近日，國土資源部和住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱《方案》），探索試點集體建設用地建租賃住房，為住房租賃市場增加新供給。在廣東，廣州、佛山、肇慶3個城市在試點城市范圍內。
在集體用地建設租賃住房，意味著租賃房源供給量或將有所增加。那么，市場的新蛋糕究竟有多大？
住房租賃市場將迎新增量
根據國土部和住建部印發的文件，此次發布《方案》的目的，是為了增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制。
《方案》要求完善集體租賃住房建設和運營機制，提出村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。在監管方面，《方案》還提出租賃住房不得以租代售、不得轉租，探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。
此次發布的《方案》，得到一些行業專家的積極評價，方圓地產首席市場分析師鄧浩志指出，試點方案的推出等于是定向釋放了增量土地，“這次集體用地參與到租賃住房建設，將會成為樓市新的增量，而這種做法也會減少租賃房對商品房的‘抽血’。”鄧浩志認為，《方案》對于建設租賃用房與穩定房價都有著積極意義。
建設難度小于舊城改造
在城市中，集體土地多集中在城中村和城區外圍，因此必須面對拆遷與建設的問題。在廣州，冼村等城中村的改造便經歷了漫長的過程，那么今后在集體土地建設租賃住房，會不會同樣遇到一些阻力？
對此，鄧浩志持樂觀態度。“這與之前的舊城改造不同，因為舊改的城中村土地已經被收歸國有，但集體用地建設租賃住房，土地性質并沒有發生變化”，因此他認為，改造的難度會相對小一些。
不過，中山大學政治與公共事務管理學院特聘副研究員何力武向記者表示，整體市場需求結構變遷外加政府各種稅費優惠和補助，能否令住房租賃的收益相對占優，是在城中村發展住房租賃業務成功與否的關鍵所在。
“就城中村租賃供給變遷而言，關鍵是村集體到底掌握了多大規模和多大比重的物業”，何力武說。
“小產權房”將何去何從？
提到集體用地建設住宅，不少人會聯想到“小產權房”。盡管小產權房的交易不受法律保護，但由于價格相對便宜，部分購房者仍然會選擇購買這類房屋解決居住問題。記者注意到，在國土部和住建部聯合發文后，也有一部分聲音認為，小產權房獲得了新的出路。
廣東省房地產研究會副會長韓世同認為，允許集體土地租賃，意味著房地產開發企業可以進入這類市場，因此市場競爭會更加激烈，但小產權房依舊不能流通與銷售。
其實，《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》中就明確規定了集體租賃住房不得“以租代售”，因而也進一步強化了集體土地建設租賃住房的用途。不過，由于小產權房都是以居住為目的修建的，因此也能夠用作租賃。
那么，未來小產權房的出路在哪里？對于這一點，廣東中原地產項目部總經理黃韜認為，目前很多小產權房的建設，在安全、消防及道路交通方面的設施仍然不夠規范，達不到廣泛租賃的需求，需要經過細分、規范、改造等一系列措施。
政策有利于緩解住房緊張
對于城市中的租房大軍而言，可供租賃的房源當然是越多越好，這樣選擇余地增多的同時，價格可能會更加優惠。那么此次出臺的新方案，對于房地產市場會有哪些影響？
對此韓世同表示，因為租房的房源增多，增加得較快，因此盡管短期內政策對商品房的影響不大，但是未來對于租房市場還是會產生作用。
而黃韜則認為，這次印發的方案，是進一步落實住房本質指導思想延伸的一個措施。他表示，如果能實施下去，對于緩解目前的住房緊張將會有很大的作用，這樣也能使得樓價更加趨于穩定，也會對未來住房的格局、市場的發展方向產生一定的影響。
“從使用價值這個方向來看，發展集體用地租賃住房可以充分展現住房的本質，這個方向值得鼓勵與探索”，黃韜說。
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廣深兩地已展開探索
在國土部與住建部聯合發文前，廣州和深圳都已在各自公布的租賃新政中提出，要通過集體經濟發展租賃住房業務。
廣州7月公布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》中，明確提出要發展“城中村”現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租，規范管理。
同時，廣州還提出鼓勵并扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、“城中村”和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。
深圳并非此次國土部和住建部公布的試點城市，但在8月28日公布的《深圳市住房租賃試點工作方案》（征求意見稿）中，提出在“十三五”期間，要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。
深圳新政公布后，“收儲100萬套城中村住房”立刻成為網上熱門話題。鄧浩志認為，深圳的做法，可以看作是城中村出租房源從不規范到規范的落實過程，不過他也表示，由于這類房源之前大多數都被是用來出租的，所以其實對租賃住房的供應增量影響不大。
(原標題：集體土地建租賃住房 市場新蛋糕有多大？）