“整個(gè)五一假期我都沒閑著，但大部分時(shí)候是在處理糾紛。”5月4日，北京中關(guān)村區(qū)域某中介門店經(jīng)理金輝(化名)向21媒體表示。
今年3月17日，北京出臺(tái)調(diào)控樓市的“3·17新政”；3月26日，又出臺(tái)針對(duì)商住房的調(diào)控政策。此后，北京樓市成交量大幅縮水，商住房交易更是降至冰點(diǎn)。但由于政策出臺(tái)較為突然，許多在途交易受到影響，并引發(fā)大量糾紛。
對(duì)于很多經(jīng)紀(jì)人而言，從今年年初開始，房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的糾紛就已頻繁出現(xiàn)。所不同的是，調(diào)控政策出臺(tái)前，因房價(jià)上漲速度較快，違約主體在于賣方；調(diào)控之后，因購房門檻提高，買方成為主要違約者。
從賣方違約到買方違約
金輝處理的其中一棟糾紛房屋，面積約為100多平方米，位于海淀區(qū)上地區(qū)域。今年3月初，買賣雙方簽訂了購房協(xié)議。但未能等到網(wǎng)簽，“3·17新政”就已出臺(tái)。
按照新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及首付規(guī)定，買方的首付比例將從4成提高到6成，由于多出近一百萬首付，以及貸款利率提升，買家產(chǎn)生解約的想法；賣家則因急于移民而不同意解約。雙方的糾紛由此產(chǎn)生。
在金輝的調(diào)節(jié)下，雙方最終達(dá)成一致：賣家在價(jià)格上做出一定讓步，買家則湊足首付實(shí)現(xiàn)成交。盡管買家做出的犧牲更大，但由于是換房需求，且原有房屋已經(jīng)售出，因此只得完成交易。
這是調(diào)控新政影響下，北京房屋交易糾紛的一個(gè)縮影。盡管監(jiān)管部門出臺(tái)了補(bǔ)充條款，但對(duì)于金輝而言，很多遺留問題仍然需要處理。
金輝表示，調(diào)控政策出臺(tái)后的一個(gè)月間，其所在門店的業(yè)務(wù)量下滑了一半以上，他的個(gè)人業(yè)績也受到很大影響。但類似的糾紛驟然增加，他要花大量的時(shí)間進(jìn)行處理。
好在這類糾紛的處理難度并不大。因?yàn)槎址拷灰字杏写罅俊斑B環(huán)單”存在，某一單交易中斷，就可能影響到5-6單的交易。因此除非代價(jià)過大，買賣雙方大多希望能完成交易。
他表示，從今年年初開始，北京就進(jìn)入了房屋交易糾紛高發(fā)期，但違約主體主要在于賣方。由于房價(jià)上漲過快，很多賣方在簽約后反悔。因?yàn)閭€(gè)別賣方不愿賠付違約金，雙方甚至對(duì)簿公堂。
“去年下半年，我們有個(gè)客戶在房山買了房子，而且已經(jīng)簽約，但對(duì)方忽然要漲價(jià)40萬，不答應(yīng)就拖著，不配合過戶。”金輝說。
他表示，在二手房買賣中，原來每成交100單，約有4-5單會(huì)出現(xiàn)糾紛，多體現(xiàn)在房屋質(zhì)量等方面。但最近一段時(shí)間，出現(xiàn)糾紛的比例大幅提升，且主要與價(jià)格變化有關(guān)。
契約精神與訴訟成本
“很多人說‘中介推高了房價(jià)’，但作為業(yè)務(wù)員，我們一點(diǎn)也不希望看到房價(jià)大漲或大跌。”金輝說。
在他看來，北京二手房交易中的糾紛，大多發(fā)生在房價(jià)漲跌幅度較大時(shí)。很多糾紛發(fā)生導(dǎo)致交易中止。即使交易最終完成，業(yè)務(wù)員也要付出大量的時(shí)間和精力。
從業(yè)8年來，金輝經(jīng)歷過多輪房地產(chǎn)周期，也處理過大量糾紛案例。他最大的感觸是，“社會(huì)缺乏契約精神”，這與一個(gè)人的年齡、學(xué)歷、職業(yè)等都沒有必然聯(lián)系。
去年底，金輝接手一單二手房買賣，交易雙方分別是某高校教授和某央企官員。由于自認(rèn)屬于“高素質(zhì)群體”，雙方提議拋開經(jīng)紀(jì)公司自行交易。金輝多方努力后得以參與到交易中。盡管如此，雙方仍然因?yàn)閮r(jià)格問題而產(chǎn)生了糾紛。
金輝說，違約的情況在北京樓市一直存在，“這么多年來一點(diǎn)也沒減少”。由于北京屬于“賣方市場(chǎng)”，受影響大的多為購房者。金輝的一個(gè)客戶曾在一個(gè)月內(nèi)遭遇兩宗違約案例，導(dǎo)致總購房成本多出近60萬。
房屋買賣的特點(diǎn)在于，程序繁瑣、周期長。在市場(chǎng)旺季，一宗交易從簽約到網(wǎng)簽，再到交稅、過戶，往往需要兩個(gè)月。這期間房價(jià)一旦出現(xiàn)大幅變化，違約就容易出現(xiàn)。
但維權(quán)周期長、成本高的現(xiàn)實(shí)，使弱勢(shì)方寧愿承擔(dān)損失，也甚少會(huì)選擇訴諸公堂。
金輝介紹，在前述提到的坐地起價(jià)案例中，購房者曾將賣方訴諸法庭。法官認(rèn)為，這屬于民事糾紛，建議自行調(diào)解。考慮到訴訟成本高，以及訴訟期間房價(jià)上漲帶來的機(jī)會(huì)損失，購房者最終選擇解約。
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