去年10月以來(lái)，房企融資渠道不斷收緊，一方面嚴(yán)控境內(nèi)發(fā)債，房企在證券市場(chǎng)和銀行間市場(chǎng)的融資渠道也在全面收緊。另一方面，監(jiān)管層近期已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文，房企境外發(fā)債也被嚴(yán)控。

　　財(cái)通證券寧波投行部總監(jiān)王兆國(guó)說(shuō)道：“中央有意加強(qiáng)一行三會(huì)協(xié)調(diào)，從頂層進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，所以政策在實(shí)際貫徹中力度會(huì)很大，比以往單一監(jiān)管力度要大得多，這也是落實(shí)中央提出來(lái)的‘房子是給人住的，不是用來(lái)炒的’政策之一，直接限制房地產(chǎn)的融資規(guī)模，從源頭上切斷不合理房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，很多房地產(chǎn)企業(yè)不能再?gòu)你y行或者信托以及券商資管進(jìn)行融資了，后續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也更加理性，另一方面，禁止通道業(yè)務(wù)也是變相控制地方政府舉債，這是國(guó)發(fā)43號(hào)文的延續(xù)，地方政府平臺(tái)不符合發(fā)債條件的，以往通過(guò)通道銀行把錢借給平臺(tái)，如今這條路斷了，變相就管控住了地方政府的負(fù)債規(guī)模。”

　　事實(shí)上，監(jiān)管層已經(jīng)將違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)。

　　近期銀監(jiān)會(huì)向各地銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列為檢查要點(diǎn)之一。

　　其中涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的檢查要點(diǎn)包括：一、是否通過(guò)股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式，變相向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。二、“股+債”項(xiàng)目中是否存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款。

　　對(duì)此，上海易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示：“對(duì)于信托業(yè)務(wù)的管制，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的規(guī)范。信托融資的發(fā)行規(guī)模相對(duì)大，過(guò)去是房企地產(chǎn)融資的一種有效手段。但現(xiàn)在此類融資實(shí)際上面臨了很多壓力，比如說(shuō)在信托名義下有各類明股實(shí)債的做法，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)與信托公司合作發(fā)行一些信托產(chǎn)品，然后將募集來(lái)的資金直接作為拍地的保證金或者拍地資金，最后直接進(jìn)入到土地招拍掛市場(chǎng)。”

　　而房地產(chǎn)商在拿地環(huán)節(jié)，由于不滿足《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》四證齊全的要求以及項(xiàng)目中房地產(chǎn)公司至少要有30%的自有資金，融資方至少有2級(jí)或以上的資質(zhì)，所以信托公司往往通過(guò)明股實(shí)債的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)避監(jiān)管，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)提供配套融資。

　　而這次房地產(chǎn)信托檢查的重點(diǎn)，王兆國(guó)認(rèn)為是股權(quán)類非標(biāo)產(chǎn)品，也就是一些信托公司和房地產(chǎn)企業(yè)合作過(guò)程中為了規(guī)避監(jiān)管做的“明股實(shí)債”。

　　他進(jìn)一步分析稱：“中央總基調(diào)就是要控制住社會(huì)間接融資規(guī)模，控制住M2的增長(zhǎng)速度，理性地發(fā)展經(jīng)濟(jì)。通過(guò)大規(guī)模IPO加大直接融資比例，調(diào)整社會(huì)的融資結(jié)構(gòu)，真正地去進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，所以說(shuō)這一輪的金融監(jiān)管思路就是要強(qiáng)監(jiān)管，把主體責(zé)任落實(shí)到各個(gè)金融機(jī)構(gòu)，證監(jiān)會(huì)表態(tài)通道業(yè)務(wù)時(shí)所說(shuō)的不能讓渡管理主體責(zé)任，就是脫虛向?qū)嵉闹匾侄危哟驣PO等直接再融資規(guī)模，大力搞債轉(zhuǎn)股降低企業(yè)杠桿，這都是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良性循環(huán)的很好手段。”