SOHO中國近36億售虹口商辦項目
6月26日，SOHO中國宣布將其持有的位于上海虹口區的商辦項目虹口SOHO，以35.73億元人民幣整棟出售，折合單價為每平方米5.1萬元人民幣，交易通過股權轉讓方式完成。據記者了解，買家為新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者。
相關數據顯示，今年上半年，上海大宗物業交易成交總金額達到353億元，是去年同期成交總金額111億元的三倍多。業內人士指出，一線城市大宗物業交易活躍度明顯提升，未來四年是機構資本對商業地產的投資建倉時期，上萬億資金正排隊入市。
SOHO中國三年套現230億
記者了解到，此次成交的虹口SOHO總建筑面積約9萬平方米，可租面積約7萬平方米，是集辦公、商業于一體的綜合體。項目位于上海市四川北路商圈，目前處于滿租狀態，代表租戶包括松下電器、中國太平洋保險、SOHO中國旗下的共享辦公品牌SOHO 3Q等。截至2016年末，虹口SOHO的總成本為23.37億元，租金收入為7933萬元，項目評估價值為34.36億元。
SOHO中國稱，此次交易的銷售價格高出成本53%，實現盈利的同時，為公司帶來了充盈的現金流。出售完成后，SOHO中國將從中獲得毛利潤約1.27億元。
有意思的是，虹口SOHO的成交一波三折，甚至還經歷過一次潘石屹的“毀約”。就在三個月前SOHO中國2016年業績發布會上，潘石屹曾向記者表示：“去年我們有機會出售虹口SOHO項目，條件基本談好了，最后我反悔了?！迸耸俜Q，本來已與一家著名公司談妥出售虹口SOHO，公司計劃將這筆收益用于境外投資，但遇到了資金出境困難的問題?？紤]到“拿著錢不如拿著樓”，最終公司取消交易，他本人親自寫信向買方道歉。
然而僅時隔三個月，SOHO中國還是選擇賣出虹口項目，繼續貫徹近年來公司的轉型計劃。自2012年宣布SOHO中國從“銷售”向“自持”物業轉型后，公司陸續出售了旗下非核心資產。從2014年出售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場，到如今出虹口項目，短短三年多的時間，SOHO中國已經套現資金230多億元，為公司從傳統開發商向資產管理方向的轉型儲備現金。SOHO中國目前還計劃出售位于上海的凌空SOHO和天山SOHO兩個項目。
機構建倉物業投資市場
據仲量聯行的數據統計，今年上半年，上海大宗物業投資市場總成交金額為353億元，去年同期這一數字為111億元，同比增長218%。仲量聯行華東區投資部總監邵律分析認為，目前市場上資金尋求避險的需求依然旺盛，加上可供出售的優質資產稀缺，因此即便融資成本在上升，投資機構依然青睞一線城市優質商辦物業。此外，匯率也是一個重要因素，目前人民幣匯率趨于穩定，可以看到之前不敢出手的外資機構又回來了，紛紛重啟對一二線城市的物業投資。
而就整個中國內地大宗物業投資市場來看，世邦魏理士最新發布的數據顯示，整個2016年投資交易額達到1800億元，中國房地產投資市場在盤桓千億水平多年后實現了大幅飛躍。該機構預計，到2020年，中國房地產投資交易總額有望達到2600億元。
世邦魏理士中國區研究部主管謝晨表示，2017年至2020年正是機構資本投資商業地產的建倉時期，預計將有上萬億資金排隊入市。目前大宗物業投資市場共有四類主要投資者：其中保險機構未來潛力最大，以目前保險資金3%的不動產配置比例來計算，未來就有高達6000億元的增量資金可入市。房地產私募基金也在加速發展，2016年私募房地產基金融資相對于房地產開發貸款比例從2010年1.0%增至2.7%，在去杠桿大背景下，從間接融資到直接融資、從債權融資到股權融資的雙重轉向將加速房地產私募基金的發展。開發商增持投資性物業的趨勢已明確，隨著存量時代的到來，未來國內開發商增持商業地產是長期趨勢，除了自行開發并持有經營外，收購現有優質項目以及借助房地產基金等方式“輕資產”運作都應是開發商的常規選項。此外，境外投資者亦穩中有進，短期內外資對國內商業地產的大宗投資將保持穩定。
（原標題：四類機構領銜 萬億資金排隊建倉商業地產）
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