最近房地產市場的聲音有點嘈雜。

　　比如國家統計局8月份70個大中城市房價環比下跌，比如香港內房股漲得鞭炮齊鳴、鑼鼓喧天、歡天喜地，再比如恒大董事長許家印又重新當上中國首富了……
　　連A股的房地產股也抓緊補漲了幾天。作為準備當房奴的吃瓜群眾，聽了一驚，趕緊準備去搶房，卻發現“太聳人聽聞”了。回去研究了下，又驚訝發現一個現實，是全國重點城市房價飆升的壓力正在暗流洶涌。

　　就在8月份，一個月時間里，全國房地產銷售面積刷新歷史紀錄。前8個月，房地產銷售面積也刷新歷史記錄。按照這個速度下去，2017年房地產銷售面積和銷售金額都將全面超越房價暴漲的2016年。

　　這個成績是在居民購房資格嚴格調控局面下取得的，而且是在樓市信貸不斷收緊，房貸利率連續8個月上升的情況下取得的。殊為不易，殊為不易！

　　我們重點關注到六大數據：
　　數據一：一線城市房價同環比均在上漲；
　　數據二：今年房地產銷售有望刷新歷史新高；
　　數據三：住宅庫存跌至過去3年低位；
　　數據四：土地儲備面積去化周期為14個月；
　　數據五：房貸利率連續8個月走高；
　　數據六：按揭仍然保持在高位。

　　怪不得香港內房股上漲得如此決絕——中國恒大、融創中國上漲均超過4倍，雅居樂集團、佳兆業集團、碧桂園、龍光地產、中國奧園等上漲均超過2倍，龍湖地產上漲1.25倍，包括世茂房地產、遠洋集團、萬科企業、嘉里建設、華潤置地等在今年的漲幅也超過50%。

　　數據一
　　一線城市房價下跌？比較穩
　　我們選擇一線城市的上海地區商品住宅成交情況重點觀察。

　　(數據來源：上海同策咨詢)
　　我們來看下今年春節后上海市商品住宅每周走勢圖，從絕對值來說，房價基本保持平穩。就如同現在討論8月份M2增幅創歷史新低一樣，不能說明資金投放小了，而僅僅說明去年的增幅太大。

　　如果放到國家統計局70城二手房數據來看，也有同樣情況，8月份的數據，多數城市房價不僅是同比上漲，環比也在上漲。下圖來源是國家統計局：

　　數據二
　　今年房地產銷售有望刷新歷史新高
　　今年前8個月，國內商品房銷售面積達到了9.8億平方米，7.8萬億銷售額。2016年全年數據情況如何？15.7億平米銷售面積和11.7萬億銷售額。也即按照目前速度，銷售面積和銷售額超過2016年不是一句空話。

　　目前，9.8億平方米是同期歷史最高紀錄，8月單月銷售面積1.2億平方米也環比上漲4.3%。銷售額方面，7.8萬億元也刷新了歷史同期紀錄。顯然，如果后期沒有更新的調控措施出臺，2017年有望全面超過2016年。

　　數據三
　　住宅庫存跌至過去3年低位
　　特別值得注意的是，當前住宅庫存已經跌到了過去3年的歷史低位。按照中原地產的預測，當前的去化周期僅剩5個多月。按照國土部門之前的政策，庫存6個月已屬非常緊缺。也就是說，我們去庫存去的，現在反而要補庫存了。這是要鬧哪樣？

　　根據國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況顯示，房地產業去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低，僅略高于2014年末商品房6.2億平方米的待售面積。

　　2014年末？那個時間點，也正是上一波房價上漲的起點位置。太嚇人了！

　　數據四
　　土地儲備面積去化周期為14個月
　　就在樓市庫存大幅減少的同時，土地儲備面積明顯偏低了，一些城市急需增加土地儲備來穩定房價。

　　易居研究院監測的50個典型城市8月份統計數據顯示，全國50個城市土地儲備面積為6.1億平方米，去化周期為14個月。這意味著，若按照當前商品房銷售的節奏，此類土地儲備面積14個月后就可以消化完畢。

　　值得關注的是，包括東莞、泉州等城市的去化周期，均為4個月左右的水平。這些地區供地方面非常節制，但按照這些城市當前土地儲備去化周期看，后續或面臨在途商品房規模減少、預售商品房規模減少等風險，帶來房價上漲的壓力也將更大。

　　數據五
　　房貸利率連續8個月走高
　　隨著樓市信貸不斷收緊，房貸利率繼續走高。據金融智能搜索平臺融360最新發布的數據顯示，8月全國首套房貸平均利率為5.12%，相當于基準利率1.04倍，環比7月上升了2.47%，為連續8個月上升；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。

　　與房貸利率上揚相對應的是銀行貸款折扣繼續“縮水”。據融360統計，在全國35個城市533家銀行中，有484家不再提供優惠利率，占比高達90.8%。而在去年同期，全國優惠利率占比為85.93%，本月優惠利率占比僅為3.56%，總體優惠利率占比下滑趨勢明顯。

　　數據顯示，今年8月份，全國有154家銀行首套房利率上調，占比為28.89%；與上月持平的有349家銀行，占比為65.48%；同時，8月還有29家銀行分(支)行暫停受理房貸業務。

　　值得注意的是，隨著銀行資金成本日益攀升，北廣深等一線城市平均房貸利率已紛紛破5%。其中，北京地區首套平均利率為5.12%、廣州為5.13%、深圳為5.04%。在首套房首付方面，北京地區30家銀行中有22家銀行將首付比例上調至3.5成；貸款利率方面，北京地區個別銀行雖最低仍可申請基準利率，但銀行額度較為緊張，部分銀行執行首套利率基準上浮5%至15%。

　　在二套房方面，8月份全國二套房貸平均利率為5.54%，同比去年同期的5.39%上升了2.77%，繼續保持穩中有升的態勢。與此同時，在全國35個城市533家銀行中，執行二套房貸利率上浮10%的銀行數占比為63.78%；執行上浮10%以上的銀行數占比為30.01%。其中，有11家銀行二套房貸利率執行基準上浮30%。

　　數據六
　　按揭仍然保持在高位
　　從央行公布的8月單月數據看，新增10900億貸款中，并無明顯結構性變化。其中，按揭仍然保持在高位，新增4470億，連續6個月達到4000億以上的規模。

　　在目前整體房地產開發和銷售進入下行通道的背景下，新增按揭并無下降趨勢。市場普遍解讀為放款時滯、審批放慢等，中信宏觀諸建芳團隊則認為，一個重要因素一直在支撐按揭。

　　今年年初以來，開發投資增速下降的幅度并不及預期，其中較大一部分原因在于三四線城市的量價齊升。剛需在支撐銷量走高的同時，按揭在這些三四線城市的增長也十分強勁，因此中信宏觀諸建芳團隊認為這可能也是按揭居高不下的重要原因之一。