財(cái)經(jīng)365訊 “我必須得走了，公司老拿不到地，品牌部天天搞酒會(huì)、搞論壇，醉生夢(mèng)死，等這個(gè)項(xiàng)目賣完，都得喝西北風(fēng)。”王冠坐在星巴克的椅子上，拿起面前的白開水喝了一口，“我喝不了咖啡，喝了就睡不著，每天都要出去找地的，混吃等死怎么行？”
2017年已經(jīng)過(guò)半，王冠終于下定決心離職。
他的前東家是深圳一家以開發(fā)頂級(jí)豪宅聞名的中型房企。在投資部工作的近一年內(nèi)，王冠屢屢受挫，老板想要深圳核心地段、成片兒成規(guī)模的地，但現(xiàn)實(shí)是深圳土地爭(zhēng)奪正在迅速縮小戰(zhàn)場(chǎng)，實(shí)力較弱的中小房企已被擠到觀眾席。
土地市場(chǎng)的觀眾席
深圳可能將成為四個(gè)一線城市中，最先進(jìn)入存量房時(shí)代的城市。
截至2017年6月30日，深圳上半年無(wú)一例住宅用地掛出。過(guò)去幾年，每年還至少有三塊左右的住宅地出讓。
上半年供應(yīng)的12宗商服地塊中，深圳灣超級(jí)總部基地的5宗地塊由于對(duì)競(jìng)買企業(yè)的主體資格和土地出讓條件均設(shè)置了嚴(yán)格要求，針對(duì)性強(qiáng)，最終全部以底價(jià)成交。而剩下的自由競(jìng)爭(zhēng)的商服地塊由平安、華僑城等大型房企拿下，均刷新了周邊樓面地價(jià)。
用業(yè)內(nèi)的大白話講，招拍掛就是一個(gè)“扔錢游戲”。
過(guò)去幾年，中小房企可以通過(guò)與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合解決資金問(wèn)題。這其中的佼佼者有潮汕房企龍光地產(chǎn)，龍光地產(chǎn)在2014年、2015年兩年間拿下的白石龍和紅山地王，均是與平安信托的平安大華基金合作，基金占股49%。兩塊地王加起來(lái)總價(jià)159.3億元，而龍光地產(chǎn)2014年的毛利僅為38億元。
金融機(jī)構(gòu)入局分得一杯羹，看起來(lái)比獨(dú)食更為劃算。而龍光這種當(dāng)初較為小體量的地產(chǎn)商正合基金公司的胃口，也更容易談判。
王冠稱，過(guò)去幾年這種情況在資本活躍的深圳非常普遍：“原來(lái)就是老板只要有一點(diǎn)小錢啟動(dòng)就可以了，其他都是用銀行、信托之類的錢。比如說(shuō)我預(yù)估這個(gè)項(xiàng)目可以達(dá)到30%的毛利，我沒(méi)錢，找一家信托公司出錢，權(quán)益分一下。金融機(jī)構(gòu)也得給資金找出路。”
2016年下半年開始，從境內(nèi)到境外，覆蓋證券、銀行、信托間市場(chǎng)的全面調(diào)控接踵而來(lái)，房企融資渠道正在被全面收緊。同時(shí)，深圳土地交易中心已逐步提高進(jìn)場(chǎng)門檻，
中小房企如今很難再通過(guò)一小部分資金撬動(dòng)招拍掛，再加上近些年逐漸提高的進(jìn)場(chǎng)門檻，深圳招拍掛的大門對(duì)他們幾近關(guān)閉。
根據(jù)深圳土地交易中心的最新規(guī)定，如果5個(gè)工作日內(nèi)無(wú)法交清土地款，不僅要沒(méi)收保證金，還要罰款成交價(jià)的20%。
“深圳這個(gè)地方招拍掛很嚴(yán)格的，拍下之后要在五個(gè)工作日內(nèi)把錢交清，原來(lái)有些企業(yè)出現(xiàn)過(guò)這樣的事兒，我同意一年之內(nèi)分期交，但交著交著最后沒(méi)錢了，這種情況就很麻煩了，這個(gè)項(xiàng)目壓著，政府的財(cái)政收入、建設(shè)任務(wù)都有壓力的，中途沒(méi)干好要重新招標(biāo)，耽誤政府的時(shí)間。為什么會(huì)出這種事兒？有些開發(fā)商根本沒(méi)有實(shí)力，但它就是要搞出地王來(lái)把周邊價(jià)格抬得很高，它自己的項(xiàng)目就好賣了。”王冠說(shuō)。
愈加高昂的保證金也成為中小房企參與土拍的攔路石。
深圳最近幾次的土拍保證金已經(jīng)到6億-9億元的高位，上個(gè)月萬(wàn)科在廣州市拍下的廣國(guó)投資產(chǎn)包，保證金高達(dá)46億元。
“這么高的保證金，如果沒(méi)有把握拿下，損失的不僅是利息，還有時(shí)間成本，這段時(shí)間把它投資到哪兒都行。”世聯(lián)行首席工改顧問(wèn)董極說(shuō)，“所以他們把目光轉(zhuǎn)向工改來(lái)了。”
免責(zé)聲明：本網(wǎng)站所有信息，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。