智通財經獲悉，德銀近日發表研報表示，萬科(02202)基本面強勁，但是目前股價已經反映估值。鑒于此，德銀維持萬科“持有”評級，且將目標價下調至22.6港元。
德銀認為萬科基本面依舊穩固的原因主要包括：
(1)、2017年萬科銷售增長30%；
(2)、毛利率擴大至26%將致使2017-2019年復合增長率有高雙位數增長；
(3)、凈負債率保持在30%左右；
(4)、5-7%的股息收益率。
不過，德銀認為，這些估值大部分是基于目前的估值(8.5倍市盈率和凈資產24%的折讓)，較中國海外發展(7.1倍市盈率和凈資產值折讓28%)、華潤置地(8.4倍市盈率及凈資產值折讓31%)估值更貴。
德銀預計，萬科強勁銷售將持續，2017年同比增長30%至4750億元，原因主要包括：
(1)、去年173個項目中，土地面積達3160萬平方米，一二線城市占88%。
(2)、計劃土地總建筑面積5300萬平方米，施工總建筑面積5440萬平方米。
該行認為，萬科今年將繼續積極參與土地收購，以維持其快速增長。
德銀預計，萬科未來三年將實現15%的營業收入年復合增長，加上毛利率擴張至26%，該行預計萬科將在2017-2019年實現18%的盈利年復合增長率，并根據當前價格提供5-7%的股息收益率(支付率為40%).
除了物業發展業務，萬科的商業多元化取得良好進展，其中包括：
(1)、物業管理服務同比增長45%，取得40億元人民幣收益；
(2)、增加96萬平方米可租賃物流物業建筑面積；
(3)、收購SCPG實現其商業物業平臺。
中期，萬科的物業管理業務的分拆將成為潛在催化劑。
德銀給出的目標價基于2017年底凈資產28.25港元折價20%。該股目前股價為8.5倍2017財年市盈率和凈資產折價24%。上行催化劑來自銷售好于預期以及毛利恢復，下行風險來自股權結構和業務多元化進展相關的不確定性。