葉檀論股市最新消息，她最近發(fā)出一篇文章探討2019年是否出拐點(diǎn)。她的觀點(diǎn)如下：

首先，跟美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂時(shí)期相比，中國(guó)居民杠桿率總體上還處于安全水平。2008年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的時(shí)候，居民杠桿率達(dá)到92%。相比之下，2017年，中國(guó)居民總杠桿率才49%。

其次，新房名義市值占居民最大購(gòu)買力比例通常高于80%。我們的這個(gè)指標(biāo)才46%，遠(yuǎn)低于60%的下跌線，更低于80%的崩盤線，按歷史平均數(shù)據(jù)估計(jì)，至少到2025年是安全的。

另外，在文中她提到，當(dāng)居民部門利息保障倍數(shù)高于1.5倍時(shí)，房?jī)r(jià)基本不會(huì)大跌。中國(guó)是8.1，遠(yuǎn)高于1.5的臨界值。所以按照當(dāng)前信貸增速估計(jì)，至少到2025年，房?jī)r(jià)大趨勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

無論是杠桿率、居民利息保障倍數(shù)，還是新房名義市值占居民最大購(gòu)買力比例，中國(guó)樓市到2019年房?jī)r(jià)長(zhǎng)期拐點(diǎn)不會(huì)出現(xiàn)。

點(diǎn)評(píng)：如果拐點(diǎn)是根據(jù)這些數(shù)據(jù)得出，那么要預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)可就太簡(jiǎn)單了?？上е袊?guó)的房?jī)r(jià)往往是反經(jīng)濟(jì)學(xué)的。

2、廣州二手成交量創(chuàng)33個(gè)月新低

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2018年11月廣州全市二手住宅簽約量，刷新近33個(gè)月以來的最低記錄！此外二手簽約價(jià)也進(jìn)一步下行，目前廣州二手盤源去化緩慢，業(yè)主降價(jià)讓利以促成交易已成普遍現(xiàn)象。

點(diǎn)評(píng)：剛需族可以開始留意好的房源了，說不定能買到不錯(cuò)的房子，投資客還是要觀望。

3、此輪房地產(chǎn)大裁員與以往比更加不同尋常

地產(chǎn)寒冬已經(jīng)來臨，地產(chǎn)大裁員也頻現(xiàn)各大媒體首頁(yè)。這一輪地產(chǎn)大裁員不是史上第一次，但它跟過去相比，更加不同尋常。

2008年，受金融危機(jī)影響，許多公司裁撤的是業(yè)務(wù)支持性崗位，以虛職更多，很少涉及主體業(yè)務(wù)部門。這是一種被動(dòng)應(yīng)對(duì)大勢(shì)的收縮。

到2013—2014年，開發(fā)商們第一次向設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、投資等業(yè)務(wù)部門動(dòng)刀，開始減員增效。

而當(dāng)前這一輪房地產(chǎn)裁員與調(diào)整，和往年最大的不同在于，它更像是前兩年地產(chǎn)空前大繁榮下的收縮，是部分房企戰(zhàn)略潰敗的產(chǎn)物，也是企業(yè)大剎車時(shí)的甩包袱，這足以將很多地產(chǎn)從業(yè)者打回原形。

點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)周期低谷，大部分從業(yè)者都能感受到寒風(fēng)習(xí)習(xí)，不可能永遠(yuǎn)都面對(duì)著似錦繁花。

4、11月北京土地出讓金居全國(guó)之首

中指院相關(guān)數(shù)據(jù)表明，11月北京土地出讓金達(dá)到432.9億元，位居全國(guó)之首。而北京10月的土地出讓金僅79.5億元，本月該項(xiàng)指數(shù)暴增444.53%。

在11月26日，北京集中釋放12宗土地，超過30家房企參與競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)總價(jià)超過316億元，最高溢價(jià)率近50%。

點(diǎn)評(píng)：房子就是商品，漲價(jià)時(shí)大家都爭(zhēng)著種菜，菜多了就跌價(jià)。不過北京已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代，好位置的新房?jī)r(jià)格難跌。

5、房企出現(xiàn)融資成本高，負(fù)債率上升，去房地產(chǎn)化

（1）房企融資成本上升

今年前三個(gè)季度，集合信托市場(chǎng)上房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率分別為7.71%、7.88%和8.07%。進(jìn)入四季度，截至11月15日，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率已達(dá)到8.41%。地產(chǎn)信托融資成本穩(wěn)步上升。

目前房企有60%的融資需求通過信托完成，融資利率區(qū)間跨度為4.5%－9%，有的中小房企超過10%。拿到低于6%的信托融資成本的企業(yè)很少。

2017年房企國(guó)內(nèi)平均融資成本約為8%－9%左右，2018年國(guó)內(nèi)平均融資成本大概已經(jīng)超過12%。

據(jù)悉，2018年，恒大部分項(xiàng)目融資成本達(dá)到年化利率18%，為了抓緊回款，很多頭部地產(chǎn)商如碧桂園、萬(wàn)科、恒大都曾要求，團(tuán)隊(duì)拿到項(xiàng)目后6個(gè)－8個(gè)月開盤，開盤必須賣出50%。