人生在世，衣食住行。在當(dāng)今的世界里，“住”對(duì)于我們來(lái)講有些許奢侈，陶冬先生認(rèn)為：“部分國(guó)家房地產(chǎn)牛市似近尾聲”，小編來(lái)帶領(lǐng)大家來(lái)詳細(xì)的品析一下下面的美文吧！！！
站在紐約中央公園旁的一幢新建豪華公寓的落地窗前，五年前經(jīng)紀(jì)曾經(jīng)非常自信地說(shuō)，這些公寓很好賣，全世界的富人都來(lái)買。兩年前他還剩下一點(diǎn)點(diǎn)這份信心，今天就沒(méi)有了。紐約的豪宅價(jià)格跌了，成交量跌了。倫敦也是這樣，新加坡也是這樣，迪拜也是這樣。
豪宅的最大購(gòu)買源，一定是本國(guó)資金，而這個(gè)和該國(guó)的信貸周期、財(cái)富生成周期關(guān)聯(lián)密切。除此之外，海外資金的流向往往對(duì)高端房市的價(jià)格影響重大。美國(guó)進(jìn)入了加息周期，金融業(yè)的花紅已經(jīng)遠(yuǎn)不如當(dāng)年。
豪宅市況的搖擺因素，近年更多和海外資金流入連在一起。西方各國(guó)對(duì)俄羅斯入侵烏克蘭的制裁，使得俄羅斯流入美國(guó)的資金突然斷流。油價(jià)暴挫，打飛了中東投資。中國(guó)政府對(duì)資金跨境流動(dòng)的嚴(yán)厲管制，也令大量資金無(wú)法出國(guó)，簽了合同的買家甚至因?yàn)橘Y金匯出困難，而不得不違約。
在供應(yīng)端，各國(guó)豪宅均面臨著供大于求的局面，而貨幣政策又開(kāi)始或準(zhǔn)備進(jìn)入“正常化”狀態(tài)，流動(dòng)性依然寬松，不過(guò)溫和地退出QE已經(jīng)成為一個(gè)全球性的新趨勢(shì)。
從周期角度看，不少國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)進(jìn)入牛市的尾聲。由于流動(dòng)性仍然相對(duì)充裕，房市調(diào)整也會(huì)進(jìn)進(jìn)退退，不過(guò)由央行政策背書的流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的一輪強(qiáng)勁房?jī)r(jià)跳升應(yīng)該已經(jīng)成為過(guò)去，除了個(gè)別市場(chǎng)，此時(shí)并非買樓的最佳時(shí)機(jī)。
不過(guò)更長(zhǎng)的歷史眼光看，世界各國(guó)在結(jié)構(gòu)改革上基本都是裹足不前。缺少改革，便缺少可持續(xù)的生產(chǎn)力改善，所謂增長(zhǎng)復(fù)蘇不過(guò)是貨幣擴(kuò)張制造出來(lái)的幻影。當(dāng)經(jīng)濟(jì)再次出現(xiàn)下滑時(shí)，估計(jì)各央行還會(huì)重蹈QE老路，極端政策可能變成逆周期政策的一部分。
盡管在未來(lái)2-3年各國(guó)會(huì)有一輪貨幣政策正常化，筆者認(rèn)為超低的利率環(huán)境還會(huì)維持(只是比最低水平高出一些)，寬松的流動(dòng)性也將維持(只是比最寬松狀況緊了一點(diǎn))。有了第一次，貨幣當(dāng)局將QE當(dāng)成政策工具箱中常規(guī)手段的可能性相當(dāng)高。
這意味著什么？這意味著利率水平仍將維持在較低水平，我們放在銀行里的錢會(huì)不斷貶值；同時(shí)股票債券估值仍然偏高，資產(chǎn)收益率大幅低于歷史平均水平。資產(chǎn)荒可能是未來(lái)10-20年無(wú)可回避的窘境。
筆者相信，全球范圍來(lái)看，房地產(chǎn)的租金回報(bào)明顯高過(guò)銀行儲(chǔ)蓄，換言之存銀行不如買磚頭。歐美地區(qū)的物業(yè)回報(bào)明顯好過(guò)債券的收益，應(yīng)該也好過(guò)扣除風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)后的股票回報(bào)。
縱觀世界上的有錢人，除了極少數(shù)人(如巴菲特)，能夠持續(xù)在股票市場(chǎng)上賺到大錢的不多，相反在房地產(chǎn)上賺到大錢的不少。房地產(chǎn)投資其實(shí)是運(yùn)用杠桿(如果借房貸)的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，只要踩對(duì)房市的周期性節(jié)奏，賺到錢并不難(不要想摸頂或抄底)。一個(gè)房子成功了，抵押出去借錢再買第二個(gè)，三個(gè)周期之后不富都難。
筆者假設(shè)一個(gè)持續(xù)的低利率時(shí)代，把握風(fēng)險(xiǎn)、善用借貸，尋找租金回報(bào)明顯高過(guò)借貸成本的物業(yè)，需要耐心，但卻是投資房市的王道。另外，由于各國(guó)的房地產(chǎn)周期、經(jīng)濟(jì)周期和匯率周期各不相同，投資風(fēng)險(xiǎn)亦不相同，中國(guó)、香港、臺(tái)灣的房?jī)r(jià)均明顯高過(guò)歷史平均水平，居民對(duì)目前價(jià)格的承受能力不足，租金回報(bào)欠佳，此刻入市要小心。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有周期，從短周期看，全球范圍內(nèi)貨幣環(huán)境正常化，令市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)變化，入市要謹(jǐn)慎。從市場(chǎng)角度看，亞洲房?jī)r(jià)偏貴，美國(guó)周期已深但仍有區(qū)域性故事，機(jī)會(huì)可能在歐洲，尤其是英國(guó)。從長(zhǎng)周期角度看，長(zhǎng)期低利率環(huán)境下儲(chǔ)蓄、債券的回報(bào)率不佳，股票估值偏高，這是一個(gè)新的常態(tài)，有穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目顯得具有吸引力，租金回報(bào)超過(guò)按揭成本300點(diǎn)以上的物業(yè)尤其如此。在短期貨幣形式面臨變局而長(zhǎng)期形勢(shì)依然看好的大格局下，重要的是把握節(jié)奏，善用杠桿，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，擇肥而噬。
到此，小編要和廣大的投資者朋友們說(shuō)再見(jiàn)啦，大家是不是很舍不得小編呢？不用傷心，不用難過(guò)，大家可以閱讀下面的幾篇文章，財(cái)經(jīng)365的小編永遠(yuǎn)伴隨著您！！(本文原標(biāo)題：陶冬：部分國(guó)家房地產(chǎn)牛市似近尾聲)
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