如果說深圳是全國的“樣板房”，那么，香港則是深圳的“樣板房”。至少，曾經(jīng)是。只是，對香港房企而言，內(nèi)地房企可以說“后生可畏”。
深圳乃至整個(gè)內(nèi)地房地產(chǎn)市場的起步，在很大程度上也是發(fā)端于對香港的學(xué)習(xí)和摹仿，然后才開始不斷進(jìn)行創(chuàng)新。無論是制度——包括土地出讓制度、商品房銷售制度、按揭制度、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的完善，產(chǎn)品——包括超高層建筑的出現(xiàn)、園林的營造，還是營銷方式——樣板房、售樓處等等，深圳在過去都是跟著香港一步一步走過來的。如果說深圳是全國的“樣板房”，那么，香港則是深圳的“樣板房”。至少，曾經(jīng)是。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在最鼎盛時(shí)期，如2007年，長江實(shí)業(yè)在內(nèi)地的業(yè)務(wù)共32個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備超過1860萬平方米;恒基地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備達(dá)到1400萬平方米。然而，很長一段時(shí)間以來，香港房企固有的開發(fā)速度緩慢、策略較為保守等特點(diǎn)帶來的影響顯而易見，他們每年在深圳乃至整個(gè)內(nèi)地市場推出的樓盤銷售數(shù)量極為有限。
“這幾年，深圳市場上香港開發(fā)商的項(xiàng)目越來越少了。”黃輝如是說。
記者查閱長實(shí)地產(chǎn)2017年中期業(yè)績報(bào)告發(fā)現(xiàn)，長實(shí)地產(chǎn)在內(nèi)地可開發(fā)土地儲(chǔ)備不升反降，僅余1.14億平方英尺(約合1060萬平方米)。而在長實(shí)地產(chǎn)對在內(nèi)地和香港拿地表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度的同時(shí)，其對海外項(xiàng)目的投資熱情卻日益濃厚。作為香港老牌四大房企之一，恒基地產(chǎn)近些年在土地市場表現(xiàn)相對冷靜。恒基地產(chǎn)2016年年報(bào)顯示，截至2016年底恒基地產(chǎn)土地儲(chǔ)備為2410萬平方呎(約為223.9萬平方米)。
這與內(nèi)地房企的快速拿地、高桿杠、快速開發(fā)、快速回籠資金的模式形成鮮明對比。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年1~11月，碧桂園以2260億元的拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬科以1634億元穩(wěn)居第二位，保利以1282億元居第三位。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，內(nèi)地拿地最積極的50家房企合計(jì)拿地金額達(dá)20982億元，與2016年同期相比漲幅達(dá)53%。
長實(shí)地產(chǎn)年報(bào)顯示，2016年長實(shí)地產(chǎn)的收入總額為699.1億港元，同比增加18.91%。與此形成鮮明對比的是，盡管房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，但不少內(nèi)地房企依舊實(shí)現(xiàn)逆勢增長。截至11月，千億銷售規(guī)模房企陣營已經(jīng)達(dá)到14家，其中碧桂園成為首個(gè)銷售規(guī)模破5000億元的房企，全年有望接近6000億元。
對香港房企而言，內(nèi)地房企可以說“后生可畏”。不僅如此，即便是在香港房企的“大本營”，近年來也有越來越多的內(nèi)地房企涌入香港市場“跑馬圈地”，令香港本土開發(fā)商面臨挑戰(zhàn)。截至今年8月，香港推出6塊住宅地皮，其中5塊被內(nèi)地房企斬獲。以可建面積計(jì)算，內(nèi)地房企投得的土地面積占比高達(dá)95.9%。
高力國際廣州分公司董事總經(jīng)理、華南區(qū)辦公樓服務(wù)部負(fù)責(zé)人馮文光認(rèn)為，早期香港房企進(jìn)入深圳等內(nèi)地市場，背后都有許多優(yōu)惠的政策以及建設(shè)祖國的“使命感”，香港房地產(chǎn)市場的發(fā)展也給內(nèi)地市場提供了參考的模板。如今，香港房企在過去的資金優(yōu)勢、政策優(yōu)勢都已逐漸消失，而內(nèi)地市場的競爭也日益激烈。此外，香港房企逐漸“褪色”的原因還包括香港房企與內(nèi)地房企在成本利潤的計(jì)算方式上的差異：一般來說，香港的地產(chǎn)公司開發(fā)周期都比較長，資金周轉(zhuǎn)也比較慢，這和香港土地稀缺的市場環(huán)境有關(guān)。但放在內(nèi)地市場，這樣的運(yùn)營模式完全不合適，提高資金周轉(zhuǎn)，快速開發(fā)、快速回籠資金才是主流模式。此外，稅費(fèi)計(jì)算上的差異也是因素之一?？傮w來看，香港房企沒有內(nèi)地房企那樣“進(jìn)取”，特別是在地價(jià)“面粉貴過面包”的背景下，香港房企多數(shù)會(huì)選擇謹(jǐn)慎觀望。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香港房企與內(nèi)地房企的資產(chǎn)負(fù)債率大相徑庭：2017年半年報(bào)顯示，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為82.6%，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)88%。相反，長實(shí)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為32%，恒基地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為27%，九龍倉的資產(chǎn)負(fù)債率為24.02%，新鴻基地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率僅為22.3%——也許是因?yàn)榻?jīng)歷過市場風(fēng)暴，才能體會(huì)到“黑夜”的可怕。
中原集團(tuán)主席兼總裁施永青也表達(dá)了相似的觀點(diǎn)：同樣面對一塊土地，香港房企是一盤戰(zhàn)略，沒有全局戰(zhàn)略，總是考慮這塊土地劃不劃算，如果不賺錢就不投了，是一個(gè)地盤在算賬;內(nèi)地房企則是整盤棋考慮，為了戰(zhàn)略進(jìn)攻，哪怕不賺錢也要拿下土地。
“在香港拿地時(shí)，內(nèi)地開發(fā)商愿意少賺一點(diǎn)錢，這點(diǎn)很重要。從去年下半年開始，內(nèi)地開發(fā)商在拿土地的時(shí)候都能戰(zhàn)勝香港開發(fā)商，這跟地產(chǎn)估值的方法有關(guān)。”施永青認(rèn)為，這是港企慢慢結(jié)束開發(fā)方面的原因，他們在經(jīng)營、收租方面會(huì)扮演更多的角色。