集體土地進入租賃市場，資金是繞不開的坎，金融創新則成為最具價值的探索。從2011年起，北京作為首批集體土地建租賃房試點城市，先后在5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。
北京市住建委相關人士向《每日經濟新聞》記者坦言，集體土地建租賃住房試點中最關鍵的是資金問題。目前，北京市住建委已經與國家開發銀行對接研究融資方案，爭取能有一些貸款優惠政策。
此外，記者采訪了多位來自國有房企、長租公寓運營商的業內人士發現，社會資本正對于集體土地租賃住房正躍躍欲試，甚至已經開始布局。
引入政策性銀行
由于集體土地抵押尚存政策限制，而租賃項目資產證券化難度大，資金來源成為集體土地建租賃住房最大的約束。
作為北京市試點之一的創客小鎮，租賃住房建設方為一家集體企業。該企業一位員工向《每日經濟新聞》記者坦言，“籌資、建設壓力比較大。”土地性質有抵押貸款限制，但是要花錢建設，集體企業只能想辦法做其他抵押貸款。
目前試點項目大多由村鎮集體企業主導開發，而集體企業的自有資金和融資渠道都不具優勢，而且經濟實力也參差不齊。這也成為集體土地開發中的一個制約因素。
另一個作為公租房運營的集體土地租賃住房項目也面臨同樣的問題。該項目相關負責人向記者表示，資金遇到很大困難，作為試點項目，集體土地無法融資，區房管局先預付了3年房租費用，鄉級統籌作用也解決了一部分。
對于建設資金的籌集，《每日經濟新聞》記者向北京市住建委有關人士了解到，目前北京市相關政府部門已經與國家開發銀行對接研究融資方案，爭取能有一些貸款優惠政策支持集體土地租賃住房建設。
上述住建委有關人士表示，集體土地建設租賃住房是一個多方共贏的事情，既能有效盤活農村集體土地，增加農民收益，又能增加租賃住房市場的有效供給，緩解租賃市場的供需矛盾，同時政府也可躉租部分房源用于公租房，擴大房源籌集渠道。專業機構躉租房源作為公租房的，可以享受公租房經營期間的有關稅收優惠政策。
融資渠道亦可多元化
《每日經濟新聞》記者在走訪調研中注意到，幾乎每個試點項目都面臨著資金壓力大的問題。而面對租賃住房大量供應，單一的融資渠道已經很難滿足集體土地租賃住房建設的需求。
從目前的租賃住房建設情況來看，引入社會資金的做法還沒有普遍推廣。對商業銀行來說，集體土地直接抵押貸款尚待政策開閘，而租金收益權抵押對于銀行來說也只是“創新業務”，難以全面大量推廣。
對于社會資本進入集體土地住房租賃市場，鏈家研究院院長楊現領接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，參與是必然的，這是一個大的市場，符合未來的產業趨勢。在資金端方面，特別是房地產基金通過持有和運營參與，還有銀行等金融機構也會探索更合適的參與方式。而管理輸出方面，一些運營企業已經積累了不錯的能力，在租賃產業鏈形成一定的互補能力，他們參與進來會讓租賃服務更加落地。
另一方面，長租公寓運營商與集體土地租賃住房建設的結合也是一個可能的方向。記者采訪獲悉，多家長租公寓運營方均表示會參與到其中，而且已經在和具體的鄉鎮政府開始洽談。
對于長租公寓運營商代建并自持運營的模式，楊現領認為，通過房地產基金的形式應該可以實現和解決資金問題。
此外，一位北京國資上市房企的高管接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，他們也在積尋找投資機會介入這種項目，已經看了一些有意向的土地。
（原標題：集體土地入市“北京經驗”：資金難題是關鍵 社會資本可介入）