樓市調(diào)控收效顯著

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)回落的城市環(huán)比3月繼續(xù)增加，同時(shí)，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落、9個(gè)城市環(huán)比下降或持平。這表明，始于去年9月末10月初的熱點(diǎn)城市全面啟動(dòng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在經(jīng)過(guò)3月的一輪加碼后，收效顯著。目前，樓市調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)的傳導(dǎo)尚不十分明顯，但已現(xiàn)端倪。在一系列約束性政策下，高價(jià)地出現(xiàn)數(shù)量有所減少；部分一二線城市在2017年的土地溢價(jià)率相比2016年同期也有明顯降低。而在加大商辦類調(diào)控力度的北京，再現(xiàn)商辦土地“流拍”。

導(dǎo)讀

房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納的資金量仍然龐大，樓市調(diào)控正將這部分資金向非核心城市擠壓，并造成熱點(diǎn)一二線城市和其他城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)迥異。

從3月開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，對(duì)房?jī)r(jià)的遏制效果得以顯現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格環(huán)比上漲的城市有58個(gè)，環(huán)比減少6個(gè)。但由于部分三線城市漲幅擴(kuò)大，70城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比平均漲幅仍然達(dá)到0.73%，比3月略有擴(kuò)大。

城市之間的分化十分明顯。熱點(diǎn)一二線城市的房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)全面回落。受樓市調(diào)控“溢出效應(yīng)”的影響，三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅有所擴(kuò)大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納的資金量仍然龐大，樓市調(diào)控正將這部分資金向非核心城市擠壓，并造成熱點(diǎn)一二線城市和其他城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)迥異。這種差異化的表現(xiàn)很難在短時(shí)間內(nèi)消除，但隨著樓市調(diào)控的效果逐漸凸顯，二季度70城房?jī)r(jià)整體漲幅將可能出現(xiàn)收窄的“拐點(diǎn)”。

“差異化”特征明顯

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年4月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅出現(xiàn)全面回落。

環(huán)比來(lái)看，有12個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄，其中的5個(gè)城市（上海、南京、合肥、福州、天津）表現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng)。深圳、武漢、成都三個(gè)城市則出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅擴(kuò)大的現(xiàn)象。

這種情況與3月份的總體表現(xiàn)較為一致，也體現(xiàn)出在樓市調(diào)控政策的影響下，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)被明顯遏制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉對(duì)此的解讀為，“因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用。”

事實(shí)上，樓市調(diào)控還影響到熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的部分非核心城市。如京津冀區(qū)域的石家莊，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅從3月的0.9％，降至4月的0.1%；珠三角區(qū)域的惠州，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅從1.1%下降至0.6%；海西區(qū)域的泉州，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅則從0.5%下降至－0.6%。

曾連續(xù)三個(gè)月（2016年12月、2017年1月、2017年2月）位居漲幅榜首的三亞，4月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.2%，成為當(dāng)月跌幅最大的城市，也是近期房?jī)r(jià)波動(dòng)最為明顯的城市。這既與三亞市的投資、度假性需求旺盛有關(guān)，又反映出樓市調(diào)控的效果顯著。

但在調(diào)控政策的波及范圍之外，三線城市房?jī)r(jià)漲幅普遍出現(xiàn)擴(kuò)大。到今年4月，三線城市全面占領(lǐng)房?jī)r(jià)漲幅榜，唐山、蚌埠、宜昌成為新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅最大的城市，漲幅分別為2.3%、2.2%和2.1%。其中，唐山的房?jī)r(jià)漲幅從3月的0.9%驟增至4月的2.3%，被認(rèn)為是環(huán)京區(qū)域的樓市資金被擠出所致。

正是由于三線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)旺盛，使得70城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅仍然擴(kuò)大。中原地產(chǎn)根據(jù)官方數(shù)據(jù)的測(cè)算顯示，4月70城市的新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.73%，連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)加速上漲。

同比來(lái)看，三線城市的房?jī)r(jià)仍然表現(xiàn)良好。4月三線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，二線城市新房?jī)r(jià)格漲幅已連續(xù)5個(gè)月回落，一線城市則連續(xù)7個(gè)月回落。

二手房?jī)r(jià)格漲幅收窄

熱點(diǎn)城市全面啟動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，始于去年9月末10月初。到今年3月，以北京的“317新政”為起點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控迎來(lái)新一輪加碼，熱點(diǎn)城市的調(diào)控力度進(jìn)一步強(qiáng)化，一些非熱點(diǎn)城市也納入調(diào)控范圍。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，共有超過(guò)40個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控措施，其中包括安徽滁州、河北文安、浙江嘉興等小城市。

先于房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的變化，這些政策對(duì)成交量已經(jīng)帶來(lái)了不小的影響。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于5月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)15.7%，商品房銷售額增長(zhǎng)20.1%。與去年同期的36.5%和55.9%的增幅相比，收窄幅度明顯。

因此，按照“量變帶動(dòng)價(jià)變”的原則，分析人士普遍認(rèn)為，70城市房?jī)r(jià)的環(huán)比平均漲幅很快就將出現(xiàn)收窄。中原地產(chǎn)認(rèn)為，收窄的拐點(diǎn)可能出現(xiàn)在今年第二季度，也就是5月或6月。易居克而瑞也持有同樣的觀點(diǎn)。

統(tǒng)計(jì)局的另一組數(shù)據(jù)還顯示，今年4月，70個(gè)大中城市二手住宅平均環(huán)比上漲0.73%，漲幅出現(xiàn)最近4個(gè)月來(lái)的首次收窄。二手房?jī)r(jià)格也被視為市場(chǎng)的先兆性指標(biāo)，因此這或許將印證上述觀點(diǎn)：新房?jī)r(jià)格漲幅出現(xiàn)拐點(diǎn)為時(shí)不遠(yuǎn)。

截至目前，樓市調(diào)控加碼和擴(kuò)圍的步伐仍在繼續(xù)，這也將可能加速“拐點(diǎn)”的到來(lái)。

需要指出的是，在熱點(diǎn)城市強(qiáng)化調(diào)控的同時(shí)，監(jiān)管層還出臺(tái)了資金層面的緊縮性政策，如在銀行貸款、信托、發(fā)債、私募等方面，加大對(duì)房企和個(gè)人購(gòu)房者的審核力度，從而控制樓市資金的規(guī)模和流動(dòng)性。

但值得注意的是，由于央行并沒(méi)有加息的動(dòng)作，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金成本相對(duì)較低，資金狀況仍然相對(duì)充裕。因此張大偉也指出，樓市資金還將繼續(xù)向非調(diào)控區(qū)域流動(dòng)。這也意味著，熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市之間，房?jī)r(jià)走勢(shì)分化的局面并不會(huì)在短期內(nèi)改變。