在中國城鎮化飛速發展的過程中,一系列矛盾和問題也不斷涌現。一方面,缺乏產業支撐的空城、睡城不斷出現;另一方面,交通擁堵、住房緊張、貧富分化的大城市病在特大城市屢見不鮮,新型城鎮化如何平衡發展備受關注。
在此過程中,產業新城模式開始受到熱捧,北京、上海等城市周邊有大量產業新城項目出現。產業新城以“產城融合”為標志,是在產業為主導的工業園或產業園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮。
這些產業新城的城市建設情況如何,新型城鎮化是否有新模式誕生?
中國指數研究院日前從基礎設施、公共服務、人口集聚以及生活宜居性四個方面對全國產業新城運營商的城市建設能力進行全面評價。中指院認為,目前中國多數產業新城人口導入能力不足,職住平衡水平不高。未來產業新城建設需要依靠合理規劃并適度控制開發時序,從根本上提高產業新城內的職住平衡度。
資料圖:置業顧問向民眾推薦商品房戶型。中新社記者 韋亮 攝
基礎設施
中指院稱,從目前產業新城運營商所運營的項目來看,多數項目的基礎設施建設完善度較去年有一定提高。從水、電、氣、暖等基本設施情況來看,隨著基礎設施建設能力的不斷提升,以及入駐企業及人員對于產業新城基礎設施要求的提高,近年來的產業新城項目大部分土地一級開發程度已達到或規劃達到“九通一平”。各產業新城運營商對產業新城內的生態綠化重視程度也逐漸增加。
交通設施是目前產業新城基礎設施建設中最為重要的一項。多數產業新城距離中心城區的距離相對較遠,需要運營企業對產業新城內部進行大量的道路基建投資,以解決交通問題。
各種基礎設施的資金如何保障?從未來趨勢來看,中指院提出,PPP資產證券化等模式的出現將豐富運營商基礎設施建設的資金渠道。如:2017年3月,華夏幸福固安工業園區新型城鎮化PPP項目供熱收費收益權資產支持專項計劃,獲得上交所受理,擬發行金額7.06億元人民幣。
公共服務
中指院評估認為,中國多數產業新城已從“以產興城”進入“以城帶產”的開發階段,但生活配套檔次仍需提高。
產業新城運營商對產業新城的城市功能建設主要集中在商業、公共交通、教育、醫療、文娛等主要公共服務領域。就現階段國內產業新城的配套建設來看,商業配套的完善率相對較高,大多數產業新城具備了包括餐飲、超市、商場在內的較為完善的配套。但由于大部分產業新城項目還處于建設階段,在商業功能配套方面初期更側重于解決基本的日常生活需求,如餐飲、小零售業態等較多,大型的商業配套設施仍在建設或規劃當中,整體功能配套的完整性仍有待加強。與商業服務配套相對應的教育、醫療以及休閑娛樂等配套的開發仍相對滯后。
人口集聚
中指院認為,目前多數產業新城人口集聚效應仍然較弱,未來良好的產業發展趨勢、完善的基礎設施建設和各類生活服務配套,將對產業新城內就業人口的集聚起到關鍵作用。
目前多數產業新城項目仍處于建設及招商過程中,人口導入能力較弱。產業新城大部分就業者采取了“主城區居住-園區工作”的方式,園區常住人口相對較少。
此外,盡管一些項目吸納了大量本地人口就業,但基本還是從事相對低端技能的職業,如產業工人、環衛、保潔、保安等,收入水平較低,很難對新城內的各類市場形成較大拉動。
中指院建議,在人口導入方面,除在基礎設施建設和各類公共服務配套方面加大投資力度、提高園區生活便利程度之外,還需要明確產業定位、打造產業鏈、構建產業集群,以優質多元的服務增強產業發展能力和人口聚集能力。
生活宜居
中指院指出,目前多數產業新城項目職住平衡度仍有待提升,未來需依靠合理規劃和適度控制開發時序,提高產業新城職住平衡水平。
從調研情況來看,國內大部分產業新城居住功能都在不斷強化,居住環境持續改善。
但產業新城項目一般體量較大,開發需分期進行,產業的引入和城市配套發展不同步的情況難以避免。目前大部分產業新城項目城市配套設施開發相對于產業發展來說有一定的滯后性,產業新城內的就業員工不得不采取主城區居住、園區工作的方式;而部分新城項目住房開發早于產業發展,早期購房者大部分為新城外部居民,居住配套后期跟進乏力,導致就業者在園區居住受限。
這兩種情況對于產業新城職住平衡的影響均較大。因此,除了對產業新城各功能分區的科學規劃、合理布局外,控制產業新城建設的開發時序也非常重要,這樣才能為導入人口提供完善便利的生活就業環境,促使產業新城的各類空間和功能融合,從根本上提高產業新城職住平衡度。