對于房企來說，資金的重要性不言而喻。在銀根收緊、信貸緊縮的大環(huán)境當下，一種新的趨勢是通過設(shè)立房地產(chǎn)基金，或通過出讓股權(quán)引入基金來融資。
萬通地產(chǎn)亦順勢而動，打造出一套商用物業(yè)投融資模式，在開發(fā)建設(shè)階段即通過引入私募股權(quán)投資基金(PE)、銀團貸款或信托資金，完成項目的開發(fā)建設(shè)。
根據(jù)萬通地產(chǎn)的最新公告，其在開發(fā)北京萬通中心D座物業(yè)時，就采取了引入私募股權(quán)投資基金的模式。
借道融資
9月23日，萬通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司擬與華潤深國投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立萬通核心成長股權(quán)投資基金，基金規(guī)模為3.726億元人民幣。
其中，萬通地產(chǎn)出資1860萬元，作為有限合伙人加入基金;華潤信托發(fā)行信托計劃募集資金3.5億元，作為有限合伙人加入基金。
該信托計劃的名稱為華潤信托·萬通城市商業(yè)中心基金項目集合資金信托計劃，規(guī)模為3.5億元，期限為3年。
信托計劃資金通過加入深圳市萬通核心成長股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)作為對合伙企業(yè)的出資，并成為合伙企業(yè)的有限合伙人的方式投資于北京萬通中心D座物業(yè)。該物業(yè)為位于北京朝陽區(qū)朝外大街的甲級寫字樓，占地面積1.63公頃，總建筑面積33萬平方米。
根據(jù)公告，萬通地產(chǎn)全資子公司和華潤深國投信托有限公司全資子公司各按50%的持股比例，分別出資250萬元組建萬通深國投(深圳)股權(quán)投資基金管理有限公司，并將作為普通合伙人認購400萬元基金份額。
在基金的退出方面，由基金和萬通地產(chǎn)在市場上尋找合適投資人，收購目前經(jīng)營萬通中心D座物業(yè)的萬通地產(chǎn)全資子公司北京萬通時尚置業(yè)有限公司100%股權(quán)，或整棟購買項目公司物業(yè)方式退出，信托有限合伙人年化收益率實現(xiàn)超過20%以上收益部分歸萬通地產(chǎn)有限合伙人。
不過，如果32個月后仍未找到合適投資人，則由萬通地產(chǎn)回購基金持有股權(quán)，保證信托投資人實現(xiàn)年化8%的收益率。
事實上，房地產(chǎn)基金似乎已經(jīng)成為開發(fā)商的“救命糧”之一。除了萬通地產(chǎn)外，不少開發(fā)商近期也選擇通過基金來進行融資。
基金救市
9月21日，上實發(fā)展發(fā)布公告稱，擬引進天津永嘉股權(quán)投資基金和寶宏(天津)股權(quán)投資基金，分別對子公司錦繡置業(yè)、上實青島進行增資，額度分別為3億元和10億元。
9月初，遠洋地產(chǎn)宣布與KKR成立地產(chǎn)基金，擬作為公司投資若干中國房地產(chǎn)項目的投資平臺。此外，萬科、金地、華潤置地也已相繼設(shè)立了房地產(chǎn)基金。
數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開始回升，共有10只基金募集到位18.59億美元，截至去年年底總量為500億元。今年1-8月，基金募集量已達12.77億美元，相當于去年全年的70%。
與之相對，今年上半年，全國房企國內(nèi)貸款總共7023億元，同比增長僅僅6.8%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻達到26250億元，同比增長33%，給房企帶來了不小的資金壓力。
有業(yè)內(nèi)人士指出，出現(xiàn)這種情況是由于今年以來樓市調(diào)控加碼、銀根緊縮。其認為，貨幣政策緊縮的基調(diào)難以改變，中小房企很難從銀行獲得貸款，民間高利貸無法解決根本問題，信托的監(jiān)管也比較嚴厲，房地產(chǎn)基金是眼下相對比較通常的融資渠道。
亦有分析師表示，這些房企通過基金以及用股權(quán)來融資的方式，會是未來一個大的方向，因為目前其他渠道的融資難度比較大。到目前為止，開發(fā)商權(quán)益開發(fā)的比例是越來越高，都是用項目的一些權(quán)益，包括公司的股權(quán)去融資，這也是未來發(fā)展的一個方向。
然而，相對于對于信托的規(guī)模和整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，基金的范圍還是比較小。并且，對于企業(yè)而言，基金從長期來看付出的代價會比較大，因為負債融資付出的只是一筆，但是通過股權(quán)融資，其收益有一部分會被消耗掉。
“從長期來看，用股權(quán)融資并不是一個明智的選擇，但是現(xiàn)在是非常時期，在其他的融資渠道都不通暢的情況下，用股權(quán)融資也是一個趨勢。”該分析師說。