商業(yè)地產(chǎn)概念股（商業(yè)地產(chǎn)上市公司）一覽
地產(chǎn)股中尋找被錯(cuò)殺的商業(yè)地產(chǎn)概念股
一、商業(yè)地產(chǎn)前景預(yù)測
總的來說，目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的業(yè)態(tài)，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況和對(duì)未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本身可能整合的各類資源，進(jìn)行一定的業(yè)態(tài)組合。所謂業(yè)態(tài)組合就是不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、經(jīng)營方式的業(yè)態(tài)在商業(yè)場所的組合形態(tài)。業(yè)態(tài)組合是必須在項(xiàng)目開發(fā)前期就完成的對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行的規(guī)劃，若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理，可使樓盤營銷添加賣點(diǎn)，推進(jìn)樓盤的銷售，也可為項(xiàng)目建成運(yùn)營后實(shí)現(xiàn)長期繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
根據(jù)中國目前的生產(chǎn)水平和居民消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力，較具開發(fā)潛質(zhì)的單項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)有以下幾種。
1、中等規(guī)模的購物中心
雖然中國人口基數(shù)較大，但人均消費(fèi)能力還處于較低的水平，因此在歐美等發(fā)達(dá)國家常見的商業(yè)業(yè)態(tài)未必完全適合中國國情。比如典型的美國郊區(qū)大型購物中心，就是建立在人均高消費(fèi)能力和汽車文化普及的基礎(chǔ)之上。近幾年在國內(nèi)各地紛紛展開的造mall運(yùn)動(dòng)，成功者寥寥無幾，就是忽視國內(nèi)消費(fèi)能力相對(duì)較低的結(jié)果。而且中國消費(fèi)者還沒有形成在集中時(shí)間、集中地點(diǎn)進(jìn)行集中消費(fèi)的消費(fèi)文化，而是根據(jù)實(shí)際需求，分別選擇相應(yīng)的購物消費(fèi)場所，使本來就不高的消費(fèi)能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還不成熟(少數(shù)城市除外)，而粗放型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、底商等供應(yīng)量已經(jīng)趨于飽和。因此，中等規(guī)模的購物中心無論在檔次還是消費(fèi)容量方面都適應(yīng)于現(xiàn)階段的國情。
2、社區(qū)商業(yè)
社區(qū)商業(yè)是近幾年在北京及全國房地產(chǎn)市場中盛行，并發(fā)展起來的商業(yè)地產(chǎn)形式。不是住宅內(nèi)的商鋪都是社區(qū)商業(yè)，只有以服務(wù)社區(qū)住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要、進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)、位置相對(duì)集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務(wù)面積是社區(qū)和周邊地區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)才能稱之為社區(qū)商業(yè)物業(yè)。近年來，新近落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對(duì)硬件和欄目的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。
3、具休閑功能的商業(yè)地產(chǎn)
據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場所的客流有65％以上是為了娛樂旅游和休閑，比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費(fèi)，在網(wǎng)吧、影院、游樂園甚至主題公園的消費(fèi)，參與抽獎(jiǎng)、表演、雜耍、街頭畫像、蹦極的消費(fèi)，僅三成多的人是為購物而來，而體驗(yàn)與消費(fèi)客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見，體驗(yàn)式的消費(fèi)購物將成為未來消費(fèi)模式的新寵。因此，在客流量充足的一級(jí)城市開發(fā)商發(fā)展針對(duì)這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤空間。
體驗(yàn)式消費(fèi)的特點(diǎn)重在體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，所帶來的人氣是購物消費(fèi)的重要支撐。商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場與客戶，需要在商業(yè)購物環(huán)境的設(shè)計(jì)中增加體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，也更需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地段環(huán)境、自身特點(diǎn)，以客戶的偏好等做個(gè)性化的設(shè)計(jì)。目前已有商業(yè)項(xiàng)目在此方面進(jìn)行了結(jié)臺(tái)。比如大型的挑空中庭結(jié)合促銷及展示活動(dòng)成為空間組織的新亮點(diǎn)，甚至有些商業(yè)廣場把城市的文化活動(dòng)與集會(huì)功能納入進(jìn)來，此外娛樂與運(yùn)動(dòng)設(shè)施也開始以最刺激的方式吸引新新人類的另類消費(fèi)需求。因此，特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性為體驗(yàn)式消費(fèi)購物環(huán)境的特點(diǎn)，具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運(yùn)動(dòng)于一體的業(yè)態(tài)組合科學(xué)、特色鮮明的購物場所將會(huì)有更大的吸引力。
相比虛火的住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)這三年來表現(xiàn)不溫不火，甚至出現(xiàn)了與住宅價(jià)格倒掛的不正常現(xiàn)象。2010年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積持續(xù)大于竣工面積，導(dǎo)致庫存逐步減小，商業(yè)地產(chǎn)的成交量回升。據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，2010年四季度北京市寫字樓市場延續(xù)了三季度的上升態(tài)勢，租金較三季度有明顯上升，其中甲級(jí)寫字樓的平均租金環(huán)比上升6.54%，同時(shí)空置率由13.85%下降至13.47%。
預(yù)計(jì)2011年北京寫字樓供應(yīng)量放緩而需求持續(xù)增長，一季度甲級(jí)寫字樓的租金仍將有上漲空間。商業(yè)地產(chǎn)火爆除了租金上漲外，樓市調(diào)控令許多購房者擠入了商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)榫频晔焦⑸胁皇苷{(diào)控限制。
“商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還未被市場充分認(rèn)識(shí)”，“目前我國經(jīng)濟(jì)保持向上趨勢，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格和成交量都存在較大的提升空間，因此其可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值重估程度要遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)。”雖然“十二五”期間的GDP增速目標(biāo)略低于“十一五”，但是我國要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，超市、娛樂、餐飲等商業(yè)用房會(huì)進(jìn)一步受擴(kuò)內(nèi)需的刺激。此外，保險(xiǎn)公司提前圈定商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)作為未來的項(xiàng)目儲(chǔ)備，而未來REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)的出臺(tái)將解決商業(yè)地產(chǎn)市場流通性較差、投資回收期較長等問題。
二、高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主流模式
隨著城市的發(fā)展，城市人口日益膨脹，土地資源日益稀缺，個(gè)人生活成本加大、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低，在這種情況下，城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)等行業(yè)領(lǐng)袖提出了“只做城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略，引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展。而杭州、沈陽等代表性二線城市提出未來的城市建設(shè)，招商和開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，這被認(rèn)為是拉開了中國城市化進(jìn)程的序幕，開啟了中國城市綜合體的發(fā)展。
“城市綜合體”的基本特點(diǎn)是：
1、規(guī)模大。一般的“城市綜合體”的建筑面積都是30萬至80萬平方米，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著重要的角色。
2、功能強(qiáng)。通常“城市綜合體”都包括大型商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、寫字樓及大型公寓，各類功能之間互相疊加和補(bǔ)充。
3、整體統(tǒng)一性。建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系，與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 4、大空間尺度。室內(nèi)外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。
5、通道樹型交通體系。將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。
6、現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。
7、高科技集成設(shè)施。具備高科技和高智能的先進(jìn)設(shè)施。
城市綜合體引領(lǐng)了集約型城市開發(fā)的浪潮。各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在城市綜合體內(nèi)互動(dòng)，各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置，從而發(fā)揮更大的空間效益，既省地又節(jié)能。權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，往往能提高36%，而節(jié)能收益則可以提升42%。此外，還可以帶動(dòng)大量就業(yè)和巨額稅收，帶動(dòng)一個(gè)城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在城市規(guī)劃建設(shè)方面起到巨大作用。按照目前中國城市化的發(fā)展趨勢，中國城市人口將于2025年達(dá)到9.26億，到2030年將突破10億。未來20年，我國城市新增人口將在4億左右，解決如此大規(guī)模人口的居住和生活需求，必須走集約型城市開發(fā)之路，城市綜合體是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選項(xiàng)。
三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式及上市公司
商業(yè)地產(chǎn)主要分為純開發(fā)模式、開發(fā)+持有模式和全部持有模式。純開發(fā)模式周轉(zhuǎn)率及增長率均較快，但難以形成較強(qiáng)的長期競爭優(yōu)勢；全部持有模式回報(bào)期較長，采用該模式的公司業(yè)績較為穩(wěn)健，但增長速度較慢；開發(fā)+持有模式既可以通過銷售非核心物業(yè)實(shí)現(xiàn)資金回籠，還可以通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)獲得長期穩(wěn)定的投資回報(bào)。
（綜合南方財(cái)富）
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