財經365訊（編輯 孫遠之）進入2018年，多個監管部門共同推進去通道、去杠桿，特別是對于資金需求較大的房地產企業而言，整體融資環境進一步收緊。
房企融資難度加大
在不久前舉行的2018年央行年度工作會議上，房地產金融是一個重要內容。在推動金融市場平穩健康發展方面，央行提出要完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系；在防范化解金融風險方面，則要進一步完善宏觀審慎政策框架，加強影子銀行、房地產金融等的宏觀審慎管理。
除央行外，銀監會下發通知要求，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。銀監會還提出，2018年將繼續防控金融風險，將在降低企業負債率，嚴格控制高負債企業融資的同時，控制居民杠桿率的過快增長，嚴控個人貸款違規流入股市和房市。而在房企融資方面，則要繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，資金面收緊是大概率事件，所以實際上融資方面的各類壓力也是正常的。換而言之，正常的房地產供給側結構性改革，依然得到融資支持的。收緊的是對違規資金的投放，所以利空雖然有，但長遠看有助于防范房企的金融風險。
安居客首席分析師張波表示，實際上2017年房企融資已經收緊，2018年則在此基礎上進一步加強，除了對于銀行本身加強住房信貸管理，提高對貸款風險防范外，對于基金、信托、債權發行統統加強管理。目前來看，除了龍頭房企在融資上有一定的優勢外，中小房企的融資難度將越來越高，房地產行業的“馬太效應”將更加明顯。新一輪洗牌后，涉房企業的“去房化”趨勢將加速，房地產行業的集中度也會不斷提升。在此背景下，中小房企與龍頭開發商之間的差距亦會進一步拉大。
盡管融資環境趨緊，但多數房企融資需求旺盛。據中國房地產企業監測報告顯示，1月份重點監測房企發生融資83筆，累計融資金額合計2367.43億元，金額較上月增長52.51%。其中單筆融資不少于20億元的有29筆，融資單筆最高為350億元。1月銀行信用成為房企融資方式主流，融資15筆，金額282.72億元，融資額占比11.94%。
“越是融資能力強的房企，越有可能存活下來，而中小型房企被淘汰、吞并的風險則會增加。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，從融資市場的角度來看，銀行融資、信托融資的收緊，將有可能為類REITS、MBS的發展提供市場基礎，房地產市場的融資格局有可能就此改變。
融資成本方面，從同策研究院監測的40家典型上市房企披露數據來看，1月份融資成本最低的一筆是首創置業為附屬公司擔保注冊的5億美元中期票據，發行利率為3.88%。其次，龍湖地產境外發行一共8億美元的優先票據，其中3億美元五年到期，票面利率為3.90%；5億美元十年到期，利率為4.50%。碧桂園分別發行2.5億美元、6億美元公司債，期限分別為五年和七年，利率依次為4.75%和5.13%。 此外，富力地產全資子公司發行2023年到期的5億美元優先票據，成本為5.88%。華僑城發行公司債券，品種一規模25億元，票面利率為5.59%，品種二規模10億元，票面利率為5.90%，這也是1月份唯一在境內發行的公司債券。相比較于2017年12月，今年1月的利率成本平均降低，但是也有兩筆成本較高的事件發生，由華夏幸福向兩家關聯公司提供委托貸款，貸款總額為4億元，利率高達12%。
同策研究院研究員敖毓旻認為，隨著房企境內融資渠道仍相對保持收緊，尋求境外融資趨勢繼續上升。目前，海外市場受到加息等各種影響，資金成本上升是必然的。且風險在于，海外融資往往要受到更嚴苛的審批，所以融資方面的流程是比較長的。
赴A股IPO仍需待審
在當前房地產調控持續趨緊的背景下，謀求登陸資本市場的房企，赴A股IPO仍需要繼續排隊待審。
據證監會最新公布的《發行監管部首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況》顯示，截至2018年2月22日，中國證監會受理首發企業438家，其中，已過會27家，未過會411家。未過會企業中正常待審企業404家，中止審查企業7家。
其中，在房地產業企業中，聚信國際租賃是預先披露更新狀態；大連萬達商業地產、廣州富力地產、同策房產咨詢、金輝集團、首創置業、中建投租賃、繼續保持“已反饋”狀態。按照申報企業排序，分別位列77、78、79、80、86、95名。其中，之前曾中止審查的富力地產，備注稱因更換完保薦代表人按正常程序恢復審查繼續排隊，與監管政策無關；北京思源興業房地產服務集團則在深交所創業板處于“已反饋”。
嚴躍進指出，對于當前房企IPO等環節來說，實際上審核趨嚴是大概率，關鍵是企業對于盈利等方面的承諾需要真實靠譜，否則夸大未來盈利能力也是有風險的。
“相比于2017年IPO成功的南都物業，A股排隊IPO的房企顯得毫無建樹，自2016年證監會修訂《重大資產重組管理辦法》后，房企借殼上市之路也被堵死。”張波預計，2018年房企A股IPO之路變得愈發艱難。在房地產調控政策從緊的大背景下，房企必須直面融資收緊局面，2018年房企上市難將是大方向，或將出現部分房企主動申請中止審查。
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