上半年，房地產信托曾瘋狂發展，光是今年上半年發行的地產信托資金量便已達到1600多億元。不少投資人士擔心，2012年左右，將有巨額房地產信托陸續到期，屆時房產信托產品回款困難將影響到本金安全。
“房地產信托兌付難的隱患確實存在。”范杰對此坦言。但是，他認為信托公司一般都有能力承擔風險。對于普通投資者來說，遭遇延期兌付的可能性要大于本金損失。
他介紹說，以前房地產信托也曾經出現資金回籠困難的情況，但是由于不少地產信托在和投資人簽訂合同時，都有標注受托方有權延期的條款，因此，信托公司基本都能在延期的時間內采取拍賣抵押物等方式籌措資金。或者信托公司可以采取“拆東墻補西墻”的手段，發行一個新的房地產信托，保障投資者的本金安全。
業內人士透露，已經聽說有公司在大量啟動房地產基金的發行工作，其中目的之一就是為特殊情況下的房地產信托項目進行展期或延后處置做準備。
尷尬：舊資金回籠難 新的又發行
一方面是房產信托遭遇資金回籠困難，另一方面是新的地產信托繼續發放。面對普遍達到10%，甚至高達20%以上的收益率和日益增大的風險，房地產信托還有沒有購買的價值?
“在現在這個節點，購買房產信托還是應該慎重一點。”廣州創必承投資顧問有限公司研究發展總監布卓君表示，房地產信托的本質是投資者借貸給地產公司，如果房地產持續低谷，房子賣不出去，地產公司很難承受高額的借貸成本。
而范杰表示，如果依然想購買房地產信托，選擇大的地產公司和優質項目相對會更有保障。同時需要注意信托合同條款中的具體內容。“一般來說，實物抵押率越低，低至30%左右，風險就相對較小。因為即使房屋賣不出去必須抵押給信托公司拍賣，只需要以很低的價格成交，便可以保證投資者的本金安全。”
購買新產品要挑大公司和優質項目 注意合同條款細節
近日，《中國證券報》爆出，某個信托公司在南京的一個房地產信托項目遭遇到兌付困境。項目規模十幾億元，發行的是集合信托，運作期一年，投資收益在10%左右。但是，工期延長等諸多因素讓該房地產項目銷售推遲，今年初南京實施的限購令更是讓銷售變得極為慘淡。現金流枯竭，導致開發商的資金鏈處于斷裂邊緣。
至此，上半年風光無限的房地產信托所隱藏的兌付風險終于浮出水面。專家表示，存量信托的投資者或遭遇延期兌付風險，而假如要選擇新發的地產信托，一定要注意合同中的條款細節。
現狀：地產信托成立規模連續三周下降
兌付風險浮出水面的背后，是數周來房地產信托成立和發行的連續萎縮。
據用益信托工作室不完全統計，上周信托共成立47款產品，規模約為68.95億元。而在這47款產品里，僅有4款為房地產信托，募集資金13.85億，占總規模的20.18%。
這已經是房地產信托成立占比連續三周下降，前一周，成立的房地產信托占比為28.21%。相較于之前動輒過半的資金規模，房地產信托成立市場已經顯出疲態。
普益財富分析師范杰長期跟蹤房地產信托市場，他認為，目前房地產信托成立和發行雙雙下降，不但由于信托公司受到窗口指導，更因為政府對于房地產行業頻繁調控，房地產行業已經出現滯銷和降價的兆頭，導致信托公司已經看淡樓市，不愿意接相應的房地產信托項目。“以前，許多信托公司不愿意接小地產商項目，擔心信用不好，回款沒有保障，但現在很多信托公司在接中型甚至大型地產公司的項目時，也非常斟酌。”