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小禾智庫一直在討論中產、富人的資產配置方式,什么樣的資產設備最適合?但是發現:任何資產配置模式的前提必須是定位這個時代的財富模式,否則根本談不上資產配置;而1998年-2017年這二十年的財富模式就是拿到產權證。
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如果讓我們這代人重新來過,從1998年重新開始。
估計,幾乎所有人都會做的一個事情就是盡一切可能多拿產權證,然后靜等它升值。
那么,1998年到2017年,它大概漲了多少呢?
以北京為例,1998年北京的房子每平米基本在2000元以內,而北京現在的按照每平米6萬元計算,則大約上漲了30倍。
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我們再看看M2的情況吧。
1998年我們的M2大約是10萬億,而2017年大約為155萬億,約增長了15倍,因此我們看到房地產上漲的速度比M2增加速度還快。
總體上,各地的房屋基本上在1998年-2017年間上漲了15倍以上,低于15倍的地區可能是永遠的洼地,北京、上海、深圳等地區的則超過15倍,很可能達到30倍以上。
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因此,我們看到這二十年的財富轉移之路,實際上是以產權證、銀行儲蓄為媒介的。
(1)同一地區的家庭,買F、沒買的在進行財富轉移;
(2)西部、東部的家庭進行財富轉移;
(3)ZF、開發商和多購買房屋的家庭在進行財富轉移。
這是我們看到的這二十年的財富轉移大模式。
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首先是東、西部的財富轉移。西部地區的貨幣轉移到東部地區,大大加大東部地區的購屋者財富升值,這實際上是通過銀行的儲蓄流動來實現的。
我們可以看到:西部更多的家庭愿意進行儲蓄。而東部土地市場熱鬧,更多的家庭愿意貸款。
其次,同一地區的家庭,購買者和沒有購買者在進行財富轉移,購屋者“用”沒有購屋的家庭的存款進行自己的財富增值,媒介是房地產和銀行。
最后,我們還應該看到:購屋的家庭和ZF之間存在著財富的轉移,更多的財富最后通過土地升值被ZF給拿走,給開發商給拿走。
因此,我們可以看到東部和西部的財富越來越大,同一地區的家庭越來越以產權證的多少來衡量自己的財富,同時最后的財富最大贏家是ZF。
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前二十年的資產配置的單獨秘方就是產權證,2017年以后呢?小禾智庫一直在研究2017年以后的后房地產時代的資產配置方式,實質上是在尋找新的財富模式。
小禾智庫對于2017年以后的資產或財富配置意見如下:
(1)對沖,這是我們推薦的方式。
(2)如何對沖呢?例如:一、二線城市的產權證+美元資產組合模式形成對沖方式。
(3)核心思路:就是高風險資產、低風險資產的組合模式。
(4)因為,2017年以后全球經濟可能會發生劇烈的變化,很可能中國會出現新的經濟環境、資產方式。
(5)因此,外部資產+國內資產、高、低風險資產的對沖組合模式可能是較好的資產配置方式。
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