5月10日，禹洲地產股份有限公司(01628.HK，以下簡稱“禹洲地產”)公告顯示，2017年前4個月，公司實現累計銷售金額為140.43億元人民幣(下同)，累計銷售面積約為89.93萬平方米。
至此，禹洲地產已完成從280億元上調至300億元的全年目標的46.81%。然而，禹洲地產的野心并不僅止于此，市場上一度有傳聞其劍指千億。對此，禹洲地產董事局主席林龍安在接受《中國經營報》記者采訪時確認了這一目標：“預計在2020年銷售金額能超千億。”
記者注意到，近幾年禹洲地產在拿地節奏上明顯加快，僅2016年內就新增約264.77萬平方米，超過2014年和2015年兩年新增土地面積的總和。
“我們基于審慎的原則，爭取每年會進入一到兩個新城市，會以收并購及舊改為切入點。”從林龍安的言語中可以窺見禹洲地產規模的擴張仍在繼續。然而，隨著房地產調控進入常態化階段，開發商也逐漸面臨著規模與效益的抉擇。
值得關注的是，禹洲地產從2012年高達40%的毛利逐漸下滑至35%左右。對此，林龍安表示：“行業高毛利時代已經過去，隨著進入調控深水區，開發商想要保持高毛利率會越來越難，我們也只能說保持在行業內較高水平。”
千億野心下的土地布局
禹洲地產正式將3年內沖擊千億的目標列入時間表，為推進這一目標的實現，向來以穩健著稱的禹洲地產，加快了拿地節奏，并試圖借道收購并購及舊改擴展土地儲備。
本報記者梳理發現，從2012年起至2016年底，禹洲地產土地儲備逐年增加，截至各年末公司擁有的土地儲備分別為666萬平方米、853萬平方米、870萬平方米、865萬平方米及954萬平方米。
從其近五年新增的土地面積看，僅2016年度新增土地儲備面積就已達264.77萬平方米，超過2014年與2015年兩個年度新增土地儲備總和。
對此，同策咨詢研究部總監張宏偉表示：“禹洲地產2016年拿地比較激進，主要集中在長三角地區。從土地價值角度來看是值得投資的。從開發策略上看，這兩年其拿地力度的加大，應該說是為了未來三到五年，乃至2020年規模化的目標做鋪墊。如果現在不積極布局，未來想要實現這個目標較難。”
記者注意到，在增加土地儲備擴大規模的過程中，禹洲地產除了通過招拍掛市場拿地外，也加大力度借道收購并購以及舊改方式擴充儲備，“我們有1/3至1/4的項目來自收購并購。”林龍安表示。
盡管通過并購可以降低拿地成本，但對于上市公司而言，并購規模與效益均不如自身的小開發商，在合并財務報表的過程中會帶來不少負面影響。此前，某在香港上市的內地房企在完成收購并購事宜后，有券商分析師就曾指出，其需要1~2年的時間消除給財務報表帶來的負面影響。與此同時，舊改向來以周期長、難度大、成本高等特點讓不少開發商望而怯步。
對此，林龍安直言：“禹洲地產有自己的策略，通過收購并購可以降低拿地成本，并不擔心會給財務報表帶來負面影響，禹洲地產在收購并購過程中堅持1+1>2的原則，不符合這個原則的項目都不參與。”
林龍安也表示，在舊改方面希望拿下的舊改項目可以在2年內面市銷售，如果不能在這個期限內銷售的項目則需要斟酌考量。
然而動輒三五年甚至十年以上的舊改周期下，禹洲地產想要實現“舊改項目希望兩年內面市銷售”似乎并不容易。
對此，張宏偉認為：“深圳主要以民營企業主導，民企想進入深圳相對上海而言會簡單一些，如若想要加快舊改項目的周轉，在選擇項目的時候一般會偏向產權清晰，土地干凈，債務糾紛少，從理論層面而言這類舊改項目2年內實現銷售的可能性較大，但從實際操作上看，這類項目仍存在同業競爭激烈的問題，深圳目前舊改做得成熟的企業并不少，能否拿下還得看其自身策略。”
規模與效益的抉擇
公開資料顯示，禹洲地產成立于1994年，總部位于廈門，2009年11月在港交所上市。記者翻閱其歷年財務報告獲悉，上市后的禹洲地產用了近4年的時間于2013年銷售規模首次突破百億大關，隨后又花了3年的時間實現超200億的銷售規模。
2017年，由于一季度業績表現突出，銷售額為101.51億元，基于此，禹洲地產將原本280億元的年度銷售目標上調至300億元。截至4月底，其已完成年度300億元目標的46.81%。
接下來其計劃利用3年的時間沖擊千億規模。對此聯昌國際CIMB的地產分析員龍兆豐認為：“禹州地產現在已經具備200億元的規模，未來每年實現27%的增長就有望實現這一目標。”
“現階段規模在200億~300億元的企業也有計劃在2020年左右沖擊千億。事實上，這兩年確實表現得比較激進，這也說明，如果企業在這段時間內無法實現千億，行業地位將會受到影響。”張宏偉表示。
然而，在大舉擴張的的同時和眾多房企一樣，禹洲地產也面臨著規模與效益的抉擇。
梳理近幾年財務報告發現，在禹洲地產上市初期，其毛利率基本保持在40%以上，2010~2012年三年的毛利率分別為41.7%、40%及40%，至2013年大幅回落至31%。彼時，年報解釋稱毛利率的回落主要由于年內大部分利潤來自2011年第3季度以來預售的物業，而其受市況轉差影響導致合約銷售價格降低。
事實上，記者注意到，2013年也是禹洲地產大規模擴張時期，該年度內新增土儲面積266萬平方米，超過2016年新增土儲規模，是其上市以來新增土地儲備峰值。然而自2013年其毛利率大幅回落后，雖然毛利率仍能基本保持在35%以上，但未見增長。數據顯示，其2014~2016年的毛利率分別為36.3%、35.75%和35.75%。