上市公司賣房求生已經不是什么新鮮事情了，之前就曾有過不少上市公司為保業績而賣房的案例，往往通過將標的房產以市價對外銷售的方式回籠資金，但如今上市公司賣房又有了“新操作”：肥水不流外人田，把房子賣給自己公司的董監高人員。
昨天（6月28日），久其軟件（002279.SZ）公告稱，公司擬將北京海淀區的三套住房出售給2名董監高人員及1名高管家屬，以盤活閑置資產，緩解現金流壓力。
▲公告截圖
這三套位于北京海淀的房子均為學區房，總估值達到3220萬元，較243萬的賬面價值已增至十幾倍。而久其軟件今年一季度凈利潤為587.17萬元。也就是說，賣出這三套學區房的收益足以抵得上該公司一季度業績的5倍。
上市公司賣房新操作：內部消化
根據久其軟件公告，本次交易標的為北京市海淀區皂君廟某小區的三套住宅，由公司早年購置并作為員工臨時宿舍使用。
出售對象擬為王勁巖、王海霞和邱鵬3人，其中前2人為公司高管，兩人分別任久其軟件監事及服務中心經理、副總裁兼董事會秘書，邱鵬則為董事、副總裁兼財務總監邱安超之子。
近些年，北京房產價值水漲船高。經評估，上述三套住宅的均價約為7.5萬元/平方米，面積合計429.52平方米，評估總計約3220萬元，較賬面價值243萬元增值十幾倍，較賬面原值的318萬元也增值十倍。
▲標的資產的價值情況
久其軟件稱，這些房產購置時間較早，近年來升值幅度較大，其市場價格遠高于賬面價值。那么這三處房產具體位置在哪里，我們根據久其軟件2009年發布的招股說明書或許能發現一些蛛絲馬跡。招股書中提到有三套房產與此次出售的房產面積及所在位置一致，它們位于海淀區皂君廟14號院6號樓20層。
▲圖片截自久其軟件招股書
▲房產位置示意圖（圖片來源：百度地圖）
那么這附近房屋售價幾何？鏈家官網顯示，皂君廟14號院167.9平米的二手房，低樓層三居室，其掛牌單價為8.46萬元/平方米，總價1420萬。而另一所78.9平米的房子，單價10.8萬元/平方米，總價850萬元。另據房天下官網顯示，皂君廟14號院小區均價每平為7.35萬元。
▲圖片來源：鏈家
隨后，以買房者身份致電皂君廟附近的鏈家顧問，該顧問稱，目前156平米的房子，2月份實際成交價是1400萬元，3月份新政策出臺后價格有所下降。目前，該小區房價按最近的成交情況來看，一般在8.5萬~9萬/平方米，實際成交價還可以商量。他介紹到，該小區屬于學區房，主要為區重點農科院附小。
又以賣房者身份咨詢皂君廟附近的我愛我家工作人員，其回答與鏈家類似。他說，像156平米這種大面積的8.5萬~9萬/平方米，而像117平米這種戶型相對較小的房子則要貴些，大約在9.5萬/平方米左右。
兩位中介都表示，從最近的交易來看，該小區房價最低也要8.5萬/平方米。
資金不夠賣房來湊？
對于賣房的原因，致電久其軟件董秘辦，相關工作人員表示，此次交易是為盤活公司閑置資產，緩解當前現金流壓力等，公告里已經做了解釋。至于為什么要賣給關聯方，一方面，關聯方有買房需求，這房子也是學區房；另一方面，從上市公司角度考慮，交易方的履約能力要比較強。
對于出售對象的履約能力，我們從公司高管的報酬方面可窺一斑。據久其軟件在2016年年報中披露的董監高人員報酬情況顯示，王勁巖2016年獲得的稅前報酬總額為36.11萬元，王海霞為47.54萬元，邱鵬之父邱安超則獲得54.8萬元的稅前報酬。
▲久其軟件董監高人員的2016年報酬情況
對于房產估算價格與中介報價的差異，久其軟件董秘辦工作人員則表示：
從大環境來講，北京新政后，市場交易量急劇下降。而且從地理位置、小區環境來說，作為老小區，實際價格比中介報價要便宜很多。
從業績方面看，久其軟件今年一季度凈利潤為587.17萬元。截至一季度末，公司貨幣資金近5.4億元，短期借款為8114.31萬元，當季財務費用為-46.1萬元。
自去年以來，上市公司賣房已經不是什么新鮮事，買賣房產甚至成為部分上市公司拯救業績的“靈丹妙藥”。最近發布公告擬出售或轉讓房產的上市公司就有三泰控股、深圳惠程、青海華鼎等。據新華視點不完全統計，僅今年1月以來，至少已有15家上市公司發布出售房產相關公告，明顯多于去年一季度。
在房價調控的大環境下，如何讓這些上市公司“回歸主業”，也值得監管方面多加關注。
（原標題：這家公司賣3套房賺3000多萬 接盤的卻是自家高管）
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