經(jīng)到了十萬(wàn)火急的地步。
這樣的矛盾反映在市場(chǎng)上，其中的一個(gè)表現(xiàn)就是對(duì)于部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)買房難度增加了。“搖號(hào)出來(lái)以后每個(gè)樓盤都很難買，尤其是對(duì)于像我們這樣的純剛需來(lái)說(shuō)，以前熱盤可能買不到，但是冷盤還是可以的，買不了余杭的樓盤去臨安買嘛，總能買到的，但是現(xiàn)在連冷盤都要搖號(hào)了，那不是更難買了嗎？而且優(yōu)先無(wú)房家庭。”彭涵說(shuō)。
5月31日，華夏四季正式搖號(hào)，彭涵并沒(méi)有搖上，他有點(diǎn)無(wú)奈：“沒(méi)中，又要繼續(xù)跑（售樓處）了。”(經(jīng).濟(jì).觀.察.報(bào).謝.敏.敏)
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