2017年以來，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，行業(yè)明顯降溫，但不同城市之間則出現(xiàn)顯著分化。在此背景之下，以拿地→開發(fā)→銷售為模式的傳統(tǒng)地產(chǎn)股究竟表現(xiàn)如何？我們下一階段地產(chǎn)股的策略觀點(diǎn)如何？
評(píng)論：
2017年初至今，地產(chǎn)龍頭白馬股的表現(xiàn)要顯著好于市場大多數(shù)人的感覺和認(rèn)知
我們對(duì)2017年地產(chǎn)股指數(shù)及我們重點(diǎn)推薦的地產(chǎn)龍頭白馬A股的走勢(shì)進(jìn)行了復(fù)盤：從年初至5月5日，地產(chǎn)股指數(shù)無論是絕對(duì)收益還是相對(duì)排名，均顯著好于2016年，從行業(yè)相對(duì)排名看，亦好于2015年。
我們重點(diǎn)推薦的【華夏幸福】、【榮盛發(fā)展】、【新城控股】、【嘉寶集團(tuán)】、【新湖中寶】、【華發(fā)股份】、【廈門國貿(mào)】、【招商蛇口】、【金融街】、【保利地產(chǎn)】、【天健集團(tuán)】均錄得絕對(duì)收益并跑贏大盤，自5月2日開始推薦的【陽光城】到目前為止亦跑贏大盤。
觀察2017年1季度以公募基金為代表的機(jī)構(gòu)投資者的行業(yè)配置情況及市場主流觀點(diǎn)，大多數(shù)對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)股偏悲觀，但從上述復(fù)盤情況看：2017年初至今，地產(chǎn)龍頭白馬股的表現(xiàn)要顯著好于市場大多數(shù)人的感覺和認(rèn)知。
2017年行業(yè)基本面：整體降溫進(jìn)行時(shí)
從商品房銷售、新開工、施工等指標(biāo)的累計(jì)同比增速指標(biāo)看，房地產(chǎn)行業(yè)自2016年4月已進(jìn)入“小周期降溫階段”，2017年以來，行業(yè)仍處于降溫階段。
復(fù)盤再次印證了《區(qū)瑞明地產(chǎn)A股小周期理論框架》的有效性，現(xiàn)簡要重申該框架的邏輯：
我們?cè)杏?008年、成型于2012年的《區(qū)瑞明地產(chǎn)A股小周期理論框架》將傳統(tǒng)地產(chǎn)A股（既以“拿地→開發(fā)→銷售”為模式的地產(chǎn)A股）的投資階段按行業(yè)小周期分為三個(gè)階段：
一、 “基本面調(diào)整倒逼政策放松信號(hào)出現(xiàn)”至“房價(jià)上漲信號(hào)出現(xiàn)之前”的“復(fù)蘇階段”，這一階段是傳統(tǒng)地產(chǎn)A股最佳的投資窗口，自“政策放松信號(hào)出現(xiàn)”起，傳統(tǒng)地產(chǎn)A股超額收益持續(xù)放大，高杠桿、激進(jìn)型的公司股價(jià)表現(xiàn)尤其強(qiáng)勁，這個(gè)階段是大行情，賺的是“估值的錢”；
二、 “房價(jià)上漲信號(hào)出現(xiàn)”至“房地產(chǎn)投資、新開工、銷售等指標(biāo)累計(jì)同比增速階段性見頂”，這是“繁榮階段”，這一階段對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)A股的投資最不利，越繁榮，調(diào)控的預(yù)期越強(qiáng)烈、輿論越不友好；
譬如，觀察最近兩年的情況：2015年，全國新建商品房銷售額累計(jì)同比增速14.4%，地產(chǎn)股指數(shù)漲幅在28個(gè)行業(yè)中僅排第15位（若剔除被寶能系舉牌的萬科及轉(zhuǎn)型股、重組股，地產(chǎn)股指數(shù)的排名更差）；2016年，全國新建商品房銷售額累計(jì)同比增速34.8%，地產(chǎn)股指數(shù)下跌17.69%漲幅排倒數(shù)第6；2015年及2016年地產(chǎn)股的走勢(shì)再次印證了《區(qū)瑞明地產(chǎn)A股小周期理論框架》的一個(gè)重要觀點(diǎn)：行業(yè)繁榮階段，傳統(tǒng)地產(chǎn)A股表現(xiàn)較差；
三、 “房地產(chǎn)投資、新開工、銷售等指標(biāo)累計(jì)同比增速階段性見頂之后”進(jìn)入“降溫階段”或“衰退階段”，這一階段，由于傳統(tǒng)地產(chǎn)股在繁榮階段已提前反映了降溫或衰退的預(yù)期，其表現(xiàn)反而要顯著好于“繁榮階段”。因此，這一階段應(yīng)重視傳統(tǒng)地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)；
正因?yàn)?017年行業(yè)處在降溫階段，并根據(jù)《區(qū)瑞明地產(chǎn)A股小周期理論框架》，我們才做出了“2017年，傳統(tǒng)地產(chǎn)股的表現(xiàn)將顯著好于2016年，從行業(yè)相對(duì)排名看，甚至?xí)糜?015年”的判斷。
上述框架的詳細(xì)邏輯請(qǐng)參閱我們?cè)缙诎l(fā)布的《地產(chǎn)A股小周期期理論框架的梳理及實(shí)證應(yīng)用》。
“低估值+雙增長（2017年銷售、凈利雙增長）+機(jī)構(gòu)目前仍低配”是2017年需要“超配”傳統(tǒng)地產(chǎn)股龍頭白馬的核心理由，若遇上“地圖行情”，或有望錦上添花
房地產(chǎn)板塊整體估值低廉，利潤表口徑的增長情況較好，龍頭房企的銷售口徑增長顯著：①在28個(gè)行業(yè)里，房地產(chǎn)板塊整體PB1.99排第6低（BV及2017年1季報(bào)末），2017年動(dòng)態(tài)PE13.92排第3低，估值低廉；②根據(jù)SW房地產(chǎn)板塊136家上市公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，板塊2016年及2017年1季度歸母凈利潤同比增速分別達(dá)到了41%及49%的高增長，51%的房企同時(shí)實(shí)現(xiàn)了正增長，我們重點(diǎn)推薦的品種均實(shí)現(xiàn)了較好增長（詳見我們5月4日發(fā)布的地產(chǎn)專題報(bào)告《2016年報(bào)及2017年1季報(bào)總結(jié)：增長仍是主基調(diào)、業(yè)績鎖定性較好、存貨壓力較輕》）；③龍頭房企銷售口徑增長較好，部分房企1季度的銷售同比增速甚至達(dá)到了3位數(shù)的高增長，如榮盛發(fā)展同增138%、陽光城同增107%、新城控股同增103%、招商蛇口同增101%、萬科同增100%等。
機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)股的配置比例已創(chuàng)下本輪地產(chǎn)小周期以來的新低。歷史規(guī)律顯示：“機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)股配置比例創(chuàng)新低”往往是“做多地產(chǎn)股”的良機(jī)，比如2014 年3月份的反彈行情、2015 年4季度的反彈行情、2016 年8-11 月的反彈行情、2017年1季度的反彈行情，均是發(fā)生在股票型基金對(duì)地產(chǎn)股的配置比例創(chuàng)下本輪地產(chǎn)小周期開啟以來的新低之后。
重申“低估值+雙增長（2017年銷售、凈利雙增長）+機(jī)構(gòu)目前仍低配”是2017年需要“超配”傳統(tǒng)地產(chǎn)股龍頭白馬的核心理由，若遇上“地圖行情”，或有望錦上添花。長遠(yuǎn)來看，低估值、高增長（2017年凈利潤及合同銷售額均能顯著增長）的品種在中長期大概率會(huì)有較好的表現(xiàn)；細(xì)分領(lǐng)域顯著好轉(zhuǎn)、且標(biāo)的在A股具稀缺性的公司，股價(jià)也將會(huì)有比較好的表現(xiàn)。