國務院辦公廳去年6月發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》指出,培育和發展住房租賃市場,是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。其后,多個中央部委、城市政府出臺了促進住房租賃發展的措施,租賃市場的建設正在如火如荼地進行。
買房和租房都可以滿足居住的需求,買不起可以租,這看起來是一個顯而易見的道理,但長期以來都不能被人們接受。原因在于,租房實際上在很多方面是不如買房的,一是居住質量租不如買,多數出租房設施簡單,而且不能長租,隔段時間就要搬遷;二是公共服務租不如買,子女上學會遇到難題;三是升值潛力租不如買,這些年房價持續快速上漲,人們已經形成買到就是賺到的觀念。那么,要構建購租并舉的住房體系,使租房和買房成為可以在相當程度上相互替代的選擇,就需要改變租房的種種劣勢。
如何提高租賃住房的居住質量?從政府部門的文件來看,主要辦法是提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平,要求出租人保證住房和室內設施符合要求;而且,在合同期限內,出租人無正當理由不得解除合同,不得單方面提高租金。如何保證租房者享受應有的公共服務?國務院辦公廳的文件要求,非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證,享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。廣州市政府在7月發布的一份文件中,提出“保障租購同權”,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。“租購同權”理念的提出,使“購租并舉”迅速得到了很多關注,這反映了租房的“痛點”是什么。
《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》繼續從提高居住質量和加強公共服務兩方面增加租賃住房的吸引力。可以用于建設租賃住房的土地,主要分布在城中村和近郊區。在這兩類地區,現在往往已經有農民個人或集體建設的住房用于出租。但由于居住水平低、公共服務差,一般只是剛畢業學生、初來乍到者等人的臨時落腳點。試點的意義在于改變這樣的狀況。《方案》要求,推進統一規劃、統籌布局、統一管理,統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備,醫療、教育等公共設施配套齊全,符合城鎮住房規劃設計有關規范。這能大大改善城中村和近郊區租賃住房周邊的環境。《方案》還提出,探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。有條件的城市,要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
利用集體建設用地建設的租賃住房一旦改善了居住環境和公共服務,就會成為房地產市場上的重要組成部分,而不是像之前一樣只扮演邊緣的角色。這其實也是土地管理制度改革的試點。目前,地方政府是主要的土地供應方,土地供應計劃不能完成、土地供不應求的狀況經常出現,推動地價上漲,進而帶動房價上漲。如果村鎮集體經濟組織等市場主體可以利用集體建設用地建設租賃住房,就相當于集體用地不經過地方政府征收、出讓就進入了房地產租賃市場。這將使土地供應更加多元化,土地供應量會增加,進而使房地產租賃市場的供給增加,緩解供不應求的狀況。
在之前幾個促進租賃住房發展的文件中,也有“增加租賃住房有效供應”的內容,但基本上都屬于存量調整,例如增加土地供應中租賃住房用地的比例。這并不能顯著增加房地產市場的整體供給(包括銷售和租賃),那就可能出現租賃市場供應增加而銷售市場供應減少的情況,反而可能成為推高房價的因素。而利用集體建設用地建設租賃住房,則是規模可觀的增量供應。（原標題：評論：集體用地建租賃住房可以真正增加有效供給）