鳳凰房產(chǎn)濟(jì)南站5月4日訊 對于濟(jì)南來說，4·19樓市新政如同“達(dá)摩克利斯之劍”，刺中了即將回暖的樓市“銀四月”，將本該恢復(fù)火熱的房地產(chǎn)市場打入“冷宮”。轉(zhuǎn)眼新政已過半月，在商品房成交量驟降的同時(shí)，濟(jì)南開盤、加推入市的項(xiàng)目數(shù)量也不甚樂觀，在長期供應(yīng)不足、住宅庫存連續(xù)減少的情況下，濟(jì)南新房、二手房價(jià)格一直居高不下。

新政適應(yīng)期房企如履薄冰 資金壓力劇增

4月28日，濟(jì)南房協(xié)組織召開濟(jì)南房地產(chǎn)市場研討會，對市場形勢與“419”政策出臺后的市場反應(yīng)進(jìn)行交流。會議上有專家表示，在新政適應(yīng)期，企業(yè)壓力必然會增加，尤其對于前期拿地價(jià)格較高的企業(yè)來說，資金實(shí)力是巨大的考驗(yàn)。鳳凰房產(chǎn)注意到，根據(jù)濟(jì)南的政策，從拿地到開發(fā)商獲批預(yù)售證，周期在不斷拉長，12層以上要求完成一半（不少于12層）后，方可辦理預(yù)售許可；現(xiàn)在結(jié)合土地出讓溢價(jià)率預(yù)售條件再次提高，出讓溢價(jià)率達(dá)到100%以上（含）的，主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請預(yù)售許可；溢價(jià)率達(dá)到150%以上（含）的，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后方可申請預(yù)售許可。

在如此嚴(yán)酷的調(diào)控環(huán)境下，房企的壓力會有所增加，對前期拿地價(jià)格相對較高的企業(yè)來說資金壓力更是一種考驗(yàn)，開發(fā)企業(yè)普遍表示，此次限購政策，對本地二套房和外地首套房首付比例的提高，增加了購房成本，短期內(nèi)造成項(xiàng)目來客來訪量的下降。雖然企業(yè)對于最新的政策需要一定的適應(yīng)期，但總體來看，仍然對濟(jì)南市場的發(fā)展仍持有信心。  

新房供不應(yīng)求成常態(tài) 新房二手房價(jià)格倒掛

盡管處在傳統(tǒng)成交旺季，然而，單從4月來看，商品房共成交13903套，環(huán)比3月減少324套，估計(jì)與“史上最嚴(yán)”的樓市政策密切相關(guān)。

另外，開年來濟(jì)南入市房源一直供應(yīng)乏力，市場匱乏現(xiàn)象較為嚴(yán)重。據(jù)鳳凰房產(chǎn)濟(jì)南站統(tǒng)計(jì)，4月濟(jì)南有10個(gè)項(xiàng)目入市加推，共推出房源2182套，環(huán)比3月的1893套增加289套，環(huán)比上漲15.27%，這些皆為老盤加推，高新區(qū)及歷城區(qū)為推盤主力，市場需求以剛需及剛改為主。從區(qū)域分布上來看，4月濟(jì)南供應(yīng)主力主要集中在東部區(qū)域，以高新、歷城為核心，北城逆勢突圍漸露頭角，而西部和南部則略顯安靜，入市樓盤量未能突破0套。

據(jù)鳳凰房產(chǎn)了解，“4·19”新政讓本就冷淡的市場再度冰封，根據(jù)調(diào)查，目前濟(jì)南多數(shù)樓盤都出現(xiàn)了無房可賣的情況，尤其是住宅市場更為明顯。

當(dāng)剛需依舊存在，市場“供不應(yīng)求”成為常態(tài)，房價(jià)居高不下便成為意料之中的事情。近日，相關(guān)數(shù)據(jù)平臺發(fā)布4月濟(jì)南二手房相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，4月濟(jì)南二手房住宅掛牌均價(jià)為15078元/㎡。其中各區(qū)域掛牌均價(jià)如下圖所示：

根據(jù)鳳凰房產(chǎn)粗略統(tǒng)計(jì)，近半年來，濟(jì)南二手房價(jià)格一直處于上漲過程，4月相比3月來說，環(huán)比上漲2.22%，達(dá)到了開年四個(gè)月來漲幅最高值。另外，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)平臺的統(tǒng)計(jì)（或有誤差），濟(jì)南四月新房均價(jià)已達(dá)11896元/㎡，從以下走勢圖來看，無論是新房還是二手房，價(jià)格處于持續(xù)攀升中，另外，二手房與新房價(jià)格一直處于倒掛現(xiàn)象，在價(jià)格方面，新房一直被二手房“殘酷碾壓”，從均價(jià)來看，目前二者的差距正呈現(xiàn)拉大的趨勢。

有專家分析，濟(jì)南的樓市調(diào)控政策，對新房的限制遠(yuǎn)超過二手房，而且對開發(fā)商限價(jià)，對購房者限購，房企開發(fā)商正處于新政的適應(yīng)期，市面房源也不多，而剛需永遠(yuǎn)存在，所以價(jià)格倒掛也就不難理解了。

去庫存周期不足五個(gè)月 未來不排除再加碼

根據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，目前濟(jì)南庫存情況不容樂觀。鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2017年以來，濟(jì)南住宅庫存一直在減少。有相關(guān)報(bào)道稱，一季度以來，截至3月末，濟(jì)南的住宅去化周期5.1個(gè)月，低于全省平均水平3.8個(gè)月，待售面積168萬平方米，下降24.9%。現(xiàn)如今，住宅可售套數(shù)仍在減少，加大供應(yīng)更顯得尤為緊迫。

根據(jù)之前住建部與國土部下發(fā)的通知，住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的城市需要合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，庫存消化周期在6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。因此，對于濟(jì)南來說，加快加大土地供應(yīng)迫在眉睫。

針對岌岌可危的庫存以及上漲的房價(jià)，濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局表示，今后濟(jì)南穩(wěn)房價(jià)壓力或?qū)⒊掷m(xù)存在，不排除繼續(xù)出臺有針對性調(diào)控措施的可能性。發(fā)言人還告誡市場各方不要揣測“政策工具箱”里會拿出什么工具，因?yàn)闈?jì)南穩(wěn)定房價(jià)和樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的決心毫不動搖。