隨著北京核心城區將不再新增建設用地的規定出臺，五環內甲級寫字樓項目稀缺性已成定局。隨之而來的將是一場北京寫字樓市場的“城市更新、存量升級”的新浪潮。作為北京最早興起的高端商務寫字樓板塊之一，東長安街板塊內包括新聞大廈在內的多家商業、酒店項目均已完成或加快推進“商改寫”、“酒改寫”的步伐。寫字樓王牌區域東長安街正在上演“王者歸來”。

五環內新增寫字樓稀缺

“未來北京五環內嚴禁新增建設用地，嚴格控制建設規模，這將給存量項目改造帶來新的機遇”，一位代理人士如此解析去年北京發布的《關于全面深化改革提升城市規劃建設管理水平的意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟分兄赋黾涌焓杞夥鞘锥脊δ?，嚴格控制增量，堅守產業禁止和限制底線。這也是業內外判斷北京核心區優質寫字樓資源將在未來陷入短缺的直接原因。

第一太平戴維斯對于2017年下半年北京甲級寫字樓市場的展望中指出，未來機構投資者和開發商將更多關注有發展潛力的商業存量物業改造為辦公用途，包括商業綜合體、酒店等物業改成辦公物業。代表性的案例就是，位于東長安街寫字樓板塊的新聞大廈也在此前完成了從酒店到甲級寫字樓的漂亮“轉身”。

對于商場和酒店而言，辦公樓在運營成本、租金回報等方面都略勝一籌。隨著中融信托大廈、盈科中心的改造成功，預計未來幾年，在酒店業和傳統百貨業表現低迷的背景下，核心區老舊商業項目的改造將更加受投資者關注。

東長安街歸來

值得關注的是，在眾多酒改寫項目中，包括新聞大廈、北京國際飯店、中糧廣場C座三項目均位于北京老牌寫字樓板塊——東長安街板塊。這也使得此板塊的寫字樓市場重新“燃”了起來。

資料顯示，作為北京最早的傳統商務區之一，東長安街沿線近年來鮮有新項目入市，多數項目樓齡較長，因此對于租戶的吸引力不如從前。針對這一現象，業主考慮通過樓宇改造升級來挽留租戶。高力國際華北區辦公樓服務部業主代表及零售房地產服務部總監宋海燕以中糧廣場舉例介紹，該項目為分段式商業改造寫字樓項目，并在改造中融入了共享、藝術及高科技元素，租金也明顯較以前有大幅提升。

與之相比，位于長安街南側、毗鄰王府井商圈的新聞大廈的升級改造則更為迅速。據新聞大廈寫字樓負責人介紹，2015年6月成功轉型，新聞大廈就取得了95%以上的出租率，項目經營效益呈現出穩步上升的態勢。據悉，新聞大廈的寫字樓改造包括工程升級改造、配套升級、招商合作、運營創新等多個環節。投入運營以來，成功吸引了金融、法律、餐飲等眾多行業知名企業入駐。

對于項目改造后的成功運營，項目負責人表示，新聞大廈緊鄰長安街行政區，具有成為甲級寫字樓先天不可復制的地理優勢；同時，項目原有的五星級酒店配備的游泳池、健身房等內部設施和配套是傳統寫字樓所不具備的；此外，項目酒店式等專業服務也是一大優勢；與市場上新寫字樓項目相比，新聞大廈作為改造項目的經營成本優勢明顯，在租金方面可為客戶提供打包價格，對客戶而言，價格優勢也十分明顯。

宋海燕進而總結，從區位上看，東長安街板塊位于東方廣場至CBD，此段區域的寫字樓數量較其他區域比較稀少，東長安街區域的樓宇都靠近主干道長安街，從交通上占有明顯優勢。因此從需求上也加大了此區域的優勢。

“酒改寫”的背后

高和資本董事長蘇鑫表示，城市發展到一定程度后，核心區域土地稀缺，此時城市發展的動力來自于消費推動。以前適合商場和酒店的地方，現在可能缺乏公寓和寫字樓，消費推動就會讓城市功能產生變化。

專家提示，城市更新是一個萬億級的市場，賺錢的方式很簡單，把租金提升，使資產價格提升。但幾乎所有“商改寫”項目都面臨不少難題，投資方需要做好用五年時間回收改造成本的準備?！吧谈膶憽?、“酒改寫”的投資人必須具備改造硬件、裝入內容、促進流動三項能力。

上述專家進一步表示，當前寫字樓市場供應總體呈增加趨勢，空置率也有所上升，但并不意味著寫字樓投資即將陷入低迷。市場上類似東長安街板塊的城市核心甲級寫字樓依然是稀缺產品。該趨勢在上半年寫字樓市場的大宗交易也可見一斑。

資料顯示，2017年二季度，共有三宗投資交易成交，分別為平安信托收購望京新一城商業，以及中投發展收購霄云路地塊和東直門奧克伍德華庭酒店公寓兩項目。上半年共錄得七宗大宗買賣，投資市場整體延續去年活躍度，同時進一步體現投資者今年對翻修改造物業和增值型投資策略的關注。

業內人士分析，上半年的兩項零售物業被交易，該兩項物業地理位置優越，但其原有物業形態和經營方式未能充分實現資產最大價值，買家以“商改寫”為思路對資產的未來價值和租金回報進行重新評估，促成買家賣家雙方在交易價格上達成一致。

世邦魏理仕中國華北區投資及資本市場部主管紀剛則表示，上半年北京投資市場交易絕大部分由房地產開發企業和房地產基金完成。隨著政府收緊土地供應，開發商在北京尋找土地開發上的機會變得日益困難，因而目光轉向存量物業市場。（原標題：多個項目改造收尾 東長安街:寫字樓王牌區域歸來）

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