試點城市村鎮集體經濟組織，可自行開發運營，也可通過聯營、入股等方式，建設運營集體租賃住房，探索保障承租人享受基本公共服務的權利。有條件的城市，進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。試點城市在成功運營一批集體租賃住房項目的基礎上，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

　　方案的發布，是為了落實此前9部委下發的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。該通知提出，“超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。”圍繞租售并舉的房地產長效機制，其關鍵就在于租賃這一“短板”能否補得上。目前，租賃需求主要集中在超大和特大城市，這些城市實際管理人口中，超過50%租房居住。上海易居研究院近日發布的《50城房租收入比研究》指出，50個城市中超七成房租相對收入較高，北京、深圳、上海、三亞等4個城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴重過高城市。

　　因此，作為住房供給側改革“重頭戲”的租賃，除了通過建章立制、市場整頓以清除市場亂象，保護承租人權益外，重要的是增加低成本、適應新市民(外來人口、新就業大學生)需求的租賃住房。近期，各大城市披露了“十三五”大規模租賃住房建設計劃，京滬杭深等城市“十三五”新增租賃住房普遍占到新增供應的30%-60%。但是，這些城市早已劃定了城市邊界，新增供地非常緊張。盡管政策已明確，存量低效閑置的工業、商辦用地、用房可“改租賃”。但是，存量盤活涉及規劃調整、配套跟進、消防安全驗收等，實踐中推進速度非常慢。

　　不過，大城市一邊是新增供地趨于枯竭，另一邊是囿于用途管制、流轉不暢，外圍集體建設用地利用低效。早在2011年，為緩解公租房建設在用地、資金上的壓力，國土部就批復北京、上海作為集體建設用地建設公租房首批試點。此后，北京推進力度很大，平房鄉、唐家嶺、太舟塢等5個集體用地試點共建租賃房1.28萬套，北京還將試點擴展到了市場化租賃房。特別是，知名的蟻族聚集地——海淀區唐家嶺，不僅供應了近1000套租賃住房，改善了城市面貌，還突破了集體土地須經征收才能入市的土地“二元體制”，農民分享到了土地同地同權、直接入市的紅利。

　　建設城鄉統一的建設用地市場，這是十八屆三中全會提出的改革目標，其中特別強調，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同價同權。此后，本著同地同權、同享紅利的原則，集體土地入市的一系列改革展開，如全國382個試點開展存量集體建設用地使用權掛牌出讓、“兩權”抵押(即承包地經營權、農民住房財產權抵押)、改革征地模式(縮小征地范圍、提高補償標準)等。但是，囿于土地的兜底功能、擔心“房地產化”、資本侵害農民利益等顧慮，改革始終在現有《土地管理法》和征地模式內做技術性修補。

　　就集體土地入市改革，“試點先行”仍是合理、風險可控的路徑。通過擴大試點范圍、總結試點經驗，逐步推進同等入市、同價同權的改革仍會延續下去。集體建設用地建設租賃住房，這就是新的試點，從原來的僅限公租房擴展到市場化租賃住房，從原來京滬2個試點擴展到13個城市。目前，城市化進入“大城市化”或“都市圈化”，基于高房價、空間逼仄的現狀，在軌道交通大發展并不斷向外延伸的支持下，外來人口和新就業大學生“城市外圍居住、中心區上班”，或許是常態。因此，城市外圍存量集體建設用地供應低成本租賃住房，確實是可行的改革選擇。

　　方案開宗明義地指出，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建購租并舉的住房體系為方向。確實，集體建設用地建設租賃住房，這是土地制度的重大變革。大城市外圍集體建設用地體量大、成本低，繼續維持原用途，與大城市人口增加、產業升級背景下的空間價值提升不協調。改為低成本租賃住房，有利于2.45億外來人群、2000萬租房大學生、1.5億留守人群(留守兒童、婦女和老人)、廣大“80后”、“90后”無房戶扎根城市。城郊人口集聚度增加了，基建投資、消費釋放巨大潛力，分工帶動生產效率，也是城鎮化和都市圈建設的彰顯。

　　由此，集體建設用地建設租賃住房，不僅緩解城市用地壓力、緩解城市病，且新市民“先租后買”夯實了有效需求，高房價也有了漸進“軟著陸”的空間。另外，通過參與租賃市場的主動權、主導權(而不是被征收)，城郊農民也分享到了城市化紅利。而且，相比集體建設用地直接進入房地產市場，通過這樣一條路徑，風險更加可控、收益更加長遠，更有利于規避投機炒作資金介入，也更有利于保障農民的利益。更重要的是，集體土地價格低、拆遷成本低，配套公共服務的空間充足，能低成本地解決新市民的住房需求，這也是城鎮化和構建內需社會的可靠路徑。

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