北京市商住市場進入冰凍期，去年北京市高層表態堅決不再新增商住，今年年初北京市商住市場實施全面限購，再到隨后住建委等部門嚴查各類房產中介、開發商等違規銷售商住產品。
記者近期發現，北京市順義區各大菜市場等人員密集區域又涌現出一批商住“銷售員”，一塊展板、三五成群向路過的居民分發簡單印刷的小廣告。
“順義別墅區、精裝公寓、38萬元/套起、均價13500元……”銷售人員向記者表示，“北京將學習廣州放開租購同權，開發商這是先行一步。”
龍苑別墅區里的“商改住”
近期，在北京順義區的各大菜市場出現一批手持廣告單的銷售人員向過往的市民兜售商住房，由于價格明顯低于普通商品房，引起不少市民駐足詢問。
記者通過廣告單上電話詢問并來到項目所在地，順義城區北部的龍苑別墅區內看到，前來咨詢的購房者不在少數，而且項目的部分戶型已經售罄。“這里總共兩棟樓，總建筑面積約1萬多平方米，原來都是別墅區的高檔會所，但現在因為中央八項規定后生意不同于往日，所以開發商將其改造為公寓。”工作人員說。
記者在該工作人員帶領下參觀了樣板間，不僅有廚衛及獨立上下水，而且家電等也一應俱全，“買后可實現拎包入住。戶型全部為20~90平方米左右，還有幾套LOFT格局。由于項目呈現回字型，所以內部沒有外窗，只有內窗，價格會便宜一些。”
當記者詢問價格后，該工作人員說：“我們是以租代售，租賃期分為15年和30年。價格按照戶型會有所不同。”據該工作人員提供的價格表顯示，以最小面積28.2平方米計算，租賃期15年總房款為248000元，30年為380000元；以41.6平方米戶型計算，租賃15年總房款為374480元，30年為590800元；而94平方米的“西兩居”戶型，租賃15年為771920元，租賃30年為1253200元。
據記者從價格表中粗略統計，目前兩棟樓中的其中一棟改造完后將對外“出售”115套房源，如果以全部租賃30年來計算，開發商將就此收款約為1.82億元。
另據該工作人員介紹，開發商目前還推出了“售后返租”項目，對于投資性質的購房者，可以在購房后與開發商簽訂為期1~3年不等的返租協議，將房屋重新交還給開發商由其對外統一出租，開發商將每月返還2000~4000元不等的房租。“開發商無論租得出去還是租不出去都會返錢。現在項目對面就是金蝶軟件園和民生銀行總部，未來不可能租不出去。”
“租購同權，我們先走一步”
為了打消記者顧慮，該工作人員則拿出項目的土地證表示，該塊地使用期到2063年6月，用地性質為商服，目前還剩下46年，如果到期后，購房者可以根據當時的價格續約。此外，工作人員說：“國家現在提倡租售并舉和租購同權，廣州都已經開始試點，所以北京也很快就要實施，我們這是先走了一步。”
據悉，龍苑別墅是由北京龍源房地產開發有限公司(以下簡稱“龍源公司”)于1995年左右開發，項目多為獨棟別墅。龍源公司成立于1992年，注冊資本1384萬美元，其中，北京市順義大龍城鄉建設開發總公司為其參股股東之一。
“兩棟商業樓項目很早之前就賣給了‘商安普’公司，和我們沒關系了。”龍源公司內部人士說。
為此，記者也致電商安普公司，欒姓負責人在受訪時表示，“我們只是做酒店，并未以租代售和售后返租。”
而對于上述工作人員聲稱的租購同權、租售并舉等“先行一步”說法，順義區住建委在回復記者采訪時表示，順義區沒有所謂“租售并舉”的試點項目。此外，順義區住建委相關工作人員到龍苑別墅現場了解情況，未發現有改造公寓情況。
資深房地產法律專家、北京京潤律師事務所主任張志同在接受《中國經營報》記者采訪時表示，無論是以租代售還是售后返租都是被政府禁止的，都屬于違規銷售。這背后是企業擅自改變了土地用途，由于其無法按照正常土地開發程序取得手續，這就給購房者埋下了交易風險，日后一旦發生糾紛，房產的物權并不屬于消費者。另就所謂的“租賃”合同而言，其30年的年限期也已經嚴重違反最長租賃期20年的《合同法》規定。
張志同說，無論是租購同權還是租售并舉和此類情況都是完全不同的，因為租購同權、租售并舉的前提是房屋規劃用途沒有改變，租賃的房產本身是合法且可以上市流通的房產。此外，目前租購同權只是個別地區試點，并沒有全國推廣。（原標題：北京龍苑別墅內兜售商改住 以租購同權為噱頭）
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