REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。［2］近二十年來，北美地區的REITs收益最佳（13.2%），歐洲次之（8.1%），亞洲REITs的平均收益最低（7.6%）;由于歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見，在不同時間區間內，不同國家和地區的房地產景氣程度往往大相徑庭。
REITs的特點在于：1、收益主要來源于租金收入和房地產升值；2、收益的大部分將用于發放分紅；3、REITs長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低。
REITs的魅力在于：通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產業的機會;專業化的管理人員將募集的資金用于房地產投資組合，分散了房地產投資風險;投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。
REITs最早產生于美國20世紀60年代初，由美國國會創立，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。在亞洲，最早出現REITs的國家是日本，由于日本的房地產公司眾多，所以該市場在日本規模很大。
1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。正如20世紀60-70年代的其他金融創新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。
以剛剛在香港上市的領匯REITs為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入（主要為空調費）;租金地區分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用后的90%-100%的租金收益派發股東。因此，如果領匯日后需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿（資產負債率最高可達45%）的方式而實現。
2009年初，中國人民銀行會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架，但由于我國相關法律法規仍不完備，REITs一直未能正式啟動。2011年，國內首個REITs專戶，國投瑞銀主投亞太地區REITs產品，完成合同備案，成為國內基金業首個REITs專戶產品。
REITs 的種類
從不同角度看，對 REITs 有多種不同的分類方法，常見的分類方法有以下幾種：
1、根據組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。
公司型 REITs 以《公司法》為依據，通過發行 REITs 股份所籌集起來的資金用于投資房地產資產，REITs具有獨立的法人資格，自主進行基金的運作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。
契約型 REITs 則以信托契約成立為依據，通過發行受益憑證籌集資金而投資于房地產資產。契約型 REITs 本身并非獨立法人，僅僅屬于一種資產，由基金管理公司發起設立，其中基金管理人作為受托人接受委托對房地產進行投資。
二者的主要區別在于設立的法律依據與運營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國占主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。
2、根據投資形式的不同，REITs 通常可被分三類：權益型、抵押型與混合型。
權益型 REITs 投資于房地產并擁有所有權，權益型 REITs 越來越多的開始從事房地產經營活動，如租賃和客戶服務等，但是 REITs 與傳統房地產公司的主要區別在于，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營，而不是開發后進行轉售。
抵押型 REITs 是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，其收益主要來源于是房地產貸款的利息。
混合型 REITs 顧名思義是介于權益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的 REITs 中絕大多數為權益型，而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%，并且權益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩定性
3、根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。
封閉型 REITs 的發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時為了增加資金投資于新的不動產而追加發行新的股份，投資者也可以隨時買入，不愿持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。