政治局會議釋放重要信號
中共中央政治局12月8日召開會議，分析研究2018年經濟工作。政治局會議對后期政策精神具備前瞻意義，本次會議在房地產方面強調“落實”，提出“加快住房制度改革”和“長效機制建設”。
海通證券分析指出，相比2016年，本次會議基本延續此前提法，但表達上將“研究建設”升級為“建設”，將“長效機制”升級為“住房制度改革和長效機制”。以上表達方式改變，體現后期中央經濟工作和來年兩會中會更偏重落實層面。
此外，長效機制偏重綜合性架構，而非簡單非市場化限購、限購，在當前三四線銷售增速開始回落時，中央提出長效機制時點正確，旨在保證行業健康穩定，防止大起大落。
回顧過往，本屆政府在房地產制度改革中主要涉及房地產稅改革和供給側改革。
對于房地產制度改革的預判，海通證券認為，稅收和租賃市場是趨勢：
1、稅收主要圍繞房地產稅改革進行，其中重點在房產稅推進問題。
從廣義上說，一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。房地產稅改革將促進收入分配更加合理。房產稅屬于房地產稅的一部分。整體圍繞“立法先行、充分授權、分步推進”原則進行。
2、租賃市場方面。
整體在于落實《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。政策有望圍繞培養供應主體、鼓勵租賃消費、完善公租住房、支持租賃住房建設、加大政策扶持和加強市場監管來構建租賃體系。
需要指出的是，中央提出租賃市場政策導向后，各地方政府積極響應中央號召。
從16年8月開始，廣東、四川等14省出臺培育住房租賃市場的實施意見和辦法，給予租房市場政策優惠、鼓勵REITs試點。
17年北上廣深等一線城市愈發關注租賃市場的發展，緊跟中央步伐，出臺多項政策扶持租賃市場。
從中央到地方政府租賃市場改革的政策風口正在逐步打開。
7月21日，住建部會同9部門印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了深圳、南京、杭州、成都、沈陽等12個城市，首批開展住房租賃試點。
一批城市拍出只租不售地塊，萬科、華潤、恒大、碧桂園等大型房企進入租賃市場，建設銀行等金融機構推出租房貸款。
大力發展住房租賃市場，原本可以滿足住房需求，并減輕剛需人群住房壓力，但在具體實施時卻似乎有些變味，有點“以租代售”的嫌疑。
有媒體報道稱，北京市大興區黃村鎮興化大街地塊一個樓盤，建成后所有的住宅將用于租賃，但是一次要交10年租金和20年押金（約120萬）。銷售人員還表示，最終的租賃價格將高于周邊的租賃均價。
同時，長租公寓還面臨著收益低、回報期長的難題。
有業內人士指出，北京行業盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現象。但是，在存量房時代，樓市限購政策從嚴，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運營并舉”轉型的道路之一。
海通證券強調，未來對于高端市場在限制其土地供給量的同時應該大力發展租賃房市場。可以采取增加保有環節成本或者是加大交易稅等手段增加高端需求的潛在成本，間接補貼租賃房市場。
對于長效機制上，未來將多主體供給，多渠道保障，主要目標在于實現“高端有限制、中端有市場，低端有保障”的綜合房地產體系。
除了發展租賃房市場，還要加大普通住房和保障房市場土地供應，滿足市場正常的剛性需求和改善需求；對于本身已經無能力進入商品化市場的購買者，通過保障房、公租房等非市場化手段解決其居住問題。
構建多層次住房供應體系，是對此前政府提出處理好房地產業的“四大關系”的優秀保障。發展問題需要堅持市場化改革方向，才能充分激發市場活力，滿足多層次住房需求。民生問題需要政府“補好位”，為困難群眾提供基本住房保障。