居民利息保障倍數達到臨界值，房地產市場泡沫破裂，同時出現另一個現象，新房名義市值占居民最大購買力比例通常高于80%。現在我們的這個指標才46%，遠低于60%的下跌線，更低于80%的崩盤線，按歷史平均數據估計，至少到2025年是安全的。無論是杠桿率、居民利息保障倍數，還是新房名義市值占居民最大購買力比例，中國樓市到2019年房價長期拐點不會出現。
不作死就不會死?!炒股的人都知道，基本面是一回事，股價是另一回事，尤其是短期價格。樓市也一樣。如果把人口、房價收入比、租金回報率、空置率等看作樓市的基本面，大多數國家的房地產長期存在“泡沫”，尤其是在工業化或城鎮化早期。最主要的原因就是，貨幣政策寬松，利率走低，金融自由化，經濟高增長，投資和投機盛行。
房地產泡沫的原因很多，但是泡沫破裂原因就簡單很多，“不作死就不會死”，基本都是收緊貨幣，利率上升。比如，1989年，日本連續加息5次，限制開發商貸款，并打擊土地投機，然后1991年房地產泡沫破裂。1995年美聯儲基準利率又3.25%調升至6%，國際資本開始回流美國，兩年后，1997年東南亞匯率崩盤，隨后股市和樓市崩盤。2006年，美聯儲加息17次，基準利率由1%上調至5.25%，兩年后，2007年次貸違約飆升，2008年次貸危機爆發。
現在，到了美聯儲加息周期尾端，市場風險正在慢慢放大，這是客觀存在的外部風險。好消息是，中國不是當年的東南亞，外儲規模龐大和資本外流漏洞基本被堵。況且，中國內部政策已經調整，不會盲目跟隨美聯儲收緊政策，由去杠桿變為穩杠桿，限制性調控政策急劇下降，開發商融資也開了口子，政策調控又到了十字路口。
樓市短期看政策。2019年，樓市調控政策不會全面放松，千城千策將是明年政策調控的特征，這也意味著房價不會形成一致下跌預期，更不會失控。如果黑天鵝出現，中國樓市會受影響，但危機不會從內部爆發。一二線穩定 三四線風險大2019年，中國樓市沒有到長期拐點，上半年可能會延續2018年的壓力，因為千城千策，下半年壓力有望緩解。無論是量還是價，都是樓市政策調控的結果，效果出現的順序不同，一般都是“量在價先”，全國銷量領先房價三至四個季度。本輪調控，從2016年下半年開始，一二線到三四線依次收緊，局部出現房價下跌現象。2018年下半年，房貸等政策松動，預計明年下半年房價下行壓力有望緩解。
最先企穩的，將會是一二線城市。因為需求存在，政策稍微一松動，量價企穩。危險的是，三四線城市，風險來源就是，棚改貨幣化退潮。這一輪，三四線城市崛起靠棚改貨幣化政策，基本面支撐力不夠。棚改貨幣化政策是否延續，直接關系到三四線城市的房價。2019年，棚改貨幣化收緊趨勢很清晰，棚改貨幣化目標接近完成，政策文件也出來了。據21世紀經濟報道稱，在2019年的棚改計劃中，購買棚改服務模式將被取消;對于新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式(棚改專項債)為主進行融資。
翻譯成白話，棚改貨幣化資金來自央行的PSL，可以無限供應，但是棚改專項債券額度明確管控，不是想發就發的，三四線樓市風險加大。2019年，拐點沒到，千城千策，房價不會大跌;房住不炒，不會暴漲。唯一值得擔心的是，暴漲過后，三四線城市怎么過冬?!
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