財經365訊（編輯 錢多多）在十九大報告中，明確規定了加快建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度。所以，按照十九大報告的精神，最近正在密集召開的地方兩會，傳出都在把這個精神落實。增加土地供應、優化供應結構，尤其是加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源，將是各地2018年建立房地產市場長效機制的工作重點。

　　比如，安徽省政府明確提出，2018年要加大住房保障力度。實行公租房實物配租和租賃補貼并舉，對低保、低收入住房困難家庭加快實現應保盡保，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員等納入保障范圍，盤活存量住房，發展住房租賃市場特別是長期租賃。但安徽省政策只是強調發展發展保障性住房及住房長期租賃市場，不過，對于住房租賃市場供給渠道如何及在未來房地產投資中所占的比重則沒有明確。

　　南京政府也強調要發展長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展;同時，優化土地供給結構，加大租賃住房建設力度，爭取租賃房供地占住房供地比例達到30%以上。不過，從2018年要完成住房情況來看，租賃性住房要達到30%的比重還會比遙遠。比如，完成棚戶區改造400萬平方米。新開工建設保障房400萬平方米，竣工300萬平方米，籌集租賃房源100萬平方米。籌建人才安居房100萬平方米。從這個報告中，盡管十分強調住房租賃市場的重要性，也計劃籌集租賃性住房100萬平方米，但是這個數字與2017年商品房銷售面積達1400萬平方米來說，應該是太少太少，要由此來建立起滿足中低收入居民居住要求的住房租賃市場不會太容易。

　　還有，杭州市場也制定了《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，以此來確保公租房集中配建地塊和人才專項住房用地具備可開發建設條件;海南也強調要加快培育和發展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，從2018年起每年下達租賃型住宅建設計劃時要明確租售比例。但海南堅決反對農民用宅基地作房地產開發等。

　　從上述各地方發展住房租賃市場的表態來看，沒有一個地方政府不在大力宣揚發展住房租賃市場，并都在強調住房長期租賃市場，但是有幾個問題多數地方政府沒有落實在房地產政策上。一是居民為何愿意租賃住房而不購買住房。在住房的可投資及可消費的性質沒有嚴格界定清楚前，如果購買住房可用作投資，國人更是愿意購買住房而不是租賃住房。除非租賃的住房租金水平很低，及政府對租賃住房者比較好住房租賃補貼，及規定享受這種住房租賃優惠的居民不可購買住房。否則，更多的居民還是愿意購買住房。

　　二是這種租金水平低、租賃者可以享受優惠的條件的租賃性住房誰來供應。如果是政府供應，政府的這筆財政支付總是會有限，就如住房租賃補貼發放也是一樣。如果租賃性住房的房源有限，政府對租賃性住房補貼范圍很小，那么這些地方的租賃性住房市場能夠發展起來嗎?也就是說，就目前的情況來看，由于土地財政的問題，由于地方政府對租賃性住房市場支持力度不會太強，那么由于由地方政府來發展住房租賃市場是意愿不足、動力不足、財力不足、能力不足，僅是這些條件中國的住房租賃市場發展起來不容易，只能是另辟蹊徑。

　　三是最近國土資源部部長姜大明表示，中國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點。可以說，這項政策的重大突破，不僅將解決建設住房的土地完全由政府控制的問題，也讓農村不少住房經營性建設用地全面盤活，而且政府提倡大量建筑租賃房市場也大有用武之地。

　　從國土資源部部長的講話來看，其內容至少包括三層次的內容。不是房地產企業也可成為房地產開發商;農村集體經營性建設用地入市，政府不能再壟斷土地市場;研究建設租賃住房新模式，而非普通住房。

　　可以說，這個政策的重大突破，將對中國的房地產市場產生巨大的影響與沖擊。因為，傳統的住房市場，政府是唯一的土地供給者。由于這樣的優勢，政府不僅能夠從土地交易中獲得巨額的土地財政收入，比如2017年政府土地出讓金可達到四萬多億元，而且政府能夠通過控制土地的交易多少來控制土地市場的價格及房地產市場的價格。這也是國內房地產市場的價格一起快速上漲的重要原因。

　　而農村土地交易放開，不僅改變了政府對土地市場完全壟斷，也可讓國有企業及農村集體持有經營建設用地全面盤活，增加土地的供應。農村集體建設用地盤活，盡管把重點放在建設租賃性住房上，但農村集體用地有強烈盤活增加效率的動力。特別是在高房價的城市更是如此，而且目前農村持有這類量是非常巨大的。當大量的農村集體經營性建設用地涌入市場時，這些城市租金較低的租賃住房供給就會大量的增加，長期住房租賃市場就可能迅速發展起來。如果這種情況出現，中國的住房租賃市場就能夠得到持續穩定的發展。中國一個新的住房發展模式就會出現。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！