近日，繼北、上、廣之后，深圳正式開啟對商辦物業(yè)的嚴控。此外，三亞、海口、武漢、蕪湖等地紛紛再度收緊房地產(chǎn)相關(guān)政策。
日前，深圳市規(guī)劃國土資源委員會發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計管理工作的通知》，明確指出商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套形式設(shè)計。其中，衛(wèi)生間、茶水間、陽臺(含露臺)及各類型管井、煙道、風(fēng)井等應(yīng)集中設(shè)置，單棟(座)建筑同一樓層內(nèi)，設(shè)有套內(nèi)專用衛(wèi)生間和茶水間的辦公用房總面積不得超過該樓層三分之一。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，商住類用房是近年來房企打擦邊球，違規(guī)比例最高的類別。房企通過“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商業(yè)性質(zhì)的樓盤，由于單體套內(nèi)面積小，這些樓盤打著“不限購”、“不限貸”的旗幟招攬購房者，成為活躍的新興市場。“正因為此，政策目的便是打擊投機。”張大偉說。
而在深圳收緊商辦類用房的同時，三亞、海口更是出臺新政，禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓。
三亞方面，全面禁止商品住宅預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店客房再行轉(zhuǎn)讓。而在出售方面，新政指出，海南省內(nèi)戶籍居民家庭在三亞新購買第2套及以上住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；而非本省戶籍居民家庭新購買的住房，必須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。此外，作為產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)態(tài)發(fā)展的熱門地區(qū)，三亞將提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營比例。
海口方面，進一步將產(chǎn)權(quán)式酒店和二手住房納入限購范圍。戶籍家庭首次購買普通商品住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例按照國家相關(guān)規(guī)定嚴格執(zhí)行。對擁有2套以上住房的居民家庭可暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。此外，海口也禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。
武漢方面，為防止開發(fā)商隱性漲價，武漢發(fā)布新政要求對全裝修住房實施分段限價，例如預(yù)售備案單價不超過1萬元的，全裝修價格不高于2000元/平方米；預(yù)售備案單價3萬元以上的，全裝修價格不高于5000元/平方米。
蕪湖方面也進一步收緊調(diào)控，規(guī)定新購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年方可轉(zhuǎn)讓。此外，要求嚴格商品住房價格備案，對不接受價格指導(dǎo)的企業(yè)，暫不辦理價格備案。
“熱點省市調(diào)控不斷加碼升級，樓市調(diào)控的 打補丁 模式仍在繼續(xù)，主要為了防堵炒房漏洞。”CRIC研究中心楊科偉說。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，去年9月底以來，中國已有55個城市出臺了160余次房地產(chǎn)相關(guān)政策，房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。其中，隨著近期濟南和西安的加入，已有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等超過20個城市啟動暫時凍結(jié)交易的房地產(chǎn)“限售”措施。
但需注意的是，楊科偉表示，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因，便是現(xiàn)階段在需求外溢、投機心理難平的同時，熱門城市對項目定價、預(yù)售證發(fā)放的限制有增無減，導(dǎo)致新增供應(yīng)同、環(huán)比皆下降且處于低位，供求不平衡，房價僵持不下，甚至部分存在上漲之勢。
CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國29個重點城市商品住宅有13個城市新增環(huán)比上升，占44.8%。但從同比來看，29個城市中僅貴陽、青島、鄭州、寧波、昆明供應(yīng)上漲。
因此，楊科偉認為，在持續(xù)低供應(yīng)下，樓市多方仍將處于拉鋸狀態(tài)，“有價無市”格局愈加明顯。因此，受制于限購、限貸政策持續(xù)發(fā)力，疊加嚴控供應(yīng)，多數(shù)城市成交持續(xù)低迷，但隨著樓市持續(xù)的政策收緊，調(diào)控的延長，在房企回收資金的壓力下，供應(yīng)量企穩(wěn)回升，成交量有望逐步回歸至正常水平。而對于部分城市，房價仍面臨著較大的上漲壓力，后期不排除跟進落地限購、限貸新政的可能性。
多地銀行收緊個人房貸 業(yè)內(nèi)稱房價調(diào)整壓力越來越大
有消息稱，近期北京有8家銀行將二套房基準利率上浮20%，廣州首套房利率上調(diào)至基準利率。“上海的房貸政策自去年以來就非常嚴格。”上海某股份制銀行的相關(guān)人士對中國證券報記者表示，信貸是決定短期房價的關(guān)鍵因素，房價調(diào)整的壓力越來越大。
據(jù)悉，上海地區(qū)各家銀行在房貸額度方面都比較緊張，放款時間相對以往也要更長，大多數(shù)銀行目前放款周期都在2個月以上，最快的在1個月左右，最慢的可能需要6個月。據(jù)記者了解，有銀行人士表示，申請個人住房貸款的購房者仍需要排隊，很多在去年11月和12月申請房貸的購房者，目前都還沒有放款。
北京銀監(jiān)局調(diào)查顯示，樓市新政策實施后，4月以來北京地區(qū)商業(yè)銀行個人住房貸款投放優(yōu)先支持“剛需”購房需求，符合政策導(dǎo)向。4月第2周至4周，北京地區(qū)商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款共153.28億元，周均環(huán)比下降20%，其中11.85億元貸款為新政策實施后完成網(wǎng)簽的房貸。在這11.85億元貸款中，有9.76億元為首次貸，占比達82%，政策落地效果明顯。
重慶暫停受理主城區(qū)范圍內(nèi)非首套住房的公積金貸款申請，全國多城市房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)了收緊現(xiàn)象。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，首先，3月份開始的樓市調(diào)控主要政策是恢復(fù)認房又認貸，各地樓市快速降溫，市場成交降溫后，房地產(chǎn)信貸收緊逐漸使得市場成交繼續(xù)回落。各地樓市調(diào)控的原則基本都是打擊投資、抑制改善、保護剛需，市場信貸發(fā)放比例中首套房比例明顯上升。
其次，從銀行的資金情況看，最近資金成本明顯上漲，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊。在陸續(xù)出臺的調(diào)控政策下，北京房價出現(xiàn)調(diào)整可能性大大提高。在這種情況下，銀行對抵押品的風(fēng)險意識將提高，各家銀行預(yù)計后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價格。