財(cái)經(jīng)365訊  深圳市房地產(chǎn)研究中心相關(guān)人員指出，國(guó)企帶頭和引領(lǐng)是規(guī)模化住房租賃的突破口。

近日,作為全國(guó)首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市之一,成都市政府審議通過了《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》(以下簡(jiǎn)稱《方案》)?！斗桨浮访鞔_提出,到2017年年底,通過新組建或依托現(xiàn)有國(guó)企改建,成都市將成立3家-4家國(guó)有住房租賃公司,開展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理,培育租賃企業(yè)成長(zhǎng);力爭(zhēng)到2020年,培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化和規(guī)模化租賃企業(yè)不低于50家。而且,未來成都將形成國(guó)有租賃住房為主導(dǎo)、商品房新建和配建為主體、個(gè)人富余住房為補(bǔ)充的供應(yīng)體系,滿足各類人群不同的住房租賃需求,實(shí)現(xiàn)“租售并舉”。

　　培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),構(gòu)建“租售并舉”的住房供應(yīng)體系,要發(fā)揮國(guó)企的帶頭和引領(lǐng)作用,這是7月18日住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布的文件(建房〔2017〕153號(hào))中明確提到的。同時(shí),該文件還提出,支持相關(guān)國(guó)企轉(zhuǎn)型為租賃企業(yè),鼓勵(lì)國(guó)企將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商辦用房用地按規(guī)定改建為租賃住房等。近期,上海2宗“只租不售”用地出讓引起關(guān)注,這2宗地均由區(qū)屬國(guó)企以超低價(jià)獲得。同時(shí),深圳新組建的國(guó)有租賃企業(yè)人才安居集團(tuán)開始運(yùn)營(yíng),未來將籌建40萬套人才住房,70%為公租房?？梢?國(guó)企帶頭和引領(lǐng)已成為培育規(guī)?；赓U的突破口。

　　目前,我國(guó)租賃市場(chǎng)“屢提不振”有兩大“痛點(diǎn)”,一是秩序長(zhǎng)期不規(guī)范。諸如“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲租、被迫搬家、不退還押金等亂象叢生,租房人群權(quán)益肆意被侵害。由此,盡管全國(guó)城鎮(zhèn)、熱點(diǎn)城市分別有20%和40%的常住居民長(zhǎng)期租房居住,但租房仍是權(quán)宜之計(jì)和不得已的選擇;二是租房無法享受教育等基本的公共服務(wù)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,租賃交易的是“軟服務(wù)”,秩序監(jiān)管的成本較高,企業(yè)租賃是市場(chǎng)秩序的“穩(wěn)定器”。只有一大批規(guī)?；?、專業(yè)化租賃企業(yè)成長(zhǎng)起來,基于“店大不欺客”而長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),服務(wù)才能規(guī)范,租賃關(guān)系才能穩(wěn)定。

　　國(guó)際上,基于租賃的公共產(chǎn)品屬性,政府公租房和地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、非盈利組織等機(jī)構(gòu)租賃往往占市場(chǎng)30%以上的份額。2011年,德國(guó)1860萬套租賃房中,政府公租房(450萬套)占24%,企業(yè)機(jī)構(gòu)房源(410萬套)占22%;2013年,美國(guó)3200萬套租賃房中,機(jī)構(gòu)租賃占比達(dá)28.4%。同時(shí),租房無法享有基本公共服務(wù),租賃市場(chǎng)很難培育起來。在很多國(guó)家,租房理所當(dāng)然享受基本公共服務(wù),包括就近接受教育。但在我國(guó),多數(shù)城市的公辦基礎(chǔ)或義務(wù)教育基于戶籍人口規(guī)模配置,由于租房者多為非戶籍或新市民,且租賃往往會(huì)增加區(qū)域內(nèi)人口基數(shù)及對(duì)公辦教育的需求,導(dǎo)致以教育為主的公共服務(wù)“僧多粥少”,必須靠產(chǎn)權(quán)住房和戶籍來配給。

　　目前,我國(guó)各大城市私人散租占據(jù)90%以上份額,不考慮政府公租,機(jī)構(gòu)租賃占比不足5%。私人散租絕對(duì)主導(dǎo)的格局下,租賃市場(chǎng)一般集中于老城區(qū)。但是,受制于既定的教育資源分配格局或空間資源限制,老城區(qū)新增公共服務(wù)的難度很大,多數(shù)租房者難以分享到公辦教育等資源。相比私人散租,不管是增配公共資源,還是協(xié)調(diào)管理部門,具有公共屬性的企業(yè)租賃,都有利于彌合公共資源供求鴻溝。問題是,目前一線城市商品住房租金回報(bào)率在1.5%-2%,二線城市也才2%-3%,但無風(fēng)險(xiǎn)收益率達(dá)4%-5%,新房開發(fā)收益達(dá)7%-10%,企業(yè)參與租賃的積極性不高。

　　另外,相比新房開發(fā)和銷售,REITs、MBS等不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品在我國(guó)嚴(yán)重滯后,租賃經(jīng)營(yíng)投入產(chǎn)出“期限錯(cuò)配”嚴(yán)重,現(xiàn)金流壓力大。同時(shí),當(dāng)前排名前30%的龍頭開發(fā)商,60%已進(jìn)軍租賃公寓,上千家長(zhǎng)租公寓也涌現(xiàn)出來,但很多企業(yè)進(jìn)軍租賃市場(chǎng),或意在圈占存量工業(yè)和商辦用地,獲取土地轉(zhuǎn)用途(工業(yè)商辦“改租賃”)的溢價(jià);或意在套取支持規(guī)?；赓U的政策紅利;或?qū)⑻幱趦r(jià)值“洼地”的舊村、舊屋“包裝”后,提高租金(深圳很多長(zhǎng)租公寓租金相比包裝前翻番);或打著租賃的幌子,借助“以租代售”套取物業(yè)銷售價(jià)值。由此,很多租賃企業(yè)并非致力于長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng),也無法攻克租賃市場(chǎng)“屢提不振”的兩大“痛點(diǎn)”。

　　綜上,當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)秩序尚未建立起來,租賃產(chǎn)品供應(yīng)(以大戶型、高租金的商品租賃房為主)不匹配新市民的租賃需求,租賃公共配套嚴(yán)重缺失。但是,租賃需求已迅速崛起。目前,我國(guó)近8億城鎮(zhèn)常住居民20%的長(zhǎng)期租房,熱點(diǎn)城市40%的常住人口長(zhǎng)期租房,2.45億外來人口80%的租房居住,每年700萬左右的大學(xué)畢業(yè)生多數(shù)選擇租房,“先租后買”更是城市白領(lǐng)和中產(chǎn)的普遍選擇等,他們對(duì)于租賃的需求和城市基本公共服務(wù)需求亟待滿足。

　　由此,主要解決外來人口和大學(xué)畢業(yè)生等新市民住房需求的租賃市場(chǎng),在當(dāng)前既是“不完全市場(chǎng)”,又是“公共品市場(chǎng)”,需要積極的公共政策介入。國(guó)企發(fā)揮帶頭和引領(lǐng)作用,輔之以降低用地成本,稅收補(bǔ)貼和優(yōu)惠,融資便利等政策優(yōu)惠,首先能夠培育全社會(huì)機(jī)構(gòu)規(guī)?；赓U,穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場(chǎng)秩序;其次,國(guó)企有很多區(qū)位優(yōu)越(往往位于中心區(qū))但閑置低效的存量土地和房屋,國(guó)企引領(lǐng)和帶頭,能增加租賃產(chǎn)品有效供應(yīng),豐富租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系;基于國(guó)企盤活存量物業(yè)、整合政府已投資或運(yùn)營(yíng)的租賃住房供應(yīng),能夠穩(wěn)定或降低租金水平;再次,還能發(fā)揮國(guó)企配建教育、醫(yī)療、居委等公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)勢(shì)。

　　在市場(chǎng)秩序構(gòu)建和機(jī)構(gòu)租賃培育上,國(guó)企需要發(fā)揮引領(lǐng)和帶頭作用,但租賃市場(chǎng)需求規(guī)模巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜,不僅需要長(zhǎng)期投入,還要找到盈利點(diǎn)才能可持續(xù)發(fā)展。因此,要發(fā)揮市場(chǎng)和社會(huì)在增加有效供應(yīng)、創(chuàng)新供應(yīng)模式和經(jīng)營(yíng)模式上的作用。這需要金融、土地、財(cái)稅、立法、行業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域聯(lián)動(dòng)。地方政府在降低用地和空間成本上要有真心實(shí)意,讓市場(chǎng)看到盈利前景;行業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)要從新房轉(zhuǎn)向存量房,從偏重短期GDP轉(zhuǎn)向公共財(cái)政和民生建設(shè)框架下的長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)紅利;在稅收優(yōu)惠上,國(guó)務(wù)院39號(hào)文和九部委153號(hào)文均已明確,各地方要盡快讓政策“落地”;金融支持上,支持租賃企業(yè)發(fā)行政府擔(dān)保債券、啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化。土地和稅收成本下降了,金融支持解決了流動(dòng)性問題,盈利空間就出來了,市場(chǎng)參與者的積極性就上來了。（原標(biāo)題：李宇嘉:國(guó)企帶頭和引領(lǐng)是規(guī)模化住房租賃的突破口）

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