跨入“千億元聚樂(lè)部”的龍湖地產(chǎn)(18.92 +1.94%)決定要跑快一點(diǎn)。
昨日，在龍湖地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼正式宣布，上調(diào)全年銷(xiāo)售目標(biāo)36%至1500億元（原計(jì)劃為1100億元，提升了400億元），全年可售資源提升到2240億元，下半年可售資源1300億元，全年去化率約67%。
值得關(guān)注的是，在今年銷(xiāo)售增長(zhǎng)超一倍的情況下，龍湖宣布將首度進(jìn)行中期派息。龍湖執(zhí)行董事兼董事長(zhǎng)吳亞軍表示，龍湖接下來(lái)將繼續(xù)實(shí)行中期派息的策略，而且派息率原則上不會(huì)下調(diào)。
核心凈利達(dá)28億元
根據(jù)龍湖地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)顯示，2017年上半年，合同銷(xiāo)售額達(dá)926.3億元，同比增長(zhǎng)140%，銷(xiāo)售單價(jià)15567元/平方米，同比增長(zhǎng)3.2%；營(yíng)業(yè)額收入185.9億元，同比增長(zhǎng)1.2%；歸屬于股東的凈利潤(rùn)44億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后之的核心凈利潤(rùn)28.4億元，同比增長(zhǎng)18.6%；毛利率同比增長(zhǎng)8.6個(gè)百分點(diǎn)至36.5%；核心稅后利潤(rùn)率和核心權(quán)益后利潤(rùn)率分別為17.5%和15.3%。
值得關(guān)注的是，鑒于銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)加速和穩(wěn)定管理層的目的，除了要首度實(shí)施中期派息，對(duì)于這28億元的核心凈利潤(rùn)，龍湖地產(chǎn)稱(chēng)將拿出一部分用于獎(jiǎng)勵(lì)合伙人。
趙軼表示，龍湖根據(jù)業(yè)績(jī)與合伙人評(píng)價(jià)體系，將歸屬股東核心凈利潤(rùn)的3%-4%放入資金池來(lái)獎(jiǎng)勵(lì)合伙人，采取現(xiàn)金或者股權(quán)的形式。《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察到，以今年上半年28億元核心凈利計(jì)算，今年上半年，龍湖獎(jiǎng)勵(lì)合伙人的這筆資金約達(dá)1億元。
同時(shí)，龍湖方面強(qiáng)調(diào)，合伙人制不等同于其他企業(yè)的跟投機(jī)制。對(duì)此，吳亞軍解釋道，合伙人制度對(duì)于龍湖來(lái)說(shuō)是一個(gè)分享機(jī)制，與跟投制度對(duì)一線操盤(pán)人員的激勵(lì)不同，龍湖對(duì)于其他的專(zhuān)業(yè)人員也進(jìn)行激勵(lì)。吳亞軍稱(chēng)，跟投制度對(duì)上行周期的激勵(lì)是充分的，但對(duì)下行周期的職業(yè)經(jīng)理人的保護(hù)并不夠，所以龍湖并不考慮設(shè)置跟投機(jī)制。
“合伙人機(jī)制能夠穩(wěn)定公司的管理層，使公司按計(jì)劃節(jié)奏發(fā)展。”有接近龍湖地產(chǎn)人士向本報(bào)記者表示，而龍湖下一個(gè)發(fā)展計(jì)劃將是提高持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)收益占凈利潤(rùn)的比例。從龍湖上半年新增40個(gè)項(xiàng)目中多有“天街系”商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)看，龍湖將加大對(duì)持有物業(yè)的投資，包括商業(yè)地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓。目前來(lái)看，龍湖對(duì)這兩種投資性資產(chǎn)的目標(biāo)期待是，到2020年，商業(yè)租金收益達(dá)60億元，；到2020年，長(zhǎng)租公寓收入超20億元。
截至6月30日，龍湖地產(chǎn)投資性物業(yè)租金收入同比增長(zhǎng)28.8%至11.4億元（不含稅收入）。龍湖方面曾表示，有信心完成全年25億元租金收入的目標(biāo)。實(shí)際上，這筆收入不僅能為龍湖提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也有助力評(píng)級(jí)的穩(wěn)定及提升，降低融資成本。
而多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，若一家房企過(guò)度依賴(lài)住宅銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)盈利，那么，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)住宅市場(chǎng)天花板來(lái)臨之際，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)盈利危機(jī)。而龍湖可謂是對(duì)投資性物業(yè)較早投入期待的房企，預(yù)計(jì)這類(lèi)毛利率可高達(dá)70%以上的資產(chǎn)將提升龍湖的盈利能力。
權(quán)益拿地金額達(dá)383億元
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，今年上半年，龍湖地產(chǎn)共獲取40個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益拿地金額約為383億元，平均權(quán)益收購(gòu)成本每平方米5930元。截至6月30日，集團(tuán)土儲(chǔ)合計(jì)5002萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3711萬(wàn)平方米。
簡(jiǎn)言之，龍湖將上半年新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)同比去年同期上漲了150%，但對(duì)其56.2%的凈負(fù)債率而言，翻倍拿地并未讓公司資金鏈承受重壓。
龍湖執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉表示，公司拿地是從現(xiàn)金流角度來(lái)考慮的，因?yàn)樯习肽赇N(xiāo)售超過(guò)900億元，回款也比較好。龍湖從去年三、四季度已經(jīng)在鋪排供貨節(jié)奏，并把下半年一些供貨提前到上半年，因?yàn)轭A(yù)判全年的市場(chǎng)情況是前高后低。
對(duì)此，上述接近龍湖地產(chǎn)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，龍湖可以實(shí)現(xiàn)低成本翻倍拿地的背后，與其內(nèi)部“持續(xù)降低融資成本，根據(jù)負(fù)債率控制拿地額度”的鐵律有關(guān)。該人士進(jìn)一步稱(chēng)，龍湖嚴(yán)格控制銷(xiāo)售回款率，因此上半年加碼拿地后仍手握226億元現(xiàn)金；過(guò)去三年，在不少房企為了追求規(guī)模發(fā)展而不斷提高杠桿率的情況下，龍湖為了保持穩(wěn)定的資產(chǎn)負(fù)債表，一直在控制杠桿水平，同時(shí)根據(jù)負(fù)債情況進(jìn)行拿地投資，因而能形成“不斷降低融資成本，提升毛利空間”的良性循環(huán)。
由于注重安全性、平衡規(guī)模增長(zhǎng)和(101.20 -0.59%)盈利能力，截至6月30日，龍湖地產(chǎn)綜合借貸總額696億元，平均借貸成本降至4.7%，平均貸款年限5.9年。具體來(lái)看，不管是上半年發(fā)行的40.4億元綠色債，還是7月份在境外發(fā)行的4.5億美元債，借貸成本都低于行業(yè)平均水平（前者固定利率為4.4%－4.75%，后者票息僅為3.875%）。
龍湖地產(chǎn)表示，穆迪已正式調(diào)增公司主體評(píng)級(jí)至Baa3，至此龍湖成為境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一致授予投資級(jí)（展望均為穩(wěn)定）的民營(yíng)房企，公司多渠道、低成本的融資能力再度加強(qiáng)。
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