商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)春天，在住宅地產(chǎn)進(jìn)入冬天之時(shí)，其卻顯示出別樣的繁榮。有報(bào)告顯示，全國(guó)排名前20名的開(kāi)發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)由傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了商業(yè)。
近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)也佐證了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，公報(bào)顯示，2011年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%。其中，住宅投資44308億元，增長(zhǎng)30.2%;辦公樓投資2544億元，增長(zhǎng)40.7%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7370億元，增長(zhǎng)30.5%。
然而，萬(wàn)億商業(yè)地產(chǎn)資金從何而來(lái)?
銀行融資：萬(wàn)達(dá)背靠五大國(guó)有行提供抵押融資
雖然銀行融資受到?jīng)_擊，但是萬(wàn)億資金的主要來(lái)源依然在銀行，特別是商業(yè)地產(chǎn)，由于牽涉城市發(fā)展需求，在地方政府的支持下，其貸款相比住宅地產(chǎn)也更有優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)達(dá)就是典型代表。
一直以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)作為行業(yè)的翹楚，或許您一直無(wú)法想象，這是一家怎樣的企業(yè)。為什么能夠在18個(gè)月的時(shí)間里建造一座當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商8年都無(wú)法完成的大型購(gòu)物中心，并且能夠保證這座購(gòu)物中心能從拿地開(kāi)始的18個(gè)月內(nèi)建成開(kāi)業(yè)，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)并走向成功。
萬(wàn)達(dá)的資金從哪里來(lái)?
眾所周知，地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)，資金是最上游、最核心的因素。一位研究房地產(chǎn)多年的分析師認(rèn)為，今日的萬(wàn)達(dá)，很大程度上是資本運(yùn)作成功的體現(xiàn)。
“萬(wàn)達(dá)賬面現(xiàn)金都有幾百億，2011年光是商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)公司的銷(xiāo)售估計(jì)就在1000億上下，毛利百分之三四十。”王健林去年上半年曾向媒體透露。
據(jù)理財(cái)周報(bào)了解，除了銷(xiāo)售物業(yè)的收入，萬(wàn)達(dá)的資金來(lái)源還有兩個(gè)渠道：經(jīng)營(yíng)性抵押貸款和銀行授信。萬(wàn)達(dá)是國(guó)內(nèi)最早嘗試經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的企業(yè)，首先取得地方政府的信任，并由地方政府作擔(dān)保尋求銀行授信。最早提供抵押融資貸款的是工商銀行(601398)，隨后中國(guó)銀行(601988)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、建設(shè)銀行(601939)三家國(guó)有行也與其簽署銀企合作協(xié)議，后來(lái)，民生、華夏兩家股份銀行都先后入伙，每家給萬(wàn)達(dá)的授信高達(dá)幾十億。
2006年，央行金融管理部門(mén)還把萬(wàn)達(dá)列為全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，給了萬(wàn)達(dá)一個(gè)紅頭文件的批復(fù)。這個(gè)批復(fù)相當(dāng)于一個(gè)特殊授權(quán)、綠色通道，不受地域約束，單筆貸款在5億之內(nèi)無(wú)須審批，兩三天可以批款。
即便如此，隨著時(shí)間的飛逝，也滿足不了萬(wàn)達(dá)對(duì)資金的渴求。2009年，萬(wàn)達(dá)牽手國(guó)內(nèi)最大的城商行北京銀行，為萬(wàn)達(dá)在北京石景山項(xiàng)目的順利開(kāi)業(yè)，北京銀行可謂功居首位。
2011年信貸政策緊陰霾還未過(guò)去，2012年的2月16日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)又與中國(guó)進(jìn)出口銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，這是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)繼與四大國(guó)有銀行之后，再次與大型國(guó)有銀行建立銀企戰(zhàn)略合作關(guān)系。不同于四大行對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)的融資需求的支持，中國(guó)進(jìn)出口銀行主要是對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)文化、旅游產(chǎn)業(yè)及跨國(guó)并購(gòu)業(yè)務(wù)方面提供金融支持，這為萬(wàn)達(dá)將文化、旅游培育成企業(yè)核心支柱產(chǎn)業(yè)和跨國(guó)發(fā)展的戰(zhàn)略提供取之不盡的泉源。
地產(chǎn)基金：商業(yè)地產(chǎn)的一支強(qiáng)心針
2月23日，上海普陀真如城市副中心A1、A2地塊正式出讓?zhuān)尚呛瀑Y本旗下的上海馨堃投資管理有限公司、領(lǐng)弘有限公司聯(lián)合體以17億底價(jià)競(jìng)得。這是上海市最后一個(gè)城市副中心。星浩資本表示，此項(xiàng)目將會(huì)建成星光耀廣場(chǎng)，而星光耀城市綜合體一直是星浩資本主推的商業(yè)綜合體模式。自從2010年成立以來(lái)，星浩資本已經(jīng)在大連、南通、哈爾濱擁有星光耀城市綜合體項(xiàng)目。星浩資本2010年成立，專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和投資，首期基金由復(fù)星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器(002024)、巨人集團(tuán)、均瑤集團(tuán)、華誼兄弟(300027)、涌金集團(tuán)、新光集團(tuán)等數(shù)十家中國(guó)民營(yíng)企業(yè)領(lǐng)袖共同發(fā)起。
星浩資本只是商業(yè)地產(chǎn)基金的一個(gè)縮影，清科研究中心公布報(bào)告顯示，截至2011年第三季度，共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元，其中由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過(guò)到了80%和70%。另外數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模已經(jīng)超過(guò)千億元，這些基金的資金雖然不是全部投資于商業(yè)地產(chǎn)，但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)說(shuō)肯定是強(qiáng)心針。
國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金目前主要有兩大類(lèi)，一類(lèi)就是獨(dú)立私募房地產(chǎn)投資基金，較為突出的代表是高和投資。高和投資于2009年10月在北京正式成立，是中國(guó)首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，專(zhuān)注于投資一線城市核心區(qū)域商業(yè)類(lèi)物業(yè)(包括寫(xiě)字樓和商業(yè))。高和投資已經(jīng)運(yùn)作了多個(gè)項(xiàng)目，2010年1月，高和投資成功收購(gòu)了新加坡凱德置地集團(tuán)旗下的北京凱德華璽項(xiàng)目的整體商業(yè);2010年4月，高和投資成功收購(gòu)了方恒置業(yè)位于北京燕莎區(qū)域的琨莎中心2、3號(hào)寫(xiě)字樓;2010年11月，高和投資成功從央企中冶置業(yè)手中收購(gòu)了位于北三環(huán)馬甸橋的金澳國(guó)際項(xiàng)目的寫(xiě)字樓部分，體量約6萬(wàn)平方米;2011年1月，高和投資成功收購(gòu)了位于北京東三環(huán)核心區(qū)的博瑞大廈項(xiàng)目的商業(yè)部分，并命名為“高和萃”。
另外一類(lèi)則是房地產(chǎn)企業(yè)參與發(fā)起房地產(chǎn)基金，目前大型房地產(chǎn)企業(yè)都參與了其中。包括萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)、復(fù)地等知名開(kāi)發(fā)商均已試水房地產(chǎn)私募基金，此外，包括世茂股份(600823)在內(nèi)的有意設(shè)立房地產(chǎn)私募基金的地產(chǎn)巨頭也不在少數(shù)。
上海智盈股權(quán)投資管理有限公司的高層曾透露，目前市場(chǎng)上大部分地產(chǎn)私募基金，都是房地產(chǎn)公司設(shè)立并投資于自身的項(xiàng)目。以智盈投資2009年募集的第一只人民幣房地產(chǎn)私募基金“復(fù)地景業(yè)基金”為例，該基金采取的是有限合伙制的形式，其中單個(gè)有限合伙人的出資門(mén)檻就為800萬(wàn)元人民幣。
不同于復(fù)地景業(yè)基金的運(yùn)作模式，濱江控股發(fā)起設(shè)立的私募基金，投資標(biāo)的卻不會(huì)與濱江房產(chǎn)的項(xiàng)目發(fā)生交集。
“我們的定位不是一個(gè)融資平臺(tái)，我們希望做一個(gè)比較純粹的基金，并與我們的上市公司有一定的隔離，我們的錢(qián)是市場(chǎng)化運(yùn)作的，業(yè)務(wù)方面可能更多地會(huì)參與房地產(chǎn)方面的一些股權(quán)投資，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)增值的過(guò)程去套現(xiàn)。”濱江控股的相關(guān)人士表示。
信托和票據(jù)：私募票據(jù)融資成“新寵”
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到今年2月，涉及商業(yè)地產(chǎn)的信托產(chǎn)品超過(guò)150款，雖然房地產(chǎn)信托受到限制，但是仍然不少在發(fā)行。目前仍然在售的西安珠江時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目貸款信托，信托資金貸款給西安珠江時(shí)代廣場(chǎng)投資有限公司，資金規(guī)模最高達(dá)到7億元。
近期有關(guān)數(shù)據(jù)，2011年通過(guò)房地產(chǎn)信托融資規(guī)模居首的是萬(wàn)達(dá)，共發(fā)行10款產(chǎn)品，融資額為71.76億元;排在第2位的萬(wàn)科發(fā)行了8款產(chǎn)品，融資規(guī)模達(dá)48.93億元。此外，發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量最多的是恒大地產(chǎn)和中國(guó)泛海，均各發(fā)行13款產(chǎn)品，融資規(guī)模分別為35.05億元和27.13億元。
正當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為融資一籌莫展的時(shí)候，從海外市場(chǎng)引進(jìn)的私募票據(jù)卻為他們打開(kāi)了心鎖。了解香港市場(chǎng)的人都知道，香港上市房地產(chǎn)企業(yè)大多頻繁地利用債券融資方法，如中國(guó)海外、嘉里建設(shè)、九龍倉(cāng)、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)等。
一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不會(huì)放過(guò)如此大好的機(jī)會(huì)。據(jù)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站披露，華僑城集團(tuán)已獲準(zhǔn)注冊(cè)總額60億元的私募中期票據(jù)，注冊(cè)額度有效期兩年。
無(wú)獨(dú)有偶，前不久中國(guó)建筑股份有限公司委任中信證券主承銷(xiāo)的總額30億元、3年期限私募中期票據(jù)，有望近期推出。
“企業(yè)發(fā)行私募中期票據(jù)需要承擔(dān)較高的成本，但卻沒(méi)有不得超過(guò)公司凈資產(chǎn)40%的規(guī)模限制。同時(shí)，由于地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，信貸收緊，信托到期兌付，房企急需尋找新的融資渠道，而私募票據(jù)不僅可以根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀靈活設(shè)計(jì)，而且高端企業(yè)發(fā)行的私募債券利率低于貸款利率的可能性很大，如今受到歡迎也是理所當(dāng)然。”一家外資行的高管表示。
中小房企進(jìn)退兩難
俗語(yǔ)說(shuō)，大樹(shù)底下好乘涼。這句話唯獨(dú)不適用于眼下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。
債臺(tái)高筑壓垮了大規(guī)模的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而那些中小房企，面臨的不只是“折腰”，而是能否繼續(xù)生存。
“銀行原本都不樂(lè)于貸款給我們，現(xiàn)在更是切斷了我們的資金來(lái)源。客戶(hù)從銀行那里貸不到款，樓市的成交量很難上去。籌不到資金，無(wú)法償還貸款，更別說(shuō)開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)。以前還可以鼓動(dòng)幾個(gè)合伙人作為主要出借人，再出動(dòng)員工進(jìn)行拉網(wǎng)式攬客，必要的時(shí)候還會(huì)求助于民間借貸，現(xiàn)在，估計(jì)哪一條路都難啦。”江蘇一家小型房企的老板透露。
有地產(chǎn)分析師認(rèn)為，讓中小房企進(jìn)一步陷入困境的不僅是房子不好賣(mài)，而是傳統(tǒng)地產(chǎn)商過(guò)度依賴(lài)銀行。“銀行一收口，地產(chǎn)商就呼吸困難。”秦皇島君儀子洛投資公司總經(jīng)理認(rèn)為，對(duì)資金鏈脆弱的中小地產(chǎn)商而言，這是致命的。
“信托融資成本前期利息是20%，現(xiàn)在到了30%。”楊占榮表示，項(xiàng)目的利潤(rùn)目前都難以填補(bǔ)利息的大洞，“很多地產(chǎn)商是借遍朋友借親戚。難以維系的最終結(jié)果就是股權(quán)出讓?zhuān)顺鍪袌?chǎng)。”
另一位研究房地產(chǎn)多年的分析師說(shuō)，未來(lái)面臨資金鏈困局的中小開(kāi)發(fā)商將越來(lái)越多。房產(chǎn)公司股權(quán)及項(xiàng)目的兼并收購(gòu)潮也將隨之拉開(kāi)帷幕。