財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）時勢造英雄!人是如此，國家亦是如此。
中國開啟經(jīng)濟引擎是大約40年前，“92南巡”之后中國經(jīng)濟開始騰飛，國家財富暴漲則是進入新千年之后的事情，不過短短十幾年。雖然這40年間，經(jīng)濟騰飛也有過波折，但整體上升趨勢沒變。
如果我們要為這段歷史加上一個標簽的話，上個二十年無疑是“房地產(chǎn)時代”。正是這個“超級風口”讓幾億中國人擠身中產(chǎn)階層，享受著現(xiàn)今優(yōu)渥的生活。
而如今，這個風口迎來了轉(zhuǎn)折點，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，密集的調(diào)控、熱點城市房價降溫……一切都說明今天的中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了高速發(fā)展的階段。
未來中國房地產(chǎn)將如何走?沒有參與到上一輪房產(chǎn)紅利分配的人還有機會嗎?未來十年房產(chǎn)投資還有潛力嗎?這些問題都值得當下的我們來聊一聊。
1、先說結(jié)論：一二線城市有潛力，三四線城市有壓力。
對樓市未來的判斷，要一分為二地看，不要一鍋亂燉。
對樓市潛力的判斷，取決于多個維度:：貨幣政策、供地政策、抑制流動性政策、以及人口流動趨勢。而在這多重維度當中，誰才是最為核心的?人口流動趨勢!
道理其實很簡單，一座城市房價未來的走勢，取決于住宅的真實需求，而住宅需求的核心取決于人口增加一一只要人口增加，無論是買房、還是租房，都將推動這座城市的住宅需求，而住宅需求的上升，必然給這座城市的房價提供強大的推動力。
反之，如果一座城市的人口持續(xù)減少，那么，他的住房需求必然減弱，而住房需求的減弱，又勢必會對房價形成負面沖擊。
人口因素才是影響房價的核心因素、中長期因素、結(jié)構(gòu)性因素。而與之相比，貨幣政策、供地政策、以及限購限貸等抑制流動性的政策，僅僅是非核心因素、短期因素和局部因素。
理解了房價上漲的核心邏輯，我們討論房價未來的走勢，才能真正落地，才能真正具備現(xiàn)實指導意義，才能真正明白為什么說，“一二線有潛力，三四線有壓力。”
2、過去20年“城市化”是中國人口變遷的規(guī)律，未來20年，“大城市化”才是中國人口變遷的規(guī)律。
此話何解?過去20年，雖然一二線城市對人口的吸納，整體大于三四線城市，但是，三四線城市的人口并未減少，整體同樣也呈趨勢。
但是，未來20年“你大增我小增”這種人口變遷會發(fā)生大大的轉(zhuǎn)變。未來20年，至少有50%的三四線城市，人口會呈逐漸減少的趨勢，這些減少的人口，會變遷到哪里去，就是流向更加有吸引力的一、二線城市。
未來20年，為什么一線二線城市，比三四線城市更加有吸引力?
這是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷所決定的。在過去20年，制造業(yè)的高速發(fā)展，是我國經(jīng)濟增長的核心推動力。但是最近兩三年，我們卻清晰地發(fā)現(xiàn)，我國制造業(yè)的增長，已經(jīng)明確進入臨界點。
因為我國經(jīng)濟的人口紅利、成本紅利、環(huán)保紅利均已不復存在，我國經(jīng)濟已經(jīng)明白無誤地迎來了，包括互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、以及文創(chuàng)和金融等現(xiàn)代服務業(yè)。而這些新興行業(yè)所需要的人才、資金、科研等軟環(huán)境建設，毫無疑問，一二線城市的優(yōu)勢要遠遠超過三四線城市，其一邊倒的優(yōu)勢，甚至堪稱是輾壓式的。
越貴的越貴，越賤的越賤。樓市的內(nèi)在價值，體現(xiàn)在它的稀缺性，熱點的城市，熱點的地段，永遠會越來越貴，而呈現(xiàn)人口流出的城市，偏遠的地段，這些房子只會越來越不值錢一一這是經(jīng)濟學的規(guī)律，但同時也是反人性的一面。
3、做一個期限5年的房價預測吧!
未來5年，一線城市和熱點二線城市的房價，整體再翻一倍(熱點二線，主要包括城市常住人口數(shù)量、GDP總量，排名前15的二線城市)。
其他二線城市市、以及50%的三線城市，未來5年，房價將整體維持均衡。
而剩余的三線城市、以及全部的四線城市，未來5年，房價整體再跌30%將是大概率事件。想獲取更多財經(jīng)資訊，請關注財經(jīng)365！