而今年房地產信托收益仍大概率維持高位。沈苗妙認為，主要原因有：第一，2018年貨幣政策要“管住貨幣供給總閘門”，市場資金面總體將偏緊；第二，2018年金融去杠桿將持續，可進一步引起市場流動性緊張，抬高短期市場利率；第三，隨著打破剛性兌付推進，房地產信托產品收益率分化將會加大，部分產品的風險溢價會上升。
三大轉型方向
進入2017年以來，違規開展房地產信托業務更被列入信托公司現場檢查要點。去年5月份，北方信托因“違規發放房地產貸款”被天津銀監局罰款20萬元；無獨有偶，昆侖信托亦在去年10月份因“違規向房地產開發企業發放流動資金信托貸款”被寧波銀監局罰款20萬元。
并且，去年對房地產信托的嚴查甚至蔓延到其他金融機構。2017年4月份，招商銀行上海分行被上海銀監局處以420余萬元的罰款，違法違規事實是“該行以"投資資產管理計劃發放信托貸款"為通道，向某投資管理有限公司放款，部分資金用于支付土地出讓金”。
在去年12月底，銀監會發布的《關于規范銀信類業務的通知》中規定，“不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。”
在“去通道”的壓力下，傳統房地產信托業務將如何轉型？國投泰康信托研發部研究員沈苗妙認為，信托公司房地產業務將向提高專業能力、進入新型業務領域、探索新型業務模式等方向轉型。
具體而言，主要有三個方面。首先，將開展真實的房地產股權投資。信托公司開展真實的房地產股權投資，一般聯合一定區域市場的主流開發商，重視項目所在區位和合作伙伴的操盤能力，深度介入項目開發，獲取固定收益和項目分紅。在風險控制上，信托公司控制項目公司或者擁有重大事項的一票否決權，對項目開發進行現場資金監管。
其次，要開展商業地產投資。隨著一線城市房地產進入存量時代，信托公司重視存量物業的升級改造機會。信托公司設立私募不動產投資基金，收購商場、辦公樓、長租公寓等物業，通過對物業進行升級改造，在較短時間內提升物業租金。在持有物業并運營一段時間再通過整棟轉讓，或者通過發起REITs實現退出。商業地產投資所需專業能力很高，信托公司一般設立專業子公司或專門業務團隊開展此類業務。
再次，探索標準化融資。針對傳統房地產信托融資成本較高、期限較短的劣勢，信托公司開發標準化融資產品，包括物業收費權、購房尾款資產證券化業務，發行ABS或者ABN，對接資本市場，提高融資期限，降低融資成本，為房企提供延伸服務，拓展信托公司與大型優質房地產企業合作的空間。獲取更多信托行情及資訊，請隨時關注財經365網站基金頻道。