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21世紀的房價 什么才是最重要的因素?

2019-04-11 08:58? 來源:財經365自媒體綜合 作者:辛曌 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時間

來源:財經365自媒體綜合

財經365(m.hand93.com)訊:4月8日,發改委在其官網公布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》。

第一,根據人口規模,全面取消落戶或放開落戶限制。城區常駐人口低于300萬的全面取消落戶限制;城區常駐人口300到500萬的全面放開落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制;超大特大城市完善調整積分落戶,大幅增加落戶規模。第二,首次提出收縮型城市概念。強調收縮城市(人口持續萎縮)要轉變思維,不再追求增量,而是以盤活存量為主。

根據上海財經大學張學良教授的研究,從2000年到2010年,中國337個地級/副省級行政區中,有90個城市發生了人口流失,占比高達26.71%。收縮城市人口變動率為-5%,人口數量從2000年的4.22億下滑到2010年的4億;非收縮城市人口則從2000年的3.9億增長到4.48億。戶籍大幅度放開,感覺上好像一場大城市的狂歡!

人才大戰

這兩年,在一城一策之下,每個城市都有空間,采取私人訂制的辦法打差異牌和時間差,通過領先別人幾個身位的方式,吸引人。比如西安一年多時間里5次放寬落戶政策,2018年3月22日更祭出全國大學生僅憑學生證、身份證就可以在線辦理落戶。最終的結果也顯示,西安人才引進措施取得了階段性的成功。2018年全年總數達到79.5萬,遠遠超出2011年到2016年5年凈增31.9萬水平。一時間可謂風光無限!

然而,在發改委“重點任務”下發之后,部分西安們可能會面臨尷尬的局面。

主要因為三點:

第一,戶籍比較優勢不再,人口增量存疑。發改委的文件實際上等于是把搶人大戰的核心政策——落戶政策給框柱了。這樣一來,在遵守發改委規則的情況下,一城一策尤其是戶籍政策的差異性、個性化其實變得很小了。失去差異性意味著,今后很可能沒有辦法想2018年以前那樣,再通過時間差,底線差贏得比較優勢獲,從而快速引入人流。

第二,搶人過早,也許成了劣勢。但問題也來了,原本,按照2017年的常住人口,西安493萬人,應該屬于300到500萬之間的城市層級。根據4月8號的下發的“重點任務”300到500萬這個級別的城市戶籍政策是:全面放開落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。然而歷時1年多的搶人大戰,西安目前城區常住人口已經突破500萬。也就是說,按照目前的人口現狀(根據2014年11月國務院發布的《關于調整城市規模劃分標準的通知》中的標準),實際上西安已經算是500萬到1000萬級別的特大城市。而特大城市的戶籍政策是:完善調整積分落戶,大幅增加落戶規模。

第三,人才大戰,變味了!人口吸引是局部的,人才大戰是全國的。對于部分區域核心城市來說,戶籍放開,吸引人口,還是以本省,本市周邊為主。以石家莊為例,零門檻政策之后,落戶人群主要是周邊城市的人。根據住建部的城鄉建設統計年鑒2017年數據,比西安人口少,經濟實力(GDP)強的城市真是不少。比如杭州、蘇州、青島、長沙、無錫、東莞等等。

另外,其實現在人口和人才的頭部效應其實非常明顯,而這也會進一步擠壓類似西安、哈爾濱、昆明、濟南、大連、長春等未來政策空間受限,且本身人才留存率相對低的城市。未來的人才大戰,明顯會傾向于經濟實力強,戶籍政策操作空間更大的城市,而那些經濟不強,人口卻不小的城市,可能會面臨極度的尷尬!

樓市大局已定  未來房價怎么走?

未來,樓市基本上大局已定,一二線城市、強三線城市的格局很難撼動!不過,如果在一二線城里面再排一個序列,那么能夠享受高溢價高估值的只可能是人才更多的地方。

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