銷售規模，是房企爭相追逐的目標。但高杠桿運營之下，若只看重規模化擴張，開發商的盈利鏈條將遭受擠壓，待行業天花板迫近，轉型之路將受阻。
2017年上半年已經結束，大型房企銷售業績頗有全線飄紅之勢，7家房企銷售額已經突破千億元，碧桂園和萬科銷售額更是超過2500億元。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，碧桂園和萬科全年銷售金額均有望突破6000億元。而從全年銷售規模來看，今年預計將有20家房企晉升至“千億軍團”。
值得注意的是，張宏偉認為，規模化雖然仍是房企未來追逐的目標之一，但若一味只看重銷售規模，利潤危機將對企業造成重大打擊。
“千億軍團”快速擴容
據統計，上半年，房地產行業出現7家1000億元銷售規模的房企，其中，3家房企銷售規模突破2000億元。同時，500億元以上銷售規模的房企達15家，100億元以上銷售規模的房企達75家。
銷售規模擴張，已經成為房企習慣性追逐的業績指標。簡言之，部分銷售額達3000億元以上的房企規劃萬億元目標，1000億元以上的企業規劃2000億元-3000億元的目標，500億元企業規劃1000億元指標，剛剛百億元企業甚至就規劃幾百億元或1000億元的銷售額。
對此，張宏偉認為，樓市下半場，大部分房企仍然有規模化擴張的沖動。但是，房地產行業的市場容量一年約10萬億元（2016年高峰值11.7萬億元），如果未來3年-5年出現2家-3家銷售額達萬億元的房企，再有30家左右的千億元房企，那么，這意味著更多的房企在規模面前已經沒有優勢，要么被擠出市場，要么轉型做“小而美”的企業。
事實上，有些房企已經意識到規模化不再是企業成長的單向度指標，“有質量的增長”成為部分房企新的戰略選擇。
因為，銷售額巨量增長的背后，是房企“增收不增利”的現實。
利潤危機隱現
據《證券日報》記者觀察，某銷售規模早已跨過千億元的大型房企，2016年歸屬于母公司股東的凈利潤僅比2015年多1億元，凈利潤率同比增長不足1個百分點。
據同策咨詢研究部數據顯示，2016年房地產行業平均凈利率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但是，凈利率并沒有因為行業處于上行期而大幅上漲。從趨勢來看，房地產行業的凈利率已經由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。
同時，從市場預期來看，今年下半年和明年上半年，核心一、二線城市樓市即將進入調整周期，屆時，降價促銷措施將會不斷增加，這將導致房企獲利能力繼續下降，利潤率再度走低。
據張宏偉預計，待2017年上市房企年報出爐，估計房地產行業的平均凈利率可能因為市場進入調整期和融資成本的提升而降低至8%-9%，銷售規模達千億元的房企，凈利潤可能僅為幾十億元，同時還背負80%左右的資產負債率。
鑒于此，張宏偉認為，單純追求規模化的房企主要收益過分依賴住宅銷售，而住宅市場短周期調控就將為企業帶來資金鏈斷裂風險，同時非住宅銷售業務若不成熟，中長期盈利能力和抗風險能力都將非常脆弱。
據同策咨詢研究部數據顯示，大多數以住宅開發為主的全國性品牌開發商租金收入占到營業收入比例僅為1%-3%，很少企業超過5%；以商業地產為主的開發商租金收入占到營業收入比例為也并不高，萬達約為30%、寶龍地產為10%左右，最多也沒有超過30%。
張宏偉稱，過分依賴住宅銷售的房企，其持有型物業的收入占整個營收的比例仍然較低，這意味著房企的轉型之路仍然“舉步維艱”。而其他多元化新業務幾乎不賺錢（恒大已經將不賺錢的多元化業務剝離），也在不斷侵蝕房企的利潤。
鑒于此，另有業內人士認為，如果沒有及時調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，部分房企極有可能在轉型道路上面臨“生死劫”。
（原標題：“千億軍團”今年或增至20家 房企規模化隱現危機）
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