兩地三市地產股再度聯袂上揚，讓投資者對該板塊熱情驟增。在經歷了“業績為王、板塊輪動”大半年后，這個依然被政策嚴控的行業何以能異軍突起？是投資邏輯發生了變化，還是行業基本面好于預期？哪些指標值得格外關注？記者多方采訪發現，這不僅僅是投資者心動了，風也在動——地產公司業績超預期疊加行業集中度提升。
觀念轉變引發價值重估
上證報統計數據顯示，經過了近期的上漲，A股房地產板塊較其他板塊相比，仍排在估值較低的行列。以最新收盤價計算，申萬房地產板塊整體滾動市盈率為16.15倍，僅高于銀行、公路、建筑、煤炭等行業。
僅看靜態估值有些偏頗，申萬房地產板塊今年上半年實現營業總收入6227.71億元，同比增長5.06%；實現歸屬于母公司股東的凈利潤611.64億元，同比增幅則達到了25.35%。
具體到個股，A股龍頭房企萬科A上半年實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現凈利潤73億元，同比增長36.47%。在港上市房企中國恒大上半年實現銷售金額2440.9億元，同比增長72.2%；實現凈利潤231.3億元，同比增長224.4%。
“上市房企，尤其是龍頭房企業績一直比較穩健，為何在最近有所表現，除了業績超出預期外，還有市場對房地產估值理解有所變化。”有業內人士分析稱。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示，不同于香港傳統房企，在港上市的內房股、A股上市房企往往通過高杠桿、高周轉率來提升投資回報率，但對于經歷過金融危機的市場來說，動輒70%、80%的負債率風險太大，即使業績不錯也沒有辦法給出高估值。
“后來，市場逐漸發現，要觸發高負債房企的潛在風險，需要房價至少回調20%，目前業內測算，這種可能性并不大。既然風險大概率消除，估值也就可以給得更高。”歐陽捷說。
既看市場又看行業變化
對香港上市的內房股估值的“醒悟”正是在港資金率先開啟。年初開始，恒生中國內地地產指數就不斷上漲，至今的累計漲幅已達到121.48%。與此同時，香港內房股板塊估值已在快速提升，以最新收盤價計算，香港非內房地產板塊滾動市盈率為16.46倍，而香港內房股板塊的整體估值已經達到25.8倍市盈率。
高估值的背后是內房股業績的明顯增長。2017年上半年，香港內房股板塊整體實現營業收入8359億元，同比增長29.75%；實現歸屬于母公司股東的凈利潤1080.67億元，同比增長80.72%。當期，香港非內房地產板塊營業收入、歸屬母公司股東的凈利潤同比增幅分別為13.86%和50.56%。
個股的表現更加突出。以上半年頗為激進的融創為例，其上半年實現銷售金額1088.5億元，較上年同期增長94.2%；實現歸屬母公司股東凈利潤13億元，同比增長1683.4%。
易居研究院副院長楊紅旭認為，從大環境來看，今年以來全國樓市投資和成交的情況還不錯。具體到個股，龍頭房企領銜的一批個股銷售數據、利潤水平均表現良好，這都成為支持相關公司股價大漲的基礎。
而在產業集中度迅速提升的趨勢下，在政策防止樓市大起大落的背景下，存活下來的優勢房企肯定能瓜分被擠壓出去的同行市場份額，從而享受強者恒強厚利。
在歐陽捷看來，內房股龍頭公司的業績大漲，令市場資金意識到高杠桿運轉也是一種“優勢”，這樣可以讓企業跑得更快，業績更好。
“香港市場內房股的估值抬升，又變相增加了A股龍頭房企的吸引力，導致房地產板塊短期上揚。”滬上某私募人士表示，在市場資金交流頻繁的情況下，市場更多地是關注房企的銷售情況、自身估值以及增長潛力，至于在哪上市并不那么重要。
土地儲備成為重要競爭力
“市場資金觀念轉變，除了降低對高杠桿運作風險的擔憂外，對土地儲備等指標也有著更深層次的理解。”上述私募人士告訴記者。
據介紹，以往市場對上市房企土地儲備的看法較為中性，個別拿地較為激進、拿地價格較高的房企甚至會被給予偏負面評價，而隨著房地產市場政策持續出臺，以及高周轉模式的推進，土地儲備較多的房企則在未來發展中更具優勢，僅土地儲備價值變動就不可小覷。
有業內人士表示，觀察今年房企的業績變化，前期的土地儲備已經成為重要籌碼。克而瑞統計數據顯示，恒大、萬科、碧桂園2016年存貨總額分別為6586.27億元、4655.13億元和2472.69億元，相對于2015年的同比增幅分別為72%、70%和46%，遠高于行業平均水平。
“現在回看2016年的土地儲備變化，也能在一定程度上解釋為何萬科、恒大、碧桂園今年的業績表現如此強勢。”該業內人士稱。
事實上，增加土地儲備已經成為上市房企的重要戰略。克而瑞統計數據顯示，今年前8個月，TOP30房企新增土地價值與新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除了碧桂園、恒大、萬科外，融創表現頗為突出，其今年以來新增土地價值高達2050.6億元。此外，保利、龍湖、金茂、華潤的土地儲備增加速度也較快。
有擅長地產股投資的私募人士表示，對中期變化來說，土地指標頗為重要，但并不意味著全部。從更長時間來看，富有激勵性的企業文化和機制建設更為重要。
