伴隨著房地產調控不斷深入，房企的資金“饑渴癥”日漸明顯。作為房地產公司重要融資渠道之一的房地產信托，也在2017年上半年迎來爆發期，募資數量和規模持續高企。
業內人士表示，因為銀行資金直接流入房地產領域受限，房地產企業目前已經把融資的主渠道聚焦至信托公司，而部分信托公司基于逐利及做大業務規模的沖動，也“開足馬力”開展房地產信托業務。預計下半年流入房地產領域的信托資金將趨于平緩，但不會出現斷崖式減少。不過，房地產信托業務的風險仍不可忽視，
房地產信托業務強勢復蘇
用“坐過山車”來形容2016年下半年以來的房地產信托業務，并不為過。2016年下半年開始不斷推出的房地產調控政策，一度令房地產信托業務迅速降溫，在2016年11月份，甚至出現房地產信托“零募集”的情形。
然而，2017年上半年，房地產信托業務“吸金王”的角色重新滿血復活。由于其他融資渠道不斷收緊，信托再次成為“輸血”房企的重要渠道。
來自用益信托的在線統計顯示，截至6月末，今年上半年成立的房地產集合信托產品達435個，募集資金1163.71億元，同比增加35.51%。而從發行市場來看，今年上半年共發行540個房地產集合信托產品，募資總金額1775.62億元，在資金規模上比去年前6個月大幅增長59.67%。
來自中國信托業協會的統計數據，同樣證明了房地產信托業務的復蘇。統計顯示，2017年一季度信托資產投向房地產行業的規模為1.58萬億元，占比為8.43%。與2016年一季度的1.29萬億元相比，增長22.48%，與2016年四季度的1.43萬億元相比，增長10.49%。
事實上，近期的集合信托市場上，房地產信托的發行量一直居高不下。以6月26日至7月2日這一周為例，雖然信托的整體發行規模未能延續此前反彈的勢頭，但是房地產信托的發行規模仍高企，募集資金規模達44.32億元，在各大領域的投向中占據首位。而此前一周的統計顯示，房地產信托的發行規模在各大領域的投向中同樣占據首位。這一方面顯示了房地產信托業務的火爆，另一方面也證實了房地產企業“求資若渴”。
“今年以來相關政策不斷出臺，房企的融資渠道持續收緊，尤其是銀行開發貸的大量抽離，使得房地產企業資金頭寸緊張，開發商將融資主渠道再次聚焦于信托領域。”中國人民大學信托與基金研究所所長邢成告訴記者。
他指出，作為信托公司的傳統優勢業務，房地產信托業務一直占據主流業務的地位，而且在銀行資金和房企發債等融資渠道收緊后，信托資金應用的靈活性優勢漸顯，加上房企較高的利潤率能覆蓋信托資金的成本，故而房地產信托業務重新火爆。
逐利沖動面臨政策調控風險
面對房地產企業的“嗷嗷待哺”，信托公司的逐利沖動正在釋放。據用益信托統計，今年上半年以來，共有47家信托公司開展了房地產信托業務，占到信托公司總數的69.12%。其中，四川信托、愛建信托、中建投信托、大業信托、山東信托、浙金信托和紫金信托開展房地產信托業務的數量相對較多，位居行業前列。
“今年上半年信托公司主動管理類的房地產信托業務增長確實較多，尤其是在房企的主流融資渠道被收緊后，房地產信托的業務機會可謂明顯。”某信托公司高管告訴記者。他同時透露，目前銀行的自有資金和理財資金都無法通過通道的形式投放至信托領域，因此，當前合規的房地產信托項目均是以信托公司主動管理的產品出現，然后由銀行進行代銷。這意味著，就某種程度而言，當前房地產信托產品的資金來源，大頭還是以銀行為主。
而另一位信托業內人士指出：“此前各地的監管尺度有所不一，以上海地區為例，監管嚴格要求信托公司要執行‘四三二’標準，不允許給房企拿地項目融資。但部分地區此前的要求沒有這么嚴格，因此存在部分‘漏網之魚’。”
他透露，雖然今年5月份以來，監管層將房地產信托業務列為重點檢查對象，并重申嚴禁“假股真債”的地產項目投資，但是從實際情況來看，部分信托公司或仍通過股加債等產品形式，用相對隱蔽的設計結構為房企拿地融資。
至于下半年房地產信托的走向，前述信托公司高管和邢成均認為，在現有調控格局下，房地產信托業務的規模在下半年或繼續增長，而且其在信托業務規模中的占比也同樣可能增長，但流入房地產領域的信托資金將趨于平緩，房地產信托業務出現“急剎車”的可能性較校
華融信托研究員袁吉偉則認為，當前雖然仍存在銀行系統資金流入房地產信托領域的情況，但是部分大的金融機構對于信托業務已趨于謹慎。他指出，下半年機構端流入房地產信托領域的資金或有減少可能，更多的資金將來源于個人投資者。同時，信托公司對待房地產信托業務的態度也有分化，部分信托公司基于風控的考量，對相關業務并不熱衷。他建議，部分開展房地產信托業務相對激進的公司注意把控風險。
邢成也提醒，房地產信托領域仍存在政策調控風險。他說：“如果限購限貸政策和房地產信托監管政策進一步升級，則房地產行業和房地產信托業務都會直接受到影響。如果銀根緊縮，需求萎縮，有些房地產開發商就會出現資金鏈斷裂，有些開發項目就會成為爛尾樓，部分房地產信托業務就可能爆發風險。”
